アパート経営の本当の「利回り」と、避けられない
リスクとは？

【目次】

アパート経営で考えておくべき利回りは、
「想定利回り」、「表面利回り」、
「実質利回り」の３種類！
それぞれの基本的な考え方と
ポイントを整理しておこう

利回りという考え方は、アパート経営だけではなく、その他の不動産投資をはじめ、企業経営や株式投資などでも重要であり、経営を成功させるために欠かすことのできない指標です。

一般的に利回りとは、投資した額に対して１年間に何％の利益が出るのかを表したものです。これをアパート経営に当てはめると、その建物の購入や建築に投資した金額に対して、１年間にどれくらいの利益が出るかを数値化したものです。

たとえば単純に、１億円を投資したアパートで、１年間の家賃収入が1,000万円であれば、そのアパートを経営する上での利回りは、10%ということになります。

このように利回りを考えることで、実際にアパートを経営するうえで、

• 家賃をいくらに設定すれば利益がでるのか？
• 想定している家賃で、収益が得られるのか？
• 中長期的なアパート経営において適切な家賃設定か？
• 建築（購入）費はいくらまでかけられるのか？

など、アパートの建築や購入といった物件選びや、アパート経営における経営方針の目安となります。

アパート経営における利回りは、「想定利回り」、「表面利回り」、「実質利回り」の３つに分類することができます。

想定利回りとは

まず、想定利回りとは、アパートの建築費など（初期投資費用）に対して、満室の状態での１年間の家賃収入の割合を示したものです。具体的には、満室の場合の年間家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100＝想定利回りとなります。

表面利回りとは

次に、表面利回りとは、住宅の建築や購入価格に対して、１年間の家賃収入の割合を示したもので、次のような計算式で表すことができます。

年間の家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100＝表面利回り

想定利回りと表面利回りは、一見同じように思えますが、想定利回りは「空室0（ゼロ）」を前提に計算されるため、その利率は常に一定であるのに、表面利回りは現実的に年間の家賃収入がいくらになるかという想定によって、利率が変わってきます。

実質利回りとは

そして３つめの実質利回りとは、アパートの建築や購入費用だけでなく、１年間の維持管理にかかる費用、さらに空室率なども考慮した上での利回りとなります。
（空室率も考慮した年間の家賃収入－年間経費－税金）÷初期投資費用（アパートの建築費など＋リフォーム費など取得時の諸経費）×100＝実質利回り

アパート経営における３つの利回りには、それぞれに違いと特徴があります。それらの違いを理解したうえで、利回りについて検討したり、より適切な利回りを考える必要があります。

３つの利回り活用のポイント

まず、想定利回りの最大のポイントは、年間の家賃収入について、空室を０（ゼロ）という前提で計算しているということです。また、アパートを維持していくための年間の経費も考慮されていません。つまり想定利回りとは、そのアパートを経営するうえで期待できる、最大限の利益率であるといえます。

このためアパート経営をする場合、実際に想定利回りの通りに利益が出るということは、まずないでしょう。しかし、大まかにその物件から得られる利益を考える場合には、空室率や諸経費等を考慮せずに簡単に計算できる想定利回りは便利なものです。

一方で表面利回りは、利回りの数値を導き出す際に、必要となるさまざまな経費を考慮しないという点では、想定利回りと同じです。しかし、算定に用いる年間の家賃収入について、必ずしも空室０（ゼロ）で計算しているとは限らないという点が特徴です。

つまり、表面利回りにおいても、年間の家賃収入をゼロとして計算をしていれば、それは実際には、想定利回りと同じということになります。このため、例えば表面利回りを示された場合、年間の家賃収入をどのような条件で算定しているのかを確認することが重要です。

アパート経営において、最も現実的な利回りを示すのが、実質利回りです。実質利回りでは、年間の家賃収入に最も大きな影響を与える要因である空室率をはじめ、修繕費などアパートの維持にかかる費用、アパートの建築、または購入時にかかった費用も考慮されたうえでの数字であり、アパート経営において、最も重要な利回りの数値だといえるでしょう。

一方で実質利回りを計算する場合は、空室率や年間の諸経費をどう設定するかで、利率が大きく変わってきます。特に空室率については、十分に現実的な数値で考える必要があるでしょう。

アパート経営における利回りは、
表面利回りが５～15％前後、
実質利回りの最低ラインは３％！
実質利回りが５％以上なら、
安定的なアパート経営

アパート経営を始める場合、不動産会社が示す利回りは、多くの場合、想定利回りか表面利回りです。このため、利回りを示された場合、その利率は３つのうち、どの利回りであるのかを確認することが大切です。

また、表面利回りの場合は、年間の家賃収入について、空室率をどのように考えて計算したものかを確認する必要があります。同様に、より具体的で現実的な利回りの数値が示される実質利回りを示された場合にも、空室率や諸経費などについて、どのように算定して計算しているのかを、しっかりと確認しましょう。

アパート経営における利回りについて、表面利回りに関しては５％前後、実質利回りについては３％前後が最低ラインであり、実質利回りが５％以上であれば、安定的なアパート経営であるといわれます。

ただし、こうした利回りの数値は、都市部か地方か、駅前か郊外かなど、アパートの立地条件によって異なります。また、そのアパートが新築か、中古か、同じ中古でも比較的新しいものか、新築からかなりの年数がたっているのかによっても大きく異なります。

一般的に、新築アパートは中古アパートに比べて購入価格が高いことから、利回りは低くなります。しかし、逆に空室率という点からみると、新築アパートは中古アパートよりも、より高い入居率が期待できますし、中古アパートの場合、リフォーム費用などがかかればそれだけ利回りは下がることとなります。

このように利回りを考えるには、そのアパートを経営していくうえで、さまざまな要因を考慮しなければなりません。一概に新築だから・中古だから、利回りが良い・悪いとは、断言できないのです。

アパート経営の利回りに影響する５つのリスク。
空室や老朽化をはじめ、金利の
上昇や災害、賃貸管理会社など、
さまざまな危険要因を
考慮しておこう

リスク１　空室

アパートはいつも満室とは限らず、退去者が出た場合、次の入居者が決まるまで空室になり、家賃収入を左右します。

リスク２　金利の上昇

アパートの建築や購入のためにローンを組んでいる場合、金利の上昇は年間の出費に影響します。

リスク３　災害

保険に加入していても、被害の程度によっては資金の持ち出しが必要になる場合もあります。

リスク４　老朽化

建物の老朽化は、空室率上昇、家賃低下や資産価値の低下につながり、年月を経るごとに修繕費用が発生します。

リスク５　賃貸管理会社

不動産会社や賃貸管理会社などの優劣は、空室率に直結。賃貸管理会社の倒産もリスクになります。

【まとめ】
アパート経営において、３つの利回りの特徴を理解したうえで、できるだけ実質利回りで経営を考えるようにすることをおすすめします。特に想定利回りは、期待できる最大値ですので、注意が必要です。