【大阪市で有効な土地活用！】大阪市のアパート経営を成功させるには

【目次】

【大阪市の基本情報】大阪駅周辺の都市開発や大阪万博が控える

大阪市は商業や工業に加え、近年では外国人旅行客の玄関口としてもにぎわいを見せています。そのためさまざまな土地活用が検討できますが、ここではアパート経営に絞って可能性を探ってみましょう。

・人口、地価とも回復傾向

大阪市は24区からなる人口2,755,864人（令和5年2月現在）の大都市。江戸時代から物流や商業の中心地として賑わいを見せてきた天下の台所です。「キタ」「ミナミ」といった、日本ばかりか海外にも知られる屈指の繁華街があり、その賑わいは衰えることがありません。
全国政令指定都市第2位の人口を有する大阪市ですが、令和3年は約1,500人とわずかに減少しましたが、令和4年からは再び増加傾向にあります。
大阪市の地価も、住宅地の地価は市内全24区で上昇。商業地においても19区で上昇しています。ただし地区によって若干の差があり、地域によって今後はどのような展望が期待できるのか、近隣環境をよく知るハウスメーカーや専門家への相談は必ずしたいところです。

・万博が控え、都市再開発も進行中

大阪市には、北区の梅田や北新地あたりを中心に広がる「キタ」、中央区の道頓堀や心斎橋あたりを中心に広がる「ミナミ」の俗称で呼ばれるエリアがあり、日本屈指の繁華街です。
そして最近は「ニシ」と呼ばれるエリアも注目されるようになりました。「ニシ」は此花区にある湾岸エリア。全国的にまだ「ニシ」の呼び名は定着していないかもしれませんが、「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」や世界最大級の水族館「海遊館」などがあるエリアです。観光スポットとしても人気ですが、何より今後、大阪・関西万博の会場となる夢洲があることで注目を集めています。

そして大阪・関西万博の開催に合わせるかのように、現在は都市再開発が進められています。
まず、「ミナミ」に大型のリゾートホテルが令和5年7月に開業予定です。そして大阪駅北側で進められている「うめきたプロジェクト」。駅前のイメージを一新する都市公園や超高層複合ビルを建設中で、その一部が令和6年に竣工予定です。同じく令和6年には、大阪駅西側で建設中のホテルや劇場を備えた超高層ビルや、大阪駅新駅ビルも完成予定です。
ほかにも大規模な再開発が進行中で、街全体が活気に満ちています。人やお金が大きく動いているエリアなので、勝機を見出せる可能性があります。

・借家率が高い

もうひとつ街の特徴として頭に入れておきたいのが、大阪市の借家率です。「平成 30 年住宅・土地統計調査結果（確報）＜大阪市＞」によると、大阪市の借家率は54.5％と、半数強が借家利用です。さらにその内訳を見ると、住宅数に占める公営借家の割合は9.6％、民営借家が43.5％。公営借家は前回調査から減少していますが、民営借家は6.1％（34,710棟）増加しており、いかに民営の賃貸住宅が多いかがわかります。

借家率の高さはアパート経営を検討するうえでプラス評価になります。多くの人が借家利用で、民営借家の数も増加傾向にあり、チャンスとも捉えられるでしょう。ただし、それだけ競争も多いということです。「住宅・土地統計調査」は5年ごとに行われている調査なので、令和5年の調査結果とも見比べながら検討してみてもいいでしょう。

【大阪市の土地活用】大きく変わるエリアではターゲット設定が重要

アパートの経営戦略では、ターゲットを明確に絞ることが大切になってきます。再開発で街が大きく成長している過程ですから、現状ばかりでなく、将来も見据えながら検討していきましょう。

・20代で転入超過

大都市には若者を中心に人が集まります。その理由は仕事や学校があるからですが、大阪市も例外ではありません。
令和2年の国勢調査で大阪市の人口を年齢3区分別に見ると、15歳未満の年少人口は約29万人（11.0％）、15～64歳の生産年齢人口は約168万人（63.5％）、65歳以上の老年人口は約68万人（25.5％）です。年齢階層別転入超過数を見ても、20～29歳では19,753人の転入超過となっています。

生産年齢人口をエリア別に見ると、大阪市24区の中でその割合が最も高いのが中央区（75.0％）、次いで浪速区（74.7％）、西区（72.5％）です。ただし1世帯当たり人員（一般世帯人員÷一般世帯数）だと、中央区は1.54人、浪速区は1.40人、西区は1.65人。大阪市全体で見ても1.84人と、若者は多いですが単身者が占める割合も大きいことが推測できます。また、1世帯当たり人員が2人以上なのは此花区、大正区、西淀川区、城東区、鶴見区、阿倍野区、東住吉区、平野区の8区のみ。
上記からターゲットは単身者に、というのが順当かもしれません。では本当にファミリー層はねらえないのでしょうか？

・30代、40代の人口は減少傾向？

大阪市が毎月発表している人口を令和3～5年の3月で確認してみると、20代の人口は増加傾向ですが、30代、40代は減少傾向です。40代は減少傾向が続いていますが、30代は令和3年から4年にかけては増加（令和4年から5年は減少）。
コロナ禍でテレワークの普及による移動の可能性も考えられますが、働き盛りのビジネスマン世代なので、転勤など会社都合による減少かもしれません。

・ファミリー向けも決して無謀ではない？

令和2年の国勢調査では、20代・30代の転入転出の理由も発表されています。30代の転出理由の多くは「仕事の都合」「結婚のため」でしたが、それに加えて「住宅事情のため」という割合も高くなっていました。結婚を機に住みやすい環境や新居を求めて転居したとも読み取れますし、子育てに適した住居がなかったとも推測できます。後者が理由であれば、競合との差別化にむけた大きなヒントになるのではないでしょうか。

あわせて、大阪市では生活や緑を重視した街づくり計画も進んでいます。また、阿倍野区の「塾代助成事業」、天王寺区の「子育てスタート応援券」、住吉区の「4歳児訪問事業」など、市全体の子育て支援のほか、各区独自の支援策も行われています。そのため、エリアによってはファミリー層も十分にターゲットとして考えられます。地域特性や人の流れを見極めながら検討してみましょう。

大阪市でのアパート経営のメリットや注意点

大阪市における、アパート経営のメリットや注意点とは何でしょうか。押さえておきたいポイントと合わせて整理してみましょう。

やはり、大阪市の平均家賃は上昇傾向にあるのは大きなポイントであり、最大のメリットです。注意すべき点は、競合が多いことでしょう。
借家率もそうですが、借家数、それも民間借家数が年々増加しているのが競合の多さを表しています。競合が多いと供給過剰になり、空室リスクの上昇につながってしまいます。
人口増加が続く大阪市ですが、地区によって状況も違います。令和2年から3年にかけて増加人口数が高かった上位5区は、中央区、浪速区、北区、西区、天王寺区。平野区、住之江区、東淀川区は、1年間で1,000人超の人口減少がみられました。
人口の増減だけではなく、世帯数や近隣状況なども掛け合わせてターゲットを絞り込むのが良いかもしれません。

【まとめ】

大阪市の人口は増加傾向にあり、この事実だけでもアパート経営における可能性を感じられるのではないでしょうか。さらに借家率が高いのも大きな魅力です。ただし、大規模な都市再開発により、エリア間の人口移動も予想されますので、この先の賃貸需要にどのような影響が予想できるのかの見極めも大切です。

勢いの衰えない大阪市。再開発後の未来図や各エリアの特徴、将来像を分析し、理想的な土地活用をはじめましょう。