新時代にフィットする
田舎の土地活用法とは？立地の特徴ごとに解説！

【目次】

なぜ「田舎の土地活用は難しい」と
思われているのか？
３つのポイントを押えたうえで
土地の可能性を最大化する
計画を考えましょう

一般的に、田舎は都会と比べて土地活用をするのが難しいといわれています。そこには田舎の土地ならではの特徴があります。積極的な有効活用を考える前に、以下の３つのポイントを押さえておきましょう。

１.規制により土地活用が難しい

都市計画法の「市街化調整区域」は、自然保持の観点から市街化させないように制限をかけた区域のため、原則として建物を建てることができません。都市近郊の里山なども同区域に指定されていることが多いので注意が必要です。しかし、最近は過疎化防止や働き方改革などから規制を緩める自治体も増えてきており、自治体の窓口やインターネットで最新の情報をチェックしておくことが肝心です。

自分の土地が「農地」だった場合も、「農地法」により建物を建てて土地活用をすることが難しくなります。農地として利用する分には問題はありませんが、農地転用（宅地に地目変更）をするためには、地元の農業委員会の許可を得なくてはなりません。他にも、「宅地造成等規制法」や「都市緑地法」など、個人所有の土地でも、さまざまな法規制により活用が難しくなる場合があります。

２.土地の造成にコストがかかる

長年放置しておいた土地を利用する場合、予想以上にかかるのが土地の造成費です。複雑な地形の雑木林であれば伐採・抜根、地盤改良などを行うとそれだけで数百万円の費用がかかることもあります。土地が広い田舎においては、自分の所有する土地の面積や状態を事前に調べるとともに、宅地にするための造成費などがどの程度かかるかも理解しておくことが必要になります。

３.人口が少なく集客が難しい

田舎は都会と比べて人口が少ないため、単純に利回りの良いアパート経営をしたいと考えていても、賃貸需要を見込めるケースはそう多くはありません。田舎で土地活用を行う場合は、保有する土地の周辺環境や地域の将来計画などを総合的に判断し、アパート経営に対し綿密な計画を立てることが大切になります。

田舎だからこそできる太陽光発電や
介護福祉施設、田舎でもできるアパート経営！
立地別「地方でおすすめの土地活用法」を紹介

土地活用が難しい田舎とはいえ、条件さえ合えば田舎でもおすすめの土地活用法はいくつもあります。ここでは、立地別に４つの選択肢を紹介します。

１.広々とした日当たりのよい土地

150㎡以上で日当たりのよい土地に向いているのが「太陽光発電」です。土地の周辺に電柱がなければ自費で準備する必要があるなど、検討項目はありますが、ＦＩＴ制度（再生可能エネルギーの固定価格買取制度）の活用により、ローリスクで高い利回りが期待できます。固定価格自体は年々下がっているものの、導入費用も下がっており、有効な活用法といえます。

国や自治体の補助金制度を利用できるのがメリットですが、今後は、ＦＩＴ制度の見直しにより災害時にも活用可能な設備であることが求められたり、自治体によっては設置規制が進むこともあり、国や自治体の動向を細かくチェックしておく必要があります。

２.車通りの多いロードサイドの土地

幹線道路や大型商業施設や観光地などへ通じる道路など、主要なロードサイドに位置し、駐車スペースを十分に確保できる土地であれば、「コンビニエンスストア」や「精米所」などの商業施設として活用することが可能です。

例えばコンビニエンスストアへの土地活用は、主にオーナーさまが建てた建物を貸す「リースバック方式」と、土地のみを事業社に貸す「事業用定期借地方式」があります。運営会社との交渉で自分のスタイルに合う方式を選ぶとよいでしょう。また、精米所は日常生活に密着した施設として重宝されます。

３.駅から遠くてもよし。郊外の比較的大きな土地

超高齢化社会において、田舎で需要が増えると見込まれているのが、「老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅」などの介護福祉施設です。これらは施設内に生活に必要な設備が備わっていることもあり、駅に近い立地である必要はなく、むしろ郊外のゆとりある環境のほうが好まれる傾向があります。医療施設を併設したり、地域交流を促すカフェを設けたり、敷地の広さを生かすプランにより付加価値が高まります。

土地活用法としては、介護事業者に運営を任せる「一棟貸し」が一般的です。初期投資は高額ですが、国の補助金制度もあるので興味のある方は検討してみてください。

４.近隣に大学や工場、大型商業施設・医療施設がある土地

田舎のアパート経営に適した立地の条件は、「駅近」「買い物至便」だけではありません。駅から遠くても家賃が極めて安かったり、車通勤が多いエリアでは駐車場付きのアパートや高速インターチェンジの近くが好まれるなど、人々の価値観やライフスタイルによって住まいのニーズは異なります。

多様な入居者ニーズがあるなかでアパート経営を成功させるためには、「人口動態」のリサーチが欠かせません。例えば、郊外移転が進む大学や企業の工場、大型の商業施設や医療施設が近くに立地している場合は、住居としてのアパート需要が十分に期待できるからです。入念な市場調査とともに、自分の所有する土地がどのような可能性を秘めているのか、幅広い観点から考察してみましょう。

地方創生や田園回帰、ワーケーションなどで
将来性が高まる田舎の土地活用！
都会からの需要を取り込む
新たな活用法にも注目

新型コロナウイルスの影響で広がったテレワークが、大都市部の働き手を「住みやすい地方」にいざない、「ワーケーション」や「二拠点居住」という新たな潮流を生んでいます。ここでは、テレワーク移住の受け皿となる田舎の土地活用の可能性を探ってみます。

１.「田舎の魅力」と「通信環境」を兼ね備えた住まい

テレワークの広がりはオフィスの在り方にも変化をもたらし、東京一極集中を是正して、本社から離れた地方にも小さなオフィスを整備する企業も増えています。また、生産性向上という側面からテレワークを標準化する動きもみられ、より働く場所を自由に選択できるようになったビジネスパーソンが、自然豊かな地方や田舎に生活拠点を求めるようになりました。

田舎の土地活用においては、これらの動向を踏まえたうえで、都会にはない魅力を享受できるゆとりある住まいを提供することが求められます。アパート経営では、ワークスペースを組み入れた住空間や高速通信環境の整備も重要なポイントです。遊休農地を住民用のシェア畑にし、気軽に野菜作りを楽しめるといった付加価値を高めることも可能でしょう。

２.土地所有者とテレワーカーをつなぐ仕組み

群馬県利根郡みなかみ町では、谷川岳を眺望できる空き地にキャンピングオフィスを期間限定で設営し、地主と都市部テレワーカーとの交流機会をつくる、という取り組みを実施しています。この交流をきっかけとして、地主は、地域の専門家（地域の不動産業者、土地取引の専門家）からのアドバイスを受けながら、保有している空き地の新しい活用イメージを膨らませていくことができるようになりました。

今後は、行政支援のほか、官民一体でこのような取り組みも推進されていくと考えられます。アンテナを張って地方での土地活用の情報をキャッチするようにしましょう。

【まとめ】
田舎の土地を活用する難しさ、立地別の活用方法、ニューノーマル時代の新しい土地活用の可能性について紹介しました。田舎の土地活用を諦めかけていた方も、少しはイメージが湧いてきたのではないでしょうか。図らずもコロナ禍が地方創生の追い風となっている今、自ら情報収集に努めるとともに、あらゆる角度から土地活用法を検討してみてください。