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賃貸併用住宅賃貸併用住宅の税金

賃貸併用住宅と自宅のみの建て替え、税金はどう違う?

賃貸併用住宅と自宅のみの建て替えでは、「所得税」、「相続税」、「固定資産税」と内容が異なります。ここでは、それぞれの税金について詳しくご説明します。

「所得税」はここが違う

自宅の住宅ローンは、その全部が住宅ローン控除の対象となりますが、賃貸併用住宅の場合、自宅部分は住宅ローン控除の対象、賃貸部分はローンの利息が不動産所得の必要経費になります。ここでは住宅ローン控除の注意点や、必要経費に算入するローン利息の計算方法などを確認します。なお、住宅ローン控除の詳しい適用要件等は別途ご確認ください。

住宅ローン控除の3つの注意点

賃貸併用住宅の新築時にご相談が多い3点について説明します。①②は賃貸併用住宅独自の注意点、は自宅のみの場合も共通の注意点です。

① 住宅ローンの種類や条件を確認

新築にあたっては、金融機関の各種ローン商品の中から、建築計画のニーズにあったものを選択することになると思います。しかし、事業用のローンの中には、住宅ローン控除の対象にならないものもあります。申込時に控除が受けられる住宅ローンかどうかをよく確認してください。ただし、ローン控除の対象外のものでも、借入限度額や金利などが有利であれば、ローン控除を諦めても、そちらを選択するということも考えられます。慎重な判断が必要です。

② 床面積基準をクリアする方法

住宅ローン控除を受けるためには、賃貸併用住宅の建物全体の床面積のうち、2分の1以上に相当する部分が、自宅(その人の居住用)という条件があります。2分の1未満の場合には、分譲マンションのように「区分登記」という方法で、自宅部分を独立した建物として登記をすれば、この条件はクリアできます。区分登記をするためには、建物の構造上一定の条件があります。区分登記が可能な構造かどうかを事前に確認してください。大型物件であるほど賃貸部分が大きく、自宅部分の割合が小さくなる傾向にあるため、この床面積基準は要注意です。

③ 不動産の売却前後は要注意

住宅ローン控除は居住を開始した年分から適用になりますが、その前後に自宅(居住用不動産)などを譲渡して、譲渡所得税の特例の適用を受けている場合には、控除を受けられないことがあります。例えば次のような場合です。

●居住した年とその前年または前々年に「居住用財産の3,000万円控除」「居住用財産の軽減税率」「居住用財産の買換特例」などを受けている場合

●居住した年の翌年または翌々年に従前の自宅(居住用不動産)を譲渡して、上記の特例を受ける場合

また、その年の合計所得金額が3,000万円超の場合には、その年だけ控除が受けられません。なお、「住宅の買換えによる損失の繰越控除等」や「住宅の譲渡損失の繰越控除等」の特例などは、住宅ローン控除と重複して適用することができます。

必要経費に算入するローン利息の計算方法

賃貸併用住宅の賃貸部分のローンの利息は、不動産所得の計算上、賃貸収入から控除する必要経費になります。自宅部分と賃貸部分が一体のローンの場合には、ローンの利息を建物の床面積の比率など合理的な方法で按分して、必要経費に算入する金額を計算します。一体型のローンの場合には、住宅ローン控除の計算時にも床面積の比率で自宅部分を按分計算します。比率の計算上、自宅部分と賃貸部分を合わせて100%になるように注意してください。
また、賃貸併用住宅の賃貸部分は、利息の他にも、土地・建物の固定資産税、損害保険料、減価償却費などが必要経費になります。
賃貸事業に使用している部分の割合を事業供用割合(貸付割合)といい、自宅と賃貸共通の経費についてはこの事業供用割合で按分計算を行い、必要経費に算入します。なお、按分計算の方法には、経費の内容に応じて床面積の比率以外にも合理的な方法が考えられます。詳しくは専門家にご相談ください。

「相続税」はここが違う

相続税評価額が減額される賃貸併用

自宅の敷地の相続税評価額は、路線価などをもとに計算した自用地評価額になります。一方、賃貸住宅の敷地は貸家建付地評価額となり、首都圏などでは自宅の敷地より約20%減額※1されます。
また自宅の家屋は、自用家屋の評価額(固定資産税評価額×1.0倍)になりますが、賃貸住宅の場合は、貸家の評価額となり、自宅家屋より30%減額されます。
賃貸併用住宅の場合は、敷地と家屋を自宅部分と賃貸部分の利用割合に応じて区分※2して、上記の方法で評価を行います。従って同じ規模で比較すると、自宅のみの場合より、賃貸併用住宅の方が賃貸部分の評価額が下がる分だけ、敷地も家屋も相続税評価額が低くなります。

※1:減額される額は、地域ごとに定められた借地権割合により異なります。
※2:敷地の利用割合は、一般的に家屋の利用割合に応じて計算します。例えば、家屋全体の床面積の70%が賃貸部分の場合は、敷地も70%が賃貸部分として区分します。

小規模宅地等の評価減の特例は?

自宅の敷地を配偶者や同居の子どもが相続する場合などは、相続税評価額が最大330㎡まで80%評価減の特例の対象となります。しかし、独立して自宅を構える子どもなどが相続する場合には、この特例の対象外になるなど条件が厳しくなり、最近の相続では全く評価減を受けられないケースが増加しています。
一方、賃貸住宅の敷地は、相続人が申告期限まで引き続き賃貸事業を継続する場合には、相続税評価額が最大200㎡まで50%評価減の特例の対象となりますので、条件が比較的緩やかです。
賃貸併用住宅の場合は、上記の※2で区分した自宅部分と賃貸部分の敷地について、それぞれ評価減の特例の適用を検討します。例えば、将来、自宅のみの相続では評価減が受けられないと想定される場合には、賃貸併用住宅へ建て替えることで、確実に賃貸部分の敷地の評価減を受けることも有利な選択肢の一つと考えられます。詳しくは税理士などの専門家にご相談ください。

「固定資産税」はここが違う

200㎡超の敷地は賃貸併用が有利

自宅や賃貸住宅などの敷地は住宅用地として、固定資産税の評価額を減額して課税標準とする特例があります。特例の内容は、その住宅の敷地のうち、住宅1戸あたり200㎡までは小規模住宅用地としてその評価額の6分の1を課税標準とし、1戸あたり200㎡を超える部分は住宅用地としてその評価額の3分の1を課税標準にするというものです。

例えば300㎡の敷地に自宅(1戸)を新築した場合は、敷地のうち200㎡までは6分の1に、残りの100㎡は3分の1に減額されます。一方、賃貸併用住宅は、例えば自宅1戸+賃貸住宅9戸の場合なら、2,000㎡(200㎡×10戸)までが6分の1の減額対象となります。
このように200㎡超の敷地は、新築する住宅の戸数によって固定資産税の負担が変わります。固定資産税は毎年負担するものですから、この点もよく理解して計画することが大切になります。

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