北側斜線制限を緩和する方法がある？緩和条件と土地活用の工夫を解説

【目次】

北側斜線制限とは？基礎知識と適用エリア、高さ制限の計算式を知ろう

北側斜線の目的は「日照の確保」

「北側斜線制限」とは、住宅などの建物を建てる際、日陰となる「北側に隣接する土地」の日当たり（日照権）に配慮するための規制です。北側斜線制限が適用となる地域では、建物の高さ5mまたは10m地点から、北側境界線までの距離の1.25倍以下に建物全体の高さが制限されます。

戸建住宅や賃貸マンション・アパートなどが密集する住宅街では、規制なしに一定以上の高さの建物を建てた場合、北側に位置する建物が日陰となり、採光に影響したり、日照時間が悪化したりする可能性があります。また、建物自体が遮へい物となり、通風が妨げられるケースも考えられるでしょう。

北側斜線は、このような不公平感を生まないために設けられた措置です。なお、類似の制限として後に解説する「隣地斜線制限」「道路斜線制限」があります。

適用される用途地域

北側斜線制限は、一部例外を除くと、以下5つの用途地域で適用されます。

・第一種低層住居専用地域

・第二種低層住居専用地域

・第一種中高層住居専用地域

・第二種中高層住居専用地域

・田園住居地域

このうち第一種中高層住居専用地域、および第二種中高層住居専用地域については「日影規制」の条例が適用される場合、基本的に北側斜線制限は適用外となります。

日影規制は主にマンション等の高層住宅に適用され、北側以外への日当たりについても確保が要求される規制です。自治体の条例により詳細は異なりますが、2つ以上の規制に同時に該当する場合、より条件の厳しい規制が適用されるケースが多いようです。

高さ制限の計算式と建築への具体的な影響

北側斜線制限の適用については、上述した用途地域によって計算式が異なることを覚えておきましょう。また、当てはめる計算式は、下記の2パターンに分かれます。

用途地域の名称通り、低層よりも中高層の方が、制限のかかる高さは高く定められています。計算結果から得られた高さが、用途地域ごとに定められた制限高さ以上となった場合、建築物の設計見直しが必要です。具体的には、建物の北側部分に一定の勾配を設けて、その方角にある建物に日が当たるよう配慮することが求められます。

そのため、斜線制限のある住居地域では容積を最大限確保すべく、斜めに切り取られたような屋根、あるいは階段状の高層階を有する建物が珍しくありません。

北側斜線の緩和条件とは？適用のための設計と天空率利用のポイント

道路斜線・隣地斜線との違い

北側斜線の概要がつかめたところで、冒頭で触れた「道路斜線」「隣地斜線」についても解説します。

「道路斜線」は、周辺の道路の通風・日照を妨げないよう、建物の高さを制限する規制です。斜線の計算は道路の反対側を起点とし、用途地域によって斜線の角度が異なります。

制限高さは道幅が広くなるほど高くなるほか、建物の種類にも左右されるのが北側斜線との相違点です。家屋・アパートなどの住居系の建造物では道路幅1mあたり1.25m、オフィスビル・工場などの商業・工業系では道路幅1mあたり1.5mずつ上がります。

一方「隣地斜線」は、隣接する土地・建物の採光・通風・日照を妨げないよう、北側斜線・道路斜線と同様に建物の高さを制限する規制です。

こちらは隣地境界線（北側を含む）が斜線の起点となっており、建物の20mまたは31m以上になる箇所について、隣地境界線までの距離の1.25倍または2.5倍以下に高さが制限されます。

ただし、第一種低層住居専用地域では10m以上、第二種低層住居専用地域では12ｍ以上の建物が建てられない「絶対高さ制限」が存在します。そのため、これらの低層住宅地域においては、隣地斜線制限は基本的にかからないと考えて良いでしょう。

「天空率」による例外もある

こうした斜線制限のある住居地域においても、先述したような傾斜天井や階段状バルコニーをもたない、自由なつくりの建物をご覧になったことがあるかもしれません。違法建築の可能性を除けば、その建物は「天空率」の適用によって、例外的に建築を許可されている可能性があります。

天空率は、平成15年1月1日に改正された建築基準法で盛り込まれた制度です。「正射影投影（基準点から、魚眼レンズで空を見上げた視点）された天空図から、建物が投影された部分を除いて、空が見える割合」のことを指します。

イメージしにくい概念ですが、身近なところで言うとプラネタリウムの投影機がスクリーンに映し出す天球の映像に近いかもしれません。専門家であっても建物の立面図だけでは算出が難しいため、手計算ではなくCADなどの専用ソフトウェアを用いるケースがほとんどです。

天空率による例外は「適合建築物の天空率」と「計画建築物の天空率」を比較したうえで、「適合建築物と同等以上の採光や通風を確保できる建築物」についてのみ、認められることとなっています。

さらに、すべての自治体で適用を受けられるわけではないことに注意が必要です。例えば横浜市では、道路斜線と隣地斜線は天空率の対象であるものの、北側斜線制限の緩和については、天空率を採用していません。

北側斜線制限がある土地でも工夫次第で活用できる！設計の事例を紹介

賃貸住宅設計の工夫

北側斜線制限をはじめ、斜線制限のある地域の住宅で近年、採用されることが多いのが「スキップフロア」という間取りの工夫です。

スキップフロアでは、狭小地などでも空間を縦方向に効率よく利用するため、区画を壁ではなく段差・小上がりなどで仕切り、ステップや階段で接続します。通常の1階、2階という階層以外に、フロアを1.5階などの中間区切りで分けることができ、開放感があるだけでなく、高さ制限・斜線制限のある土地でも延べ床面積を確保しやすくなるのがメリットです。

また、制限を考慮すると狭くなりやすい部屋の広さについても、例えばフロアの半分だけを地下室とする「半地下」を設けることで、斜線制限をクリアしつつ空間を有効活用することが期待できます。横方向の広がりに乏しく、かつ制限のある土地の活用においては、空間をより有効に使える方法として一考の余地があるでしょう。

天空率を活用する方法も

先述したとおり、自治体の条例によっては天空率を算出・参照することにより、希望の設計から大きく構造を変更することなく、建築確認を通過できる可能性があります。

ただし「北側斜線」の天空率については要求を満たす建物であっても、その他の制限により建てられないケースもあるため、万能ではありません。用途地域によっては絶対高さ制限がかかることがあるのはもちろん、道路斜線制限や隣地斜線制限に該当する場合は別途、セットバックなどの対策が必要です。

さらに、制限緩和によって建てられた建物は外見上、近隣の建物よりも大きく見えることがあります。外見から「天空率によって許可を受けている」事実を推し量るのが難しいという事情も相まって、周辺住民から予期せぬクレームを招く可能性も捨てきれません。特に3階建以上の中高層賃貸アパート・マンションの設計検討においては、注意が必要でしょう。

北側斜線制限の影響を受けづらい土地活用

これまでご紹介したような制限が複合しており、かつ条例で天空率の適用がないケースも考えられます。そうした地域での土地活用では、そもそも制限の影響を受けづらい活用法を検討するのも一考です。具体的には、平屋・貸駐車場・2階建以下の高齢者施設など、低層で建てられる建築物を収益化するのが良いでしょう。

先述したスキップフロアのデメリットとして、どうしても縦方向の移動が増え、段差や階段のバリアフリー化が難しいという側面があります。斜線制限のある地域での土地利用において、高齢者向け住宅・施設を検討する場合は、キャパシティを増やすために高層化するのが得策でない可能性もある、という点は覚えておきましょう。

まとめ

北側隣地の日照等の確保のため設けられていることがある「北側斜線制限」は、日影規制・道路斜線などと並び、建物の設計検討時に留意すべき規制のひとつです。土地利用、特に賃貸マンション・アパートによる収益化を検討している場合は、斜線制限そのものはもちろん、天空率による例外にも自治体ごとの差がある点に注意しましょう。

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