老朽化した建物を建て替える場合、現在の居住者との賃貸借契約を終了させ、居住者に立ち退いていただくことが必要になります。とは言え、住居は生活の基盤ですから、簡単には建物賃貸借契約を終了させることができません。

ただし、貸主側の自己使用の必要性、あるいは住まいとしてその建物が危険であって建て替えの必要性が認められる等の場合には、賃貸借契約の更新拒絶、解約が認められます。この場合、立退料の提供が正当事由の補完事由として重要な要素となります。

賃貸借契約の終了事由としては

1. 契約違反を理由とする「契約解除」
2. 契約期間満了に際しての「更新拒絶」
3. 契約期間の定めがない場合の「解約申し入れ」

のケースがあります。それぞれのケースについて、具体的に見てみましょう。

契約違反を理由に建物賃貸借契約を解除するためには、貸主と借主間の信頼関係を破壊したと認められる程度の強度の契約違反であることが必要です。

契約違反の代表的なものに賃料の不払いがありますが、その場合は最低でも２ヶ月分の賃料不払いが必要です。

また、このケースでは立退料の提供は不要です。

更新拒絶や解約申し入れによって建物明け渡しが認められるためには、「正当事由」が必要になります（借地借家法28条）。

何が正当事由となるかは、裁判での判断に委ねられていますが、貸主側の事情としては

• 建物の自己使用の必要性がある
• 自己使用以外でも建て替えの必要性がある

他方、借主側の事情としては

• 使用継続の必要性の程度
• 代替物件を探すことが可能か

などが、正当事由の判断の基準になります。

また、その場合に、正当事由の補完事由としての立退料の提供が必要か、必要だとしてその金額はいくらが妥当かは、ケース・バイ・ケースです。

一般的に、貸主側と借主側の事情を比較して、貸主側に自己使用の必要性がどれほど強いかによって、立退料の金額が決まります。

老朽化した賃貸住宅の建て替えで、オーナーさんが最も悩まれるのが立ち退き交渉だと思います。

当事者同士の話し合いが難航したら、簡易裁判所へ調停申し立てをされることが賢明です。調停では、類似の事案、相場を参考にして、話し合いでの解決策を示してくれます。

また、交渉が難航することが予想される事案は、弁護士さんに相談なさることをお勧めします。