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市場動向(2018年7月号) 生産緑地の
2022年問題と対応策

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税理士 今仲 清

このコラムの内容は、2018年(平成30年)7月現在のものです。

1992年(平成4年)当時、生産緑地指定を選択された地主の方々が直面しているのが、数年後に迫った2022年問題です。
今年4月には改正生産緑地法が施行され、新たに特定生産緑地制度が創設されました。
ここでは、生産緑地のこれまでの経緯や特定生産緑地制度の内容を踏まえ、
2022年に向けた都市農地オーナーの選択肢と考慮すべきポイントについて解説します。

生産緑地の2022年問題と
政府の政策転換

三大都市圏の特定市では、1992年(平成4年)1月1日に農地の宅地並み課税が導入され、その時に生産緑地を選択した約1.5万ヘクタールの農地は、30年が経過する2022年1月1日以後、いつでも宅地に転用できることとなります。東京オリンピックが終わった1年半後に、三大都市圏の市街化区域で一斉に大量の宅地が供給されると、地価相場は大きな影響を受けることになります。

これが、いわゆる生産緑地の2022年問題です。
そこで、政府はこの問題を解決するため、生産緑地を「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」へと、180度政策を転換しました。その具体策が「特定生産緑地制度」です。

生産緑地の2022年問題と政府の政策転換

特定生産緑地制度

  • 生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を「特定生産緑地」として指定できる。

  • 指定された場合、市町村に買い取り申出ができる時期は、「生産緑地地区の都市計画の告知日から30年経過後」から、10年延期される。10年経過後は、改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延長ができる。

2021年秋に迫られる
特定生産緑地の指定について

指定から30年経過しようとする生産緑地所有者は、30年経過する前の2021年秋に、特定生産緑地の指定を受けるか受けないかの選択が迫られます。

特定生産緑地の指定を受けると、2022年以後の固定資産税は従前どおりの農地課税で、相続税の納税猶予の適用を受けることもできます。生産緑地のままであれば、固定資産税は宅地並み課税、相続税の納税猶予は適用不可になります。

また、都市農地の貸付に関する法律が成立し2018年から施行されると、生産緑地を一定条件で貸し付けた場合にも、相続税の納税猶予を受けることができる制度がスタートします。

三大都市圏の市街化区域における生産緑地所有者の選択肢

これらを考慮すると、三大都市圏の市街化区域の生産緑地所有者には、次の3つの選択肢が考えられます。

  1. 特定生産緑地を選択して、自ら営農を続けるか市民農園などとして他の者に無償または少額で貸し付ける。この場合、固定資産税は農地課税で、相続税の納税猶予を受けることができる。土地は次の代に引き継ぐことができるが、後継者が農業を継続しない限り、土地所有者が死亡した場合に宅地としての高額な評価額をもとに相続税が課税される。したがって、相続税対策や収入確保対策は一切できない。特定生産緑地は10年経過ごとに延長するかどうかの選択ができる。
  2. 特定生産緑地を選択せず生産緑地のままにしておき、固定資産税は宅地並み課税としての固定資産税(宅地並み課税の3分の1)の負担をしながら、適切な時期に相続税対策を兼ねて土地の有効活用を行う。
  3. 農地として維持することをやめて、生産緑地の買い取り申出を行う。生産緑地の買い取り申出を行うと市町村に買い取られることはほとんどないため、生産緑地の指定解除後に売却または土地の有効活用を行う。

選択肢を検討する際に把握しておきたい重要ポイント

3つの選択肢を検討するためには、(1)相続税が課税される際の評価額で財産全体を把握し、(2)財産を引き継ぐ相続人が農地を維持するか否かを明確にした上で、(3)万一の場合の相続税の総額とその納税ができるか否かを把握することが重要になります。

農地の維持が困難な場合には注意が必要です。農地所有者が死亡するまでに、農地の宅地への転用を行い売却して金銭に変えるか、その土地を有効活用するかなどをしない限り、死亡した時点で高い宅地としての評価額でまともに相続税が課税されます。

2022年までに病気やケガなどで「故障」としての生産緑地の解除が可能な場合には、2022年が来るまでに解除をして早めに手を打つことも考慮に入れる必要があるでしょう。

税理士 今仲 清 いまなか きよし

税理士 今仲 清 いまなか きよし

税理士法人今仲清事務所 代表社員、株式会社経営サポートシステムズ 代表取締役。中小企業の税務・経営・事業承継コンサルタントおよび資産家に対する相続税対策の実践活動を指揮しつつ、セミナー講師として年間80回にのぼる講演を行う。財団法人都市農地活用支援センター アドバイザー、財団法人区画整理促進機構 派遣専門家等、多数の役職を歴任。『改訂新版 中小企業の事業承継戦略』(TKC出版・共著)、『生前から備える財産承継・遺言書作成マニュアル』(ぎょうせい・共著)等、著書多数。

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