アパート経営が失敗する４つの要因！立地・物件・ランニングコスト・
不測の事態にまつわる
失敗例と対策を伝授

【目次】

最大の脅威は「空室リスク」。
事前のリサーチでニーズをくみ取り、
入居者に求められる立地と
物件で失敗を回避する

アパート経営にまつわる失敗のうち、代表的なものは入居希望者が集まらない「空室」に関するものと考えられます。空室のまま数カ月（場合によっては数年）が経過してしまうと、当然ですがその期間中の家賃収入はゼロ。計画時に見込んだ利回りを割り込み、ローン契約を組んでいる場合は、返済に支障をきたしてしまうかもしれません。

「空室」が発生してしまう原因はどのようなものが考えられるのでしょうか？

大きく分けると、「立地」に原因があるケースと「物件」に原因があるケースが考えられます。

１)「立地」が原因で空室となる例

• 交通アクセスが悪い
• 賃貸需要が少ない
• 線路や幹線道路が近いなど、騒音の問題がある
• 外灯が少ない、人目が少ない、治安が悪いなど、防犯面で不安がある

いかがでしょうか？　アパート経営の失敗を回避するために、ご自身の所有する土地が、上記に当てはまるかどうかを精査してみてください。しかし不安を感じた場合でも、対策を講じればリスクを回避できる場合もあるのでご安心ください。

たとえば、交通アクセスの悪さをカバーするため、住民限定のシェアサイクルを導入して空室率を下げたオーナーさまがいます。賃貸需要が少ないエリアなら、「ペット可」「外国人可」「事務所利用可」など、条件を広げてみることで、入居率を高める可能性もあります。

騒音や防犯面の不安要素は、建築時に設備を導入して解消するのがおすすめです。遮音性の高いシャッターやインナーサッシ（内窓）の設置、エントランスのオートロック化、開閉履歴が残る各戸の玄関ドアのスマートロック（電子錠）化、センサーライトや防犯カメラ・ドアインターホンの設置などです。

次に、空室の原因が「物件」にある場合を見てみましょう。

２)「物件」が原因で空室となる例

• バストイレ同室、交通の便が悪く車が必須の地域で駐車場がないなど、入居者のニーズを満たしていない
• 賃貸需要と間取りがニーズと合っていない（ファミリー層が多い地域なのにワンルームなど）
• 共用部分（ごみ捨て場や自転車置き場など）が乱雑、メンテナンスの未実施
• 近隣の同条件の物件と比べて家賃が高い

以上が「物件」に空室リスクが潜む例です。ニーズとのミスマッチは、アパート建築時にしっかりリサーチを行えば回避できる場合がほとんどです。

建築会社や不動産会社の担当者に入居者や人気の物件の傾向を確認するほか、ご自身でも「どんな人が借りてくれそうか」を想像してみましょう。ひとり暮らしの学生が多いエリアならワンルームでもＯＫですが、夫婦（カップル）や中堅ビジネスパーソンの入居が見込めそうなら１ＬＤＫなど、そのエリアの賃貸需要にマッチした間取りにすることが重要になります。

また、共用部分が乱雑だと印象が悪く、せっかく内見にこぎつけても成約に至らないということが起こってしまいます。賃貸管理会社との契約時には、掃除の範囲と頻度について忘れずに確認しましょう。近隣に暮らし時間に余裕のあるオーナーさまなら、見回りがてら簡単な掃除を行うなどができると、故障や劣化に早めに気づいて対処できる可能性があります。

家賃設定は、アパート経営の計画時にローン返済計画と合わせてじっくり検討しているはずですから、安易に下げることはおすすめできません。しかし、近隣の同条件の物件よりかなり高額である場合は見直す必要があるかもしれません。

たとえ満室でも油断は禁物！
アパート経営の
「ランニングコスト」を
甘く見積もると資金繰りが悪化し、
借入金の返済に影響を及ぼす
可能性もあるので注意

ここまで、アパート経営が失敗する最大の要因となる「空室リスク」について見てきました。入居希望者が途切れない物件にできればアパート経営は順調といえますが、それでも失敗してしまうケースがあるので注意が必要です。

1)ランニングコストとは「税金」と「諸経費」

その具体例として上がるのは、アパート経営のランニングコストの見積もりが甘いケースです。アパート経営のランニングコストには、大きく分けて「税金」（固定資産税や所得税など）と、物件の維持管理に必要な「諸経費」（管理費や修繕費など）があります。税金は事前に把握しておくべきものですから、問題となるのは「諸経費」でしょう。

2)諸経費は余裕を持たせて計画する

自然災害については追って触れますが、新築したばかりのアパートで豪雨による雨漏りが発生し、修繕費が数百万円かかってしまったという例があります。一度に複数の退去者が出て、オーナーさま負担となる経年劣化による修繕費が、予想以上に高額になってしまうことも考えられます。

また、今後の安定的な経営のためには、高速Ｗｉ－Ｆｉなど、時流に合った設備の導入も常に考えておかなくてはなりません。「満室経営」であってもランニングコストが予想外にふくらみ、見込み通りの収益が上がらなかったり、ローン返済に支障をきたす場合があることを肝に銘じておきましょう。失敗を回避するためには、ランニングコストは余裕を持たせて想定しておくと安心です。

アパート経営は「不測の事態」に
備えることも大切。
入居者とのトラブルや
災害リスクに対応するために、
心がけておきたいこと

アパート経営を続けていると、予期せぬトラブルに見舞われてしまうこともあります。確実に運営するためには、日頃からそんな事態にも備えておくことが大切です。

１)入居者トラブル

騒音など、一部の入居者によるトラブルが発生した場合、優良な入居者が契約期間中で退去してしまう恐れがあり、安定的な経営を続けられなくなるかもしれません。契約段階で入居予定者の身元や人柄をしっかりチェックすることが大切になりますが、事前に問題があるかなどを見抜くことは難しい場合もあります。信頼できる賃貸管理会社と契約し、トラブルが発生した場合には助言をもらえるような関係を構築しておくことが得策です。

２)自然災害

安定経営を脅かしかねない不測の事態には、自然災害に関するものもあります。大型台風や豪雨、豪雪など、近年は日本中で毎年発生しています。報道映像などのブルーシートで覆われた建物の映像が物語っているように、大きな台風や地震には建物の損傷というリスクが伴います。アパート経営には保険の加入が必要不可欠です。火災保険や地震保険など、自然災害を補償する損害保険を検討し、加入しておくことをおすすめします。

さらに、自然災害に対してより効果的であるのは、建築時に「災害に強い建物を建てる」ことです。特に地震多発国の日本で重要になるのは、建物の構造体の強さ。その一例として、パナソニック ホームズの賃貸住宅は、耐久性に優れた鉄骨と高層ビル建設で採用される構造技術が導入されています。地震による倒壊を防ぐことはもちろん、建物の損傷を最小限に防ぐために、事前に各メーカーの工法・構造をしっかり確認し、比較検討しましょう。

【まとめ】
アパート経営が失敗する主な要因を、さまざまな観点から見てきました。安定的な経営を脅かすのは、第一に「空室リスク」。空室は立地と物件に起因するケースが多いため、不安材料に応じた対処でカバーしておきましょう。満室経営でも油断せず、「ランニングコスト」は余裕を持たせて見積もっておくことも大切。「不測の事態」である入居者トラブルや自然災害についても、事前に対策を講じるなど、可能な限り不安要素を取り除けるようにしましょう。