「利回り」から考える、アパート経営を
成功に導くコツ！

【目次】

アパート経営を考える際に、
まず押さえておくべき「利回り」とは？
その事例や計算方法、
目安などを徹底解説

「利回り」とは、「投資額に対して得られる年間の利益の割合」を意味し、毎年どれだけのリターンが見込めるかを把握する目安となります。例えば、「年間の利回りが10％という物件があったとすると、毎年、投資額の10％を回収できる」という計算になります。

アパート経営における利回りとは、アパートの建築費用や購入費用などの初期投資に対して得られる年間の家賃収入の割合を意味します。ただし、家賃収入は空室の有無によって左右されるため、一定ではありません。また、初期投資に加えて、維持管理費用などのランニングコストも発生し、これもまた一定ではありません。

このように、アパート経営における利回りを事前に把握するには、さまざまな不確定要素があり、これらをどれだけ加味するかによって、以下の３種類に分けられます。

１）想定利回り＝満室の場合の年間家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100

「想定利回り」とは、空室などは考慮せず、アパートが年間を通じて満室だった場合の利回りを計算したもので、期待できる最大の利回りを示したものといえます。

想定利回りは簡単に計算できるため、複数物件を比較検討する際などに便利です。一方で、空室などのリスクを想定していない分、実際の利回りよりも高くなるため、鵜呑みにするのは危険だということを覚えておきましょう。

２）表面利回り＝年間家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100

「表面利回り」とは、空室などを考慮して利回りを計算したもので、想定利回りよりも現実に近い数値が得られます。年間の家賃収入については、中古物件を購入する場合だと、直近1年間の家賃収入をもとに計算するのが一般的です。一方、新築の場合は周辺の類似物件の家賃収入や空室率などをもとに算出することになります。

不動産の物件情報に記載されているのは、この表面利回りがほとんどですが、経費が考慮されていないため、想定利回りほどではないにせよ、やはり実際の利回りよりは高くなります。

３）実質利回り＝（空室率も考慮した年間の家賃収入－年間経費－税金）÷初期投資費用（アパートの建築費など＋リフォーム費など取得時の諸経費）×100

「実質利回り」は、空室に加えて経費も考慮して利回りを計算したもので、実際に近い数値となります。アパート経営を検討する際は、想定利回りや表面利回りだけで判断せず、できるだけ具体的な経費をつかんで、実質利回りを把握することをお勧めします。

アパート経営を成功させるための利回りの目安としては、一般的に、表面利回りだと５％前後、実質利回りだと３％が最低ラインといわれています。とはいえ、新築か中古かによって、また立地によっても異なるため、しっかりと情報収集したうえで検討することをお勧めします。

空室状況、老朽化による修繕費の増加、
ローンの金利変動……
アパート経営の利回りを
上下させる変動要因と、
それぞれの対策を知ろう

アパート経営の利回り、特に実質利回りには、空室状況や維持管理費などさまざまな変動要因があり、利回りを高めるには、これらをできるだけ低く抑える必要があります。それぞれの変動要因について、変動する理由や利回りを下げないための対策について見ていきましょう。

１）空室状況

アパート経営の利回りに影響する変動要因として、まずあげられるのが空室状況です。空室が多ければ、それだけ年間の家賃収入が減少することになり、利回りは低下します。物件としての魅力を高めたり、宣伝広告に力を入れたりするなどして、できるだけ空室期間を少なくするよう心がける必要があります。

２）修繕費

アパート経営では、初期投資以外にも物件の維持管理費用がかかりますが、なかでも変動が大きいのが修繕費です。雨漏りがしたり、設備が故障した場合の修繕費は、基本的にオーナーさまが負担することになります。

アパートに限らず、建物には経年劣化がつきものなので、修繕費をゼロにはできません。日頃から維持管理を心がけたり、信頼性の高い設備を選ぶなど、できるだけ低額で抑えるよう工夫したいものです。

３）ローンの金利

アパート経営の初期投資は高額なため、ローンで借り入れを行うことが多いでしょう。ローンを返済する際の金利や手数料も毎月の運営費用として考慮する必要があります。ローンを組む際に、「変動金利型」を選んだ場合は、景気動向や金融情勢などによって金利が変動するため、場合によっては金利が上昇し、利回りが低下してしまうケースもあり得ます。金利動向を予測するのは困難なため、特に長期のローンを組む場合は、貯蓄などで金利上昇に備えたいものです。

利回りを意識しながら、
最適なアパート経営を目指そう！
事前のプラン検討から、完成後の
空室対策まで、段階ごとの
ポイントを紹介

１）利回りを意識した事前検討

「利回り」を意識せずに安易にアパート経営を始めると、初期投資を回収できず、かえって損失を出してしまうこともあり得ます。そうならないためには、計画段階から利回りを計算して、しっかりした収益計画を立案することが重要です。

アパート経営の始め方としては、大きく「アパートを新築」「既存のアパートを購入」という２つのケースが考えられます。いずれの場合も、事前に利回りを意識することで、より良いプランを選択することができます。

アパートを新築する場合は、部屋数や家賃をどう設定するべきかで迷うと思いますが、それぞれの利回りを計算することで、より有利な条件を導くことができます。一方、アパートを購入する場合は、物件ごとに明記されている利回り（多くは表面利回り）を比較することで、選択の目安となります。

２）利回りを意識したアパート経営

アパート経営の利回りは、空室状況や維持管理費によって変動するため、初期段階だけでなく、毎年、改めて計算し直し、利回りが低下していないかチェックすることをお勧めします。

アパート経営は長期にわたって行うものですが、一般的に、アパートの価値は新築から時間が経つほど下落するもの。価値が下がることで、家賃を下げることを余儀なくされたり、空室が増えてしまったりというリスクもあります。新たな家賃や空室率を踏まえて利回りを計算し直し、経営上の目標を下回っている場合は適切な対策を講じることが重要になります。

特に意識したいのが、家賃収入を低下させてしまう空室対策です。しかし最新設備の導入やリフォーム、あるいは広告宣伝費などに経費をかけすぎると、かえって利益を圧縮し、利回りが低下することもあり得ます。空室対策にかかる費用を事前に見積もり、期待される効果も踏まえて利回りを計算し、バランスの取れたアパート経営を目指しましょう。

【まとめ】
アパート経営で重視される「利回り」とは、投資額に対して得られる年間の利益の割合のこと。アパート経営を始める前に、プランごとの利回りを計算して、しっかりした収益計画を立てることをお勧めします。また、アパートの価値は時間とともに下落するものなので、常に利回りを意識し、目標を下回る場合は対策を講じるよう心がけたいものです。