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成功する賃貸住宅経営経営スタート講座

1年生のための経営知識

不動産所得の確定申告

賃貸住宅経営(アパート経営) をはじめると、所得税の確定申告が必要になります。具体的には、その年の1月1日(または開業日)から12月31日までの所得金額と税額を算出し、翌年の3月15日までに申告・納税します。

申告方法には青色申告と白色申告があり、どちらを選んでもかまいませんが、青色申告にするとさまざまな税制上の優遇措置があります。ただし、青色申告の適用をうけるには、期限までに税務署に届出書類を提出し、1年間の取引を帳簿に記帳し、帳簿や契約書、領収書などを一定期間保管するなどの義務があります。

帳簿の記帳というと、はじめての方にはむずかしく感じられるかもしれませんが、所得税の節税というメリットを考えると、青色申告がおすすめです。また、記帳を習慣づけることで、毎年の収入と必要経費を詳しく把握することができ。経営状態のチェックにもなります。

青色申告の三大特典

賃貸住宅経営をする上で、青色申告の大きなメリットと言えるのが次の3つです。

青色申告特別控除が適用されます

不動産所得税は、[収入−必要経費]で算出した所得金額に、税率を乗じて計算します。青色申告特別控除は、その所得金額からさらに65万円※または10万円のいずれかを差し引けるというものです。

※事業的規模(おおむね室数が10室以上、または5棟以上)であり、複式簿記による記帳を行い、その記帳に基づいて作成した貸借対照表・損益計算書を確定申告書に添付して期限内に提出している場合には65万円、それ以外は10万円となります。

青色事業専従者給与を必要経費にできます

経営内容が事業的規模(おおむね室数が10室以上、または5棟以上)の場合は、配偶者や一緒に暮らしている15歳以上の親族に給与を支払い、それを必要経費にすることができます。

赤字を3年間繰り越せます

開業初年度は、不動産取得税・印紙税・登録免許税といった税金が必要経費になるため、所得計算上は赤字になることがあります。その赤字は翌年以降3年間にわたり、全額を引ききれるまで繰り返して所得から差し引くことができます。

開業時に必要な税務署への届出書類

以下の書類を期日までに所轄の税務署に提出します。
届出用紙は、最寄りの税務署、あるいは国税庁のホームページから入手できます。

項目 届出書の名称 期限
(1) 賃貸住宅経営を開始したとき
個人事業の開廃業等の届出書 事業開始後1カ月以内
(2) 青色申告をしようとするとき
所得税の青色申告承認申請書 事業開始後2カ月以内
または選択しようとする年の3月15日まで
(3) 生計を一にする家族を青色事業専従者とするとき
青色専従者給与に関する届出書
(4) 減価償却方法として定率法を採用するとき
所得税の減価償却資産の償却方法の届出 事業開始の翌年3月15日まで

賃貸住宅経営のおもな必要経費

所得税を節税するためには、賃貸住宅経営で認められている必要経費を正しく理解し、もれなく帳簿に記載することが重要です。領収書などの関係書類もきちんと保管しておきましょう。

おもな科目 必要経費の内容(例)
租税公課 固定資産税・都市計画税、事業税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金。
※所得税、住民税、加算税、延滞税などは必要経費になりません。
損害保険料 賃貸住宅の火災保険料の当年分。
修繕費 賃貸住宅の修繕のための費用。
たとえば、壁の塗替え、床・階段の破損部分の修理、畳の表替えなどのために支払った費用。
減価償却費 建物、建物付属設備の取得金額のうち、当年度に対応する減価償却部分。
借入金利子 賃貸住宅建築時に借り入れたローンの利息の当年分。
地代家賃 賃貸住宅や駐車場のために借りている土地の地代、事務所の家賃など。
管理費 水道代 賃貸住宅の共用部で使用した水道代など。
電気代 賃貸住宅の共用部で使用した電気代など。
支払手数料 不動産会社などに支払った管理費、仲介斡旋料、振込手数料など。
その他の経費 旅費交通費 自宅と離れた賃貸住宅や不動産会社などへの行き来に要した交通費など。
事務用品費 帳簿代、ファイル代、筆記用具など。
通信費 賃貸住宅経営のために使用した電話代、切手代など。
振込料 家賃の入金時や修繕費の支払などで負担した振込料。
その他 当年分のローン保証料、税理士報酬など、上記に入らない経費。
賃貸住宅を建て替える場合の旧貸家の立ち退き料および取り壊し費用。
専従者給与 青色事業専従者給与の届出をした範囲内の金額。

※上記の必要経費は一般的な例を示したものです。具体的なケースについては、下記の税務申告セミナーなどでご相談ください。

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オーナーさまに安心して賃貸住宅経営に取り組んでいただけるように、毎年、確定申告の時期にあわせて「税務申告セミナー」を開催。税制改正に対応して毎年改訂しているオリジナルの帳簿やマニュアルを使い、税理士がわかりやすく確定申告のポイントを解説します。


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