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税金(2018年3月号) 土地の評価大改正による
相続税対策への影響

  • 遺産相続

不動産鑑定士 住江 悠

このコラムの内容は、2018年(平成30年)3月現在のものです。

  • パナホーム株式会社は、2018年4月1日にパナソニック ホームズ
    株式会社に社名変更いたしました。
  • 掲載内容につきましては当時のままで表記されています。

2017年(平成29年)9月に相続税財産評価の指針である「財産評価基本通達」の一部が改正されました。
規模の大きな土地の評価については、従来の「広大地評価」が廃止となり、2018年(平成30年)1月1日以後の相続から、
新設された「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。
これまで「広大地評価」を前提に相続税額を試算されていた方は、今回の改正により増税あるいは減税になる可能性があることから、
税額の再計算と対策の見直しをおすすめします。

土地の評価方法改正に伴う変更点
減額補正率が変わりました

今回の改正に伴って、「広大地評価」で用いられていた広大地補正率に代わり、新設された規模格差補正率を奥行や間口、不整形地などの補正と併せて用いることになります。下部の【事例】で示したように、不整形地や傾斜地などでは改正後の方が有利になるケースもありますが、今回の改正自体の意図は、面積の大きな土地の減額率の縮小にあると思われます。広大地補正率の減額割合が42.5~65%あったのに対して、規模格差補正率の減額割合は20~30%強の水準です(図表1)。他の補正率と併用できるとはいえ、広大地補正率に比べて減額効果は縮減する傾向にあります。

【図表1】 補正率の比較(例)

地積 広大地補正率 規模格差補正率
500㎡ 0.575 0.8
1,000㎡ 0.55 0.78
2,000㎡ 0.5 0.75
3,000㎡ 0.45 0.74
4,000㎡ 0.4 0.72
5,000㎡ 0.35 0.71

※三大都市圏の場合

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【事例】改正による土地評価額への影響

【事例】改正による土地評価額への影響

[上がるケース]整形地の場合
評価額:2,640万円 UP
改正後の評価額 94,800,000円
地形の整った土地は減額割合が小さくなり、評価額が上がる可能性があります。
[下がるケース]不整形地や宅地造成が必要な土地の場合
評価額:約1,857万円 DOWN
改正後の評価額 15,633,600円
不整形地補正、宅地造成費控除が入れられることで評価額が下がる可能性があります。
[上がるケース]中小工場地区の土地の場合
評価額:5,160万円 UP
改正後の評価額 120,000,000円
中小工場地区の土地は地積規模の大きな宅地の適用外となり、評価額が上がる可能性があります。

土地の評価方法改正に伴う変更点
適用要件が変わりました

【図表2】の通り、改正後は要件が明確になり、適用の可否がわかりやすくなりました。(2)の地区区分では「中小工場地区」の土地が適用できなくなったので注意が必要です。一方で、(4)(5)(6)の要件がなくなったことから、マンション適地かどうか判断に迷うような土地も他の要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」が可能になりました。

ただし、(1)の面積要件は土地の利用状況に応じた評価単位ごとに判定するため、引き続き注意が必要です。例えば、三大都市圏にある600㎡の土地を賃貸住宅(400㎡)と月極駐車場(200㎡)で利用している場合、評価単位が異なることから、500㎡以上であっても「地積規模の大きな宅地の評価」は適用できません。【対策1】をご参照ください。

【図表2】適用要件の比較

適用要件 広大地評価(改正前) 地積規模の大きな宅地の評価(改正後)
(1)地積 原則三大都市圏500㎡以上、その他1,000㎡以上 三大都市圏500㎡以上、その他1,000㎡以上
(2)地区区分 普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区のほか、中小工場地区も認められる場合あり 普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区のみ
(3)指定容積率 原則300%以上の地区の土地は適用なし 400%(東京23区は300%)未満の地区のみ
(4)標準的宅地との関係 標準的宅地と比べ著しく広大であること 要件なし
(5)マンション適地か否か マンション適地と判断されると適用なし 要件なし
(6)適地か否か有無 適用には開発道路等の潰れ地が必要 要件なし

【対策1】土地の評価単位を改める

【対策1】土地の評価単位を改める

賃貸住宅の建て替え時に、「地積規模の大きな宅地の評価」の面積要件をクリアするように評価単位を改めると、規模格差補正率の減額に加え、600㎡の敷地全体に「貸家建付地」の評価減を適用できます。

【対策2】実測を行う

【対策2】実測を行う

土地を測量してみると、登記簿上の地積よりも実際の地積の方が大きい場合(縄延び)があります。とくに農地などの場合は、縄延びが多いので要注意です。

不動産鑑定士 住江 悠 すみえ ゆう

不動産鑑定士 住江 悠 すみえ ゆう

2010年、相続専門の税理士と土地評価に精通した不動産鑑定士のタッグにより、相続税対策コンサルティングおよび申告実務を行うフジ総合グループのフジ相続税理士法人・株式会社フジ総合鑑定に入社。2013年5月に不動産鑑定士登録、同年6月に大阪事務所所長に就任。以来4年で約480件の相続関連業務を受託。
各企業からの依頼により、各地の相続・不動産に関するセミナーの講師としても活躍している(年間講演実績80件)。

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