土地・建物などの不動産の場合、相続税の計算基準となるのは、時価ではなく相続税評価額です。自宅などの自用家屋の敷地は、路線価などをもとに計算した自用地評価額となります。一方、賃貸住宅や貸店舗などの敷地は貸家建付地評価額となり、首都圏の住宅地などでは自用地評価額より約20％^※減額された評価額となります。

では、賃貸併用住宅の敷地は、どのように評価額を計算するのでしょうか？

自宅と賃貸の敷地の利用区分は、一般的に建物の利用割合に応じて計算します。例えば、建物全体の床面積の85％が賃貸部分の場合は、敷地も85％が賃貸部分として区分され、貸家建付地評価額となります。

また建物についても、自宅部分は自用家屋の評価額（固定資産税評価額×1.0倍）となりますが、賃貸部分は貸家の評価額となり、自用家屋の評価額より30％減額された評価額となります。

このように賃貸併用住宅は、敷地も建物も賃貸部分の評価額が減額されるため、自用のみの土地・建物と比べて、相続税評価額を低く抑えることができるのです。

※減額割合は、地域ごとに定められた借地権割合により異なります。

小規模宅地等の評価額の特例は、相続税の計算上、自宅などの敷地の評価については、一定の要件のもと大幅な評価額の減額が認められるというものです。自宅の敷地の相続税評価額は、配偶者や同居の子どもが相続する場合などは、最大330㎡まで80％評価減の特例の対象となります。しかし、独立して自宅を構える子どもなどが相続する場合は、特例の対象外になるなど条件が厳しくなり、最近の相続では評価減を受けられないケースが増えています。

自宅や賃貸住宅などの敷地は、住宅用地として、固定資産税の課税標準を減額する特例があります。

特例の内容は、その住宅の敷地のうち、住宅1戸あたり200㎡までは小規模住宅用地として、その評価額の1/6を課税標準とし、1戸あたり200㎡を超える部分は一般住宅用地としてその評価額の1/3を課税標準にするというものです。

例えば、300㎡の敷地に自宅（1戸）がある場合は、右表のように敷地のうち200㎡までは1/6に、残りの100㎡は1/3に減額されます。