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税金(2019年11月号) 消費税増税による不動産オーナーへの影響

  • 賃貸住宅経営
  • リフォーム

税理士 浅野 和雄

このコラムの内容は、2019年(令和元年)11月現在のものです。

2019年(令和元年)10月1日より、消費税率が10%に引き上げられ、
同時に一定の飲食料品等に対する消費税率を8%に据え置く「軽減税率制度」が導入されました。
では、賃貸経営等をされている不動産オーナーの皆さんには、具体的にどのような影響があるのでしょうか?
今回は、消費税率アップに関して知っておいていただきたい点をまとめました。

消費税率アップと
軽減税率制度による影響

消費税が課税される賃貸収入とは?

賃貸収入には、消費税が課税されるものと非課税のものがあります。この区分は消費税率アップ後も変わりません。

通常、消費税が課税される収入が年間で1,000万円を超える方は、消費税の申告が必要になります。申告の必要の有無は、原則2年前の収入金額で判定します。例えば、2年前の2017年(平成29年)の消費税の課税収入が1,000万円を超えていれば、2019年分の消費税の申告が必要となるわけです。

なお、家賃収入が非課税である賃貸住宅オーナーの多くは、消費税の申告が不要です。

課税される主な賃貸収入 店舗・事務所等の家賃
駐車場収入
非課税の主な賃貸収入 住宅の家賃、地代

不動産オーナーへの影響

まずは、経費の負担が増えます。例えば、税抜価格10万円の備品を購入した場合、税込で10万8,000円のものが11万円に増えます。家賃収入は変わらず経費の負担が増えれば、手取りが少なくなります。一方で、消費税が課税される賃貸収入については、消費税のアップ分を税込の賃料に上乗せできれば、収入増につながります。賃貸借契約書の消費税率改定条項などをご確認のうえ、上乗せが可能かどうか、管理会社と相談されることをお勧めします。

軽減税率制度とは?

(1)外食と酒類を除く飲食料品 (2)週2回以上発行される定期購読の新聞 は消費税率が8%に据え置かれています。不動産オーナーの必要経費で軽減税率が適用されるものとしては、例えば業者等への中元・歳暮や手みやげなどで、酒類以外の飲食料品を贈る場合などが考えられます。

建物新築・リフォームの
消費税還付はどうなる?

消費税率アップ後は、建物を新築・リフォームした際の請負代金にも原則10%の消費税がかかります。建物新築等による消費税の還付申告をされる方は、8%時代と比較して還付額が増えるケースも多くなると思われます。

消費税還付の対象となるのは、一般的に次のようなケースです。

  1. 消費税が課税される収入を生み出す建物の新築等をした場合(一部に店舗・事務所等が入った併用住宅を含む)
  2. 家賃に消費税が課税されない賃貸住宅の新築等であっても、そのオーナーが別途、課税される賃料収入がある場合や、物品販売業や飲食業などを経営している場合

なおかつ、建物の新築等をした年分について消費税の申告をする必要があります。

今まで消費税の申告をされていない方は、事前に税務署へ課税事業者となる届出書を提出して、消費税申告をすることになります。ただし、消費税の還付を受けた翌年以降も消費税申告を強制される期間がありますので、注意が必要です。還付後の消費税の納税額も試算したうえで、消費税の届出書を提出するかどうかを検討してください。

また、消費税の還付申告にあたっては、個々の状況により、事前の手続きや還付金額の計算も複雑です。新築やリフォームの計画段階から、税理士によく相談されることをお勧めします。

消費税増税に伴い
住宅取得は減税措置も

消費増税後の減税措置として、期間限定で特例が拡充されている税制があります。住宅取得などに関する主なものは次の通りです。

  1. 住宅ローン控除における控除期間の延長(10年 → 13年)
  2. 住宅取得等資金贈与の非課税枠の拡大(最大1,200万円 → 最大3,000万円)

また、税制とは異なりますが、「すまい給付金」や「次世代住宅ポイント制度」なども拡充等の手当てがなされています。

マイホームや二世帯住宅、賃貸併用住宅などの計画がある方は、これらの制度を有効に活用し、少しでも消費増税による負担を軽減していただければと思います。

内観写真:東京・馬込展示場
内観写真:東京・馬込展示場

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税理士 浅野 和雄 あさの かずお

税理士 浅野 和雄 あさの かずお

税理士法人四谷会計事務所 パートナー税理士。1998年、税理士法人四谷会計事務所に入所。2002年、税理士登録。入所以来20年以上にわたり、地主や都市農家の相続、不動産売却の税務など、資産税を中心にさまざまな実務を経験。特に不動産税務に強く、現在も多くの不動産オーナーの確定申告、相続税申告を担当するほか、各種の税務セミナーおよび相談会の講師として活躍している。

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