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税金(2018年10月号) 不動産の買い換えによる資産の組み換え

  • 遺産相続

公認会計士・税理士 深代 勝美

このコラムの内容は、2018年(平成30年)10月現在のものです。

立地の良くない土地での賃貸経営は、入居不安があります。
しかし、そのまま駐車場や農地などにしておいても多くの収入は見込めません。
また、何もしないまま相続を迎えると、多額の相続税が課税される場合もあります。
そこで、対策として考えられるのが、不動産の買い換えです。
今回は事例をもとに、不動産買い換えの有効性や注意すべきポイントについて、
税金対策の視点から検討してみましょう。

不動産の買い換えで検討すべきこと
譲渡所得税・住民税

賃貸経営の長期安定経営を考えて、立地条件の悪い不動産から、立地条件の良い不動産へと買い換えする人が増えています。この時に、不動産を売却することで発生する譲渡税(所得税・住民税)や、相続税対策としての有効性などを検討することが必要です。<図表1>の事例をもとに、具体的に考えてみましょう。

一定の条件を満たした事業用の土地・建物を買い換えた場合には、税務上、譲渡所得の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる「特定の事業用資産の買い換え特例」を受けることができます。この買い換え特例を受ける場合の主な条件は、次の通りです。

  1. 譲渡資産(売却物件)を10年を超えて所有し、駐車場や農地など、事業に使用していること。
  2. 買換資産(購入物件)が土地の場合には、面積が300㎥以上であること。

<図表2>のA土地売却のケースでは、買い換え特例を受けない場合の譲渡税はおおよそ2,000万円ですが、買い換え特例を受けた場合にはおおよそ400万円になります。買換資産がB土地1億円の場合も、建物1億円の場合も、譲渡税の税額は同じですが、建物で特例を受けた場合は減価償却費が少なくなるため、所得税率が高い人(所得が1,000万円以上など)には不利になります。

※買換資産が建物の場合の減価償却費は、実際に購入した価額ではなく、譲渡した資産から引き継いだ取得価額をもとに計算します。この事例では、1億円の建物の取得価額は2,400万円となり、それをもとに減価償却費を計算することになります。

図表1. 不動産の買い換え事例

図表1. 不動産の買い換え事例

  • 駐車場にしていた三大都市圏内のA土地を1億円で売却(取得費は500万円、譲渡費用は0円とする)
  • 賃貸経営に適した三大都市圏内のB土地を1億円で購入し、1億円で賃貸マンションを建築

表2. A土地売却の譲渡税

図表2. A土地売却の譲渡税

特定の事業用資産の買い換え特例を受けない場合
譲渡所得9,500万円に対して課税
取得費500万円
特定の事業用資産の買い換え特例を受けた場合
課税の繰り延べ(80%)7,600万円
課税譲渡所得(20%)1,900万円
取得費500万円

※三大都市圏外からの買い換えは、70%または75%になる場合があります。

不動産の買い換えで検討すべきこと
相続税対策の効果

買い換えをしたB土地1億円に、賃貸マンション1億円を借入金で建築した場合には、次のような理由で相続税評価額が減額されます。

建物の評価は固定資産税評価額が基準となり、この評価は建築費の40%程度が目安とされています。また賃貸マンションなどの貸家は、借家権割合30%が控除できます。

さらに、賃貸マンションの敷地は貸家が建っているので貸家建付地として18%(借家権割合30%×借地権割合60%)が控除できます。なお借地権割合は建築場所で異なります。

その結果、<図表3>のように相続税評価額が9,000万円減額されます。相続税の税率が30%のケースでは、2,700万円(9,000万円×30%)の節税となります。

図表3.賃貸マンション建築時の相続税評価額

項目 相続税評価額 評価減
賃貸マンション(1億円)の評価 1億円×概算評価40%×
(1-借家権割合30%)=2,800万円
▲7,200万円
借入金 ▲1億円 0万円
B土地(1億円)の評価 1億円×(1-借家権割合30%×
借地権割合60%)=8,200万円
▲1,800万円
合計 1,000万円 ▲9,000万円

不動産の買い換えで検討すべきこと
譲渡税と相続税の税額比較

A土地売却による譲渡税は、特定の事業用資産の買い換え特例を適用しない場合で約2,000万円(適用した場合には約400万円)。これに対して、B土地を購入して借入金で賃貸マンションを建築した場合の相続税の節税額は、相続税の税率が30%の人の場合は約2,700万円です。

したがって、相続税の税率が高い人は、譲渡税の負担があっても、事業用資産の買い換えをして土地を有効活用する方が有利となります。

また、立地条件が良い賃貸マンションであれば家賃収入もそれなりに確保できますから、借入金の返済を考慮しても、駐車場の時に比べてかなりの収入増が期待できます。

公認会計士・税理士 深代 勝美 ふかしろかつみ

公認会計士・税理士 深代 勝美 ふかしろ かつみ

税理士法人深代会計事務所 理事長。1974年に公認会計士2次試験合格し、同年デロイト・ハスキンズ&セルズ会計事務所(現 Deloitte Touche Tohmatsu)入所。1985年に深代会計事務所を設立。日本公認会計士協会東京会 顧問、日本公認会計士協会資産課税部会 元・部会長、(独)中小企業基盤整備機構 事業承継税制検討委員など、公職を歴任。

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