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市場動向(2021年3月号) 人生100年時代の
不動産活用を考える

  • 賃貸住宅経営

三井住友信託銀行 大阪本店営業部
上級主席財務コンサルタント 村井 雅明

このコラムの内容は、2021年(令和3年)3月現在のものです。

人生100年時代と言われる今、よりかしこく豊かな人生を築くためには、
資産をどのようにして守り、生かし、受け継いで行けばいいのでしょうか?
今回は、高い専門性と豊富なご経験をもとにお客さまの資産の的確な運用や管理・承継について総合的にコンサルティングされている
三井住友信託銀行の財務コンサルタント・村井雅明氏をお招きし、資産家の方々のニーズや不動産活用のポイントを中心に、
これからの資産運用・資産承継のあり方についてお話を伺いました。

人生100年時代に考えたい
シニア世代のマネープラン

日本は「人生100年時代」といわれる過去に遭遇したことのない超高齢社会を迎えています。長寿化により、今後ますます人生の選択肢と可能性が広がる一方で、思考能力・身体能力が十分に発揮できる「健康寿命」の期間と、まわりからのサポートを受けながら生活していく「要支援・要介護」の期間とに分かれて来るといわれています。 【図B】のように、日本人の健康寿命は2016年時点で男性が約72歳、女性が約75歳。また、2025年には65歳以上の5人に1人が認知症になる可能性があるといわれています。

そんな中で私たち信託銀行は–

  • ● 長生きに備えてしっかり資金を準備したい
  • ● ずっと安心して暮らせるように認知症や健康への不安に備えておきたい
  • ● 大切な資産を家族に残すため相続に備えたい

といったお客さまのご相談にお応えし、ご一緒に考えながら、お一人おひとりに最適なマネープランをご提案しています。

【図A】延び続ける日本人の平均寿命,【図B】 平均寿命と健康寿命
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【図A】延び続ける日本人の平均寿命
【図B】 平均寿命と健康寿命

相続税改正で増加した
相続税対策・争族防止の
ニーズ

2015年に施行された相続税改正で基礎控除が大幅に引き下げられ、課税対象者が急激に増加しています。また家族が遺産分割をめぐって争う「争族」が増え、防止策として公正証書遺言を作成される方も右肩上がり。財務コンサルタントへのご相談も「今の資産で相続税はどのくらいかかる?」「今後、贈与・不動産活用とともに遺言作成をしたい」といった内容が増えています。

相続税の負担を軽減する方法としては、次の3つがあります。

  1. 1生前贈与(暦年贈与・教育資金贈与・住宅取得等資金贈与など)の活用
  2. 2生命保険の非課税枠(500万円×法定相続人数)の活用
  3. 3不動産の活用

資産全体を守り、次の世代への円滑な承継を実現するためには、相続税の節税効果、低金利時代を踏まえた収益性の向上という観点から、やはり不動産の活用が重要なポイントとなります。

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【図C】加齢に伴う認知症出現率の上昇、長寿の恩恵を受けるには、「健康寿命」を考慮して老後の生活や相続対策に早めの備えをしておくことがポイントです。

不動産の購入・建築による
相続税対策の考え方

【図D】のように、現金を収益不動産に投資することで相続税評価額は驚くほど低くなります。さらに一定の要件を満たして貸付事業用の小規模宅地等の特例を適用すれば、図の条件の場合で時価(投資額)の約37%まで評価額を圧縮することができます。ローンを借りて建てても同じことです。
お客さまからこんな質問を受けることがあります。「自分は親の相続税で大変な苦労をしたのに、自分より資産があって大きなビルを所有しているAさんは相続税を払っていない。おかしいよね」。それが対策をされているか、いないかの違いなのです。

ローンを上手に活用して
相続税をコントロールしている事例

大地主で大資産家のお客さまは、ローンで何棟も賃貸物件を建てて相続税評価額を軽減されています。定期的に相続税の試算をし、ローン返済が進んで収益でキャッシュが貯まると、またローンを借りて建てる。うまくローンを組み合わせることで、資産全体の課税価格をコントロールされているのです。ローンを借りることにマイナスなイメージをお持ちの方もおられますが、借りることができるということはそれだけの信用力があるということです。ですから、ローンも資産と考えてポートフォリオの中に組み込むことを考えられたらいいのではないかと思います。私ども銀行としても、ローンをご融資するときにはお客さまの目線で安定的な経営ができるかどうかを考え、懸念があるときはアドバイスさせていただきます。

保有不動産の見直しによる
相続対策

保有されている不動産を見直すことが相続対策につながる場合があります。

1不動産の建て替えを行う

老朽化した建物を保有されている場合、生前のうちに建て替えることで、相続発生後の相続人の負担を軽減し、不動産を安定的に継承していくことが期待できます。

2不動産の買い換えを行う

売却や活用がしにくい流動性の低い不動産を保有していると、相続人に重い負担を強いる可能性があります。流動性の高い不動産に買い換えることで相続人の負担を軽減しつつ、不動産保有による相続税評価額圧縮の効果を享受します。

3 不動産を売却する

納税資金の準備等のために不動産を売却するケースです。ただし、不動産が金融資産に換わると相続税評価額が上がり、相続税が増える可能性もあります。売却物件は時価と相続税評価額の差が小さいものとするなど、十分な検討が必要です。

不動産の建て替えで一石三鳥が可能になるご提案事例

最近、相続税のご相談を受けたお客さまには、資金をご融資して古いご自宅を賃貸併用住宅に建て替えるご提案をしました。ご両親がお住まいのご自宅が駅の近くで、有効活用しないともったいない立地だったからです。

ご自宅が新しい家に生まれ変わってご両親は老後を快適に過ごせ、家賃収入でローンの返済が賄えます。将来相続されるお嬢さまは別にご自宅をお持ちのため、このままでは居住用の小規模宅地等の特例が使えませんが、賃貸住宅を組み合わせることで【図D】のように賃貸部分の相続税評価額がグッと下がります。相続税の節税をしながら、収益を生む不動産をお嬢さまに引き継げるわけです。

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【図D】収益不動産の購入・建築による相続税評価額の軽減イメージ

今後ニーズが高まる
民事信託による不動産活用

このように不動産活用はさまざまなメリットがありますが、ご高齢の方が収益物件を建てて運用するのは大変です。そこで注目を集めているのが「民事信託」です。【図E】は、お母さまが委託者兼受益者としてお子さまに土地とお金を信託された事例です。信託することで所有権はお子さまに移りますが、贈与や相続ではないので、贈与税も相続税もかかりません。

受託者のお子さまは、信託目的に沿って不動産の活用や財産管理などを行い、そこで得た収益を受益者であるお母さまに配当します。このケースでは、相続税対策という信託目的に沿ってお子さまが当社から資金をお借り入れされ、賃貸住宅を建築されました。民事信託の契約書には、例えばお母さまが亡くなった場合に不動産は誰が継承するかといったことも書けますので、争族防止の道筋も付けることができます。

ビジネスとして行う商事信託に対して、民事信託は一般的には親族等が無報酬で行う信託で、家族信託とも呼ばれています。今後はご高齢者の財産管理の手法のひとつとして、ますますニーズが高まると考えています。当社では、民事信託における融資のノウハウや、収益を管理・運用するための受託者さま名義の口座開設やキャッシュカードの発行など、さまざまなサービスをご提供しています。

人生100年時代、当社は今後いっそう重要性を増してくる資産運用・資産管理・資産活用のニーズにお応えし、お客さまの長い人生に寄り添うベストパートナーでありたいと願っています。

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【図E】民事信託による不動産活用の事例
三井住友信託銀行 大阪本店営業部 上級主席財務コンサルタント 村井 雅明 むらい まさあき

三井住友信託銀行
大阪本店営業部
上級主席
財務コンサルタント
村井 雅明 むらい まさあき

1984年 住友信託銀行に入社。法人部門、システム部門、個人部門、年金部門など幅広い業務に従事。相模大野支店長、ダイレクトバンキング部長、本店支配人、グループ内外の役員を歴任し、2014年から現職。不動産、相続対策等の資産管理の分野において「お客さまにとってベストなソリューション」をモットーに、年間100件以上の相談、20件以上の遺言作成に対応している。社内外の相続関連セミナーの講師としても活躍。1級FP技能士、宅地建物取引士の資格を持つ。

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