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お役立ちコラム
【目次】
ローンを利用したアパート経営には、空室や過剰な借入金といった失敗リスクが伴います。5つの失敗例からサブリース契約等の注意点を学び、返済比率50%以内を目安とした健全な資金計画の立て方や、アパートローンの賢い活用法を解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
自己資金なし、多額の借入金で経営困難に……。
以前からアパート経営に興味を持っていたＡさん。自己資金なし、すべての費用を金融機関などからの借り入れでまかなう「フルローン」で土地と建物を取得し、アパート経営を開始しました。しかし、過剰な借入金の返済は当初から厳しく、加えて入居者が思うように集まらない空室問題や、建物の経年劣化に対する修繕費、リフォーム代もかさんでいき、10年ほどで資金繰りに窮してしまいました。
空室や家賃滞納で、思うように収益が上がらない。
中古のアパートを購入し、リフォームをしてアパート経営を始めたＢさん。しかし、リフォームのデザインが入居希望者のニーズに合わなかったのか、思うように空室が埋まらず、想定していた収益が上がりません。加えて、家賃を度々滞納する入居者がおり、金融機関へのローン返済が月を追うごとに厳しくなってしまいました。
思わぬ災害で大規模リフォームが必要になったが保険に未加入だったことが発覚！
アパート経営を始めて15年のＣさん。これまでは順調な経営を続けてきましたが、大規模地震でアパートが被災。建物本体だけでなく駐車場なども大きな被害を受け、その修復のために多額の費用が必要となってしまいました。これまでのアパート経営は順調でしたが、地震保険に未加入だったことが発覚し、復旧に充当する資金が足りず、その結果、毎月のローン返済もこれまで以上に大きな負担になってしまいました。
環境の変化と経年劣化で、アパートの資産価値が下落してしまった。
最寄り駅からバスで10分ほどの立地にあるアパートを経営してきたＤさん。ところが、地域全体の人口減少の影響か、駅へのバス路線の廃止が決定し、さらに近隣にあったスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどが次々と閉店。建物そのものの老朽化もあり、アパートの資産価値が低下してしまいました。その結果、空室が増えるようになって収益は悪化。収入と支出のバランスが崩れてしまい、ローンの返済が重くのしかかっています。
安易な追加投資で借入が過剰になり、アパート経営そのものが破綻してしまった。
10年以上にわたってアパート経営をしてきたＥさん。しかし、建物の老朽化や周辺の環境変化のせいか、最近、空室が目立つようになり、ローンの返済金額が家賃収入よりも多くなってしまいました。そこで赤字経営を好転させるために、新たにアパートを追加購入し、経営の打開を図ります。しかし、これがかえって経営をさらに圧迫。結果としてローン返済が不可能となり、アパート経営そのものが破綻してしまいました。
アパート経営における具体的な失敗のケーススタディについては、こちらの「アパート経営の失敗事例」にて詳細に解説しております。ぜひあわせてご一読ください。
これまで紹介したケース以外にも、アパート経営で失敗してしまう理由にはいくつかの共通点があります。ここでは、多くの大家が直面しがちな失敗談をもとに、不動産投資において地獄を見ないための注意点と具体的な対策を解説します。事前の知識不足を防ぎ、健全な経営を目指しましょう。
アパート運営の挫折を招く主な背景については、こちらの「アパート経営が失敗する4つの要因」にて詳しく紹介しています。ぜひあわせてご一読ください。
「家賃保証」という言葉に惹かれてサブリース契約を結ぶケースは多いですが、リスクを理解していないと後悔するケースがあります。サブリースは空室リスクを回避できる一方で、契約期間中ずっと同じ家賃が支払われるわけではありません。数年ごとに家賃の見直しがあり、空室や老朽化を理由に保証金額の減額を求められることがあります。
また、中途解約が難しいなど業者側に有利な条件になっていることも多く、契約内容を十分に確認しないまま頼り切ってしまうと、資金計画が狂い経営が立ち行かなくなる恐れがあります。
中古アパートなどで表面利回りが高いからといって、安易に飛びつくのは危険です。表面利回りは満室想定の家賃収入を物件価格で割っただけの数字であり、管理費や修繕費などの経費、さらに空室リスクは一切考慮されていません。実際には空室が埋まらなかったり、多額の退去費用がかかったりして、手元に残る利益（実質利回り）が赤字になってしまうケースも少なくありません。
物件を選ぶ際は、利回りの数字だけでなく、実際の賃貸需要や将来の維持費をしっかりリサーチした上で判断することが重要です。
アパート経営における利回りや想定されるリスクについては、こちらの「アパート経営の利回りやリスク」にて詳しく紹介しています。ぜひあわせてご一読ください。
相続対策などの節税目的だけでアパート経営を始めることも、よくある失敗談の一つです。
確かに現金よりも不動産で保有した方が相続税評価額は下がり、税金負担を軽減できるメリットはあります。
しかし、賃貸需要が全くない場所にアパートを建ててしまうと、空室が続いて毎月のローン返済が手出しになり、節税効果以上の損失を出して借金を抱えることになりかねません。
もともと所有している土地活用であっても、そのエリアに本当にアパートの需要があるのか、事前の市場調査を冷静に行う必要があります。
アパート経営における収益悪化の要因については、こちらの「アパート経営の収益が上がらない理由と失敗例」にて詳しく紹介しています。ぜひあわせてご一読ください。
アパートの建築や管理を依頼する不動産会社を比較せずに、たまたま営業を受けた業者だけで決めてしまうと失敗につながります。建築費や建物の質はもちろん、完成後の入居者募集やクレーム対応など、管理会社の質はアパート経営の成功を大きく左右します。騒音などの入居者トラブルに対する対応が不十分だと、優良な入居者が退去する原因にもなります。
不安を抱えずに健全な賃貸住宅経営を最後まで続けるためには、複数の業者から提案を受けて比較検討し、実績があり信頼できるパートナーを見極めることが不可欠です。
不動産を購入するためのローンは、「住宅ローン」と「アパートローン」の２つに大別できます。住宅ローンは、借り入れる本人とその家族が住むための、土地や建物などの不動産を購入する資金を融資するものです。一方でアパートローンは、アパートやマンションなど、自分や家族の居住用ではなく、投資用不動産を購入・建築するために受けられる融資で、リフォーム費用やローンの借り換えとしても使うことができます。
基本的に住宅ローンは、投資用不動産に使うことはできません。ただし、自分たちが居住するスペースのほかに、他人に貸し出すための賃貸用スペースがある「賃貸併用住宅」については、条件を満たせば住宅ローンを利用することができます。また、賃貸併用住宅の条件が満たせない場合でも、自分たちが住む居住用スペースと、賃貸用スペースを区分登記して、居住用の建物と土地にだけ住宅ローンを適用するという方法もあります。
住宅ローンに比べると、アパートローンは返済期間が短めに設定され、金利も高くなる傾向があります。住宅金融支援機構の2025年度調査では、住宅ローンの最長返済期間は「50年」とする金融機関が最も多い一方、アパートローンでは「31～35年」が52.4％と最も多くなっています。なお、アパートローンの返済期間は、建物の構造や築年数、借入者の年齢などによって異なります。
また、2026年9月時点の変動金利を見ると、主要銀行の住宅ローンは年1.0～1.5％前後が目安となっています。一方、アパート経営などに利用できる不動産投資ローンでは、年2％台～4％台の商品もあり、住宅ローンより高めに設定される傾向があります。実際にオリックス銀行の不動産投資ローンでは、変動金利が年2.425～4.425％となっています。
アパートローンの金利には、固定金利と変動金利があります。固定金利とは、契約時から完済するまで、借入期間中の金利が固定されるものです。金利に変動がないため、返済計画が立てやすいのがメリットですが、契約後に物価の変動に合わせて金利が低下しても、固定されたローンの金利が変わらないのがデメリットです。
変動金利は、金融情勢の変化により返済の途中でも金利が変動します。このため、金利が下がるとローンで支払う最終的な支払いの合計額は減りますが、逆に金利が上がると支払いの合計額は増加します。
一般的に、アパートローンを利用する際には、購入あるいは建築する建物の規模や資産状況にもよりますが、ローン全額に対して自己資金は１～３割が目安といわれます。
アパート経営では、できるだけ自己資金比率を上げられれば、毎月の返済額を抑えられるので経営への負担が軽減され、返済額が減少する分、毎月の収入からリフォームなどが必要になった時に備えて貯蓄することができます。また、全体の借入金額が大きすぎてしまうと、その後のアパート経営が思わしくなかった時の対応として、売却による損切りがしにくくなることも、念頭に置いておくべきでしょう。
あわせて、ローンの返済比率（年間の収入に占める年間の返済額の割合）については、50％以内に抑えると経営的に考えると安心感があります。
これらのポイントを押さえたうえで、現実的で無理のない借入と返済計画を立てることが、健全なアパート経営を続けるためのコツになります。
アパート経営で失敗を避けるには、建築時の収支だけでなく、空室や家賃下落、老朽化に伴う修繕費まで見据えた計画が欠かせません。パナソニック ホームズは、土地の特性や周辺の賃貸需要、オーナーさまの目的を踏まえ、敷地のポテンシャルを生かした賃貸住宅を提案します。入居者に選ばれ続けるデザインや暮らし提案に加え、耐久性の高いタイル外壁と頑強な構造体により、建物の美観と資産価値の維持を目指します。さらに、事業計画から経営・建物管理まで総合的にサポートし、将来のリスクに備えた長期安定経営と、次世代への円滑な資産継承を支えます。
アパート経営を始めるにあたり、ローンを組むことは一般的です。しかし、紹介した失敗例などを参考に経営面でのリスクを最小限にとどめ、ローンの仕組みを十分に理解したうえで、無理のない着実な返済計画に基づいた経営を行うことが大切です。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸住宅経営を支えます。
代表的な失敗例は、空室の長期化、家賃の下落、修繕費の増加、家賃滞納、ローン返済負担の増加などです。収入の減少と想定外の支出が重なることで、手元資金が不足するケースが多く見られます。
周辺の賃貸需要を十分に調査せず、満室を前提とした楽観的な収支計画を立ててしまうことです。立地や入居者ニーズに合わない物件は空室が続き、家賃を下げても入居者が決まらない可能性があります。
周辺人口や世帯構成、家賃相場、競合物件の入居状況、最寄り駅へのアクセス、生活利便施設、将来の開発計画などを調査します。その地域で求められている間取りや設備を把握することも重要です。
高利回りだからといって、失敗しにくいとは限りません。物件価格が安い背景に、空室の多さ、建物の老朽化、修繕費の増加、賃貸需要の低下などが隠れている場合があります。実質利回りと長期収支を確認しましょう。
有効な場合もありますが、安易な値下げは収益性の低下につながります。設備や内装、募集方法を改善しても入居者が集まらない場合に、周辺相場や収支への影響を確認したうえで判断することが大切です。
適切な入居審査を行い、必要に応じて家賃保証会社を利用します。滞納や騒音、設備故障などが発生した際に、迅速に対応できる管理体制を整えておくことも重要です。
必要です。将来的に売却するのか、建て替えるのか、相続するのかをあらかじめ検討しておきましょう。運用中の家賃収入だけでなく、売却価格や解体費、ローン残高まで含めたトータルの収支で判断することが重要です。
市場調査から事業計画、設計・建築、入居者募集、建物管理、出口戦略まで長期的に支援できる会社へ相談しましょう。パナソニック ホームズでは、土地の特性を生かす設計力、入居者に選ばれ続ける暮らし提案、耐久性の高い建物と総合的な経営サポートにより、アパート経営のさまざまなリスクへの備えを支援しています。
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