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税金(2013年10月号) 老朽賃貸の建て替えによる
相続対策

  • 建て替え
  • 遺産相続

税理士 稲場 広宣

このコラムの内容は、2013年(平成25年)10月現在のものです。

  • パナホーム株式会社は、2018年4月1日にパナソニック ホームズ
    株式会社に社名変更いたしました。
  • 掲載内容につきましては当時のままで表記されています。

2013年度の税制改正により、2015年1月以降の相続については、基礎控除額が現行の6割に縮小、
さらに税率構造の見直しによる税率の引き上げが決まりました。
相続税対策への関心がますます高まる昨今ですが、今回は老朽賃貸住宅の建て替えによる相続対策について、事例を交えながらご説明します。

賃貸住宅の建て替えによる
相続財産の圧縮効果

相続税を計算する際に、被相続人所有のアパートなどの家屋の相続税評価額は、建築価格ではなく固定資産税評価額をもとに計算します。固定資産税評価額は通常、建築価格よりかなり低く、セミナー等では建築価格の約50%とした計算例をご紹介しています。賃貸住宅の評価額は、さらにその30%引きで計算できる場合が多く、トータルで建築価格の約1/3程度にまで評価額が圧縮されます。

下の[計算例]で見てみましょう。

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賃貸住宅の相続税評価額の計算例

[計算例]では、建築価格1億円の賃貸住宅の評価額が3,500万円まで下がります。

実際の事例では、建築価格に対して固定資産税評価額が35%~40%水準になっているケースもあり、その場合は[計算例]よりもさらに評価額が下がります。複数棟の賃貸住宅の建て替えをされたあるオーナーさまの場合、推定される相続税の節税額を考慮すると、何棟かはただで新築できたに等しいというような事例もありました。

より安心な賃貸経営を目的に
賃貸住宅を建て替え

築後30年以上が経過し、老朽化した賃貸住宅のオーナーさまの事例をご紹介します。

近年は入居率が低下しているものの、建て替えるか、内外装や設備を含めた大規模改修をするかの方針が定まらないため、リフォームもあまり行えず、ますます空室が増えるという悪循環に悩んでおられました。そのオーナーさまは、建て替えの目的を明確にすることで、思い切って決断されました。

その目的は、以下のような内容です。

  1. 前述したような相続税の節税対策。
  2. 将来の相続で承継する子を定め、事業承継を目的として子と一緒に事業計画を進める。
  3. 最適な土地有効活用をおこなうため、広すぎる駐車スペースを削り、敷地の広さに適正な規模の収益性の高い賃貸住宅に建替える。

その結果、元気なうちに建て替えができて推定される相続税も大幅に減り、安心。承継者の子が経営者の自覚を持ち、積極的に賃貸経営に関与するようになり、将来の経営も安心。自己資金を一部投入しましたが、収益性の高い新築アパートが満室となり、毎月の借入金返済後の手取りは、建て替え前より増加して事業収支も改善し、安心。

というふうに、「節税・事業承継・収支の改善」という目的のすべてが達成でき、大成功の建て替えを実現されました。

建て替え中の土地や建物の
相続税評価

万一、建て替えの途中で相続が発生した場合、建築中の賃貸住宅の建物や敷地の相続税評価額はどうなるのですか?こんなご質問をよくいただきます。
簡単にご説明しましょう。

建築中の「建物」の評価は?

建築途中の建物の評価額は、[費用現価の額×70%]となります。

例えば、建築請負金額が5,000万円、工事の進捗度合が60%の時点で相続が開始した場合。
費用現価の額は[5,000万円×60%=3,000万円]。よって、建物の評価額は[3,000万円×70%=2,100万円]となります。つまり、費用現価の30%相当の900万円(3,000万円-2,100万円)の評価減ができるわけです。

建て替え中の「土地」の評価は?

土地の評価は更地評価になりますので、「貸家建付地の評価減」(首都圏などでは約20%の減額)はありません。しかし、賃貸住宅の建て替え中でも「小規模宅地の評価減」(最大200㎡まで50%減額)の対象にはなります。

とは言え、財産評価においては、建て替え中よりも完成後の方が明らかに有利です。
相続税対策は、いざ必要に迫られてから慌てて考えるのではなく、早い段階で長期的な計画を基に対策を講じることが望まれます。

税理士 稲場 広宣いなば ひろのぶ

税理士 稲場 広宣 いなば ひろのぶ

税理士法人・四谷会計事務所 パートナー税理士。1985年、東洋信託銀行(現 三菱UFJ信託銀行)に入行。多忙な銀行業務の中、6年間で税理士試験に合格。金融資産運用・ローン・遺言信託などのコンサルティング、銀行経理・税務の担当など幅広い業務を経験後退職。現在、四谷会計事務所パートナーとして税務全般の業務を担当。特に不動産税務を中心とした資産税に豊富な経験実績があり、自らもアパートオーナーとして地主・オーナーと同じ視点で考える不動産の有効活用、賃貸経営の法人化、所得税・相続税の節税対策などに定評がある。パナソニック ホームズの各種セミナー、研修会等の担当講師としても活躍。

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