アパート経営のメリットとデメリットとは？リスクの対策法から、
いざという時の相談先まで一挙紹介

【目次】

安定的な収益を長期的に見込めることが、
アパート経営の大きな魅力！
節税効果が期待できる、
インフレに強いなどのメリットは
資産形成の手段に選ばれる

まずは、アパート経営のメリットについて見ていきましょう。

１)安定的に収入が得られる

アパート経営の最大のメリットは、毎月「家賃」という固定収入が得られることでしょう。ある調査では、老後の生活に対して84.4％の人が「不安あり」と回答し、82.2%の人が「公的年金だけでは不十分」と回答しています（※）。将来の備えや余裕のある暮らしのため、毎月、安定的に家賃収入を得られるということは大きなメリットといえるでしょう。
※生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年度より

２)副業に適している

仕事を持っていても、本業と並行しながら取り組みやすいのがアパート経営です。ローン契約や設計打ち合わせなどには多少の時間を要しますが、建物が完成すると、それ以降は賃貸管理会社に管理を委託することで、時間を割かれることは大幅に軽減されるでしょう。ただし、収入が一定以上になると「事業」とみなされる場合もあるため、事前に勤務先の就業規則を確認しておくと安心です。

３)節税できる

１.固定資産税

アパート経営で節税対策になり得るのは「固定資産税」です。土地や建物の所有者に課税される固定資産税は、更地の土地の場合、税率は課税標準額の1.4％です。たとえば課税標準額が4,000万円の場合、１年あたりの固定資産税は56万円となりますが、アパートを建てると「住宅用地の特例措置」が適用され、建物の規模に応じて最大1/6に軽減されます。

２.相続税

アパートを建てることで「相続税」も節税することが可能です。被相続人が配偶者などの親族と暮らしていた土地は、特定居住用宅地として相続税が大きく減額されますが、被相続人が賃貸用アパートを建てた土地も、貸付事業用宅地として200㎡までの評価額が50％減額されます。

３.その他

所有する土地が市街化区域内にある場合は、固定資産税と合わせて「都市計画税」の納付（課税標準額の0.3%。市区町村によって違いあり）も必要になりますが、こちらもアパートを建てると特例により最大1/3に軽減されます。

また、資産を親から子どもなどに譲ると「贈与税」がかかります。たとえば1年間に現金5,000万円を贈与する場合、110万円の基礎控除を除いた全額が課税金額となりますが（条件によって特例税率の適用あり）、5,000万円相当の土地とアパートの場合、土地は路線価、アパートは固定資産税の課税標準額を基準に計算されるため、課税金額を圧縮でき、現金を贈与するより節税になります。

４)インフレに強い

預貯金など現金で所有している資産は、物価が上昇する（＝インフレになる）と価値が目減りしてしまいます。しかし、資産を不動産（アパート）として所有すると、物価に連動して設定される家賃を受け取れる可能性があることから、現金資産に比べインフレの影響を受けにくいといえます。

５)生命保険代わりになる

アパートの建築費をローンでまかなう場合、ローン契約時に団体信用生命保険に加入すると、契約者が死亡、または重度の障害が残った場合に、残りのローンを弁済してもらえます。以降の返済義務がなくなり、残された家族は引き続きアパートの家賃収入を得られるため、生命保険の代わりにもなります。

もっとも警戒したい「空室リスク」にはどう対応する？
空室が発生してしまう具体例と、
空室率を下げる効果的な
対策法を紹介

次に、アパート経営のデメリットやその対処法について見ていきましょう。

１)アパート経営のデメリット4つ

土地活用の有効な手段であるアパート経営ですが、以下のようなデメリットもあります。

１.空室リスクがある
入居者のいない期間は家賃収入が減少する。

２.初期費用が高額
数千万円～の建築費のほか、ローン手数料（利用する場合）、損害保険料など、ある程度まとまった金額が必要。

３.流動性が低い
株式などの金融資産とくらべて、すぐに現金化するのが難しい。

４.資産価値の下落リスクがある
地価の下落やアパートの老朽化により、資産価値が下がる場合がある。

２)「空室」になる原因と空室率を下げる対策

上記のデメリットのなかで、多くの人が不安を抱くのが「空室リスクがある」ことではないでしょうか？ 空室はアパート経営から切り離せないリスクですが、対策を講じやすいものでもあります。空室が発生する代表的なケースについて、対策法とあわせてご紹介します。

家賃が相場より高い
条件がほぼ同じであれば、たとえ2,000～3,000円の差でも入居者は安いほうに流れてしまいがちです。計画時に相場をしっかり調べて家賃設定をすることが大切になりますが、他の物件より5,000円高くても選んでもらえるような「強み」のあるアパートにするという選択肢もあります。

例えば、共用設備として宅配ボックスの設置や無料Ｗｉ－Ｆｉの導入、各部屋においてはキッチンをカウンター付きの対面式にしたり、独立洗面台を採用するなど設備グレードを高めに設定するなどです。近隣の家賃相場を踏まえたうえで付加価値をつけ、入居者にとって魅力的な物件にすることが空室対策として有効です。

入居者の求める間取りとズレがある
ひとり暮らしの学生の多いエリアに、ファミリー向けの２ＤＫの間取りのアパートを建てても、入居者はなかなか集まらないかもしれません。

空室率を下げるには、エリア内の賃貸需要を調査し、ニーズにあった間取りの建物を建てることが重要。ただし、近くに大学や工場があるからと、そこに通う学生や従業員を100%当て込んだ物件にするのも移転や閉鎖のリスクを考えると危険です。「ワンルーム×８室」ではなく、「ワンルーム×４室＋２ＤＫ×２室」のアパートにするといった対策も検討しながら、需要の途切れない間取りを探りましょう。

物件のＰＲ不足
どんなに魅力的な物件でも、その情報が部屋探しをしている人たちに伝わらなければ空室が埋まることはありません。

入居者を探すことを「客付け」といいますが、客付けに強い賃貸管理会社と契約することが、空室率を下げるポイントのひとつといえるでしょう。最近はインターネットで部屋探しをする人が多いため、賃貸情報ページに写真がたくさん掲載されているか、物件資料が充実しているかどうかなど、入居希望者にとって物件の魅力が分かりやすく訴求されているか、という点も賃貸管理会社を選ぶ際の判断材料になります。また、オーナーさまが実際に店舗を訪れ、入りやすい雰囲気か、活気があるか、スタッフが好印象かなどをチェックするのもおすすめ。賃貸管理会社との契約時にはオーナーさま自ら、物件の強みをアピールし、あらかじめ希望の入居者像を伝えることも大切です。

アパート経営のリスク回避のために、
オーナーさまが意識しておきたいポイントを解説。
いざという時は、
専門家の力を借りるという選択肢も

前述のようにアパート経営には、安定的に収入を得られるといったメリットがあるのと同時に、空室リスクに代表されるデメリットもあります。デメリットを最小化するには、アパート経営に取り組む心構えも大切になります。最後に、アパート経営を安心して始めるために意識しておきたいポイントをご紹介します。

１)信頼できる会社や機関をパートナーに選ぶ

アパート経営では、ローン契約時に金融機関、建物の建築時に建築会社（ハウスメーカー）、客付けや管理業務を委託する時に賃貸管理会社と、それぞれのタイミングで「その道のプロ」とコンタクトを取るきっかけがあります。必ず数社を比較検討して、的確なアドバイスがもらえる会社・機関を選びましょう。

２)基礎的な知識や情報を身に付ける

「その道のプロ」にサポートしてもらう場合でも、オーナーさま自身が基礎的な税金や法律の知識を持っていると、さまざまな場面で的確な判断を下すことができます。また、アパート経営にまつわる最新情報に対して、常にアンテナを張っておくことも大切です。

３)さまざまなパターンをシミュレーションする

アパートから得られる収益の指標になるのが「利回り」です。利回りは、税金や諸経費も加味した実質利回り【（年間家賃収入－年間経費）÷物件価格×100】で計算することが大前提。空室が発生したり修繕費がかさんだりするケースも想定し、無理のない収支計画を立てることが重要です。

４)トラブルが起きたら適任者に相談する

アパート経営を続けているうちに、トラブルに見舞われることもあるかもしれません。入居者トラブルは賃貸管理会社に、ローン返済が困難になった場合は金融機関に、相続や税金の問題が発生した場合は税理士に相談しましょう。ほかに、以下のような相談機関もあるので参考にしてください。

「日本司法支援センター 法テラス」
https://www.houterasu.or.jp/madoguchi_info/

「賃貸住宅経営相談センター」
https://www.kairyoukousya.or.jp/guide/consultation/

【まとめ】
雇用情勢や年金に不安がある今の世の中、安定的な収入が得られるアパート経営は魅力的な土地活用のひとつです。マイナス面もしっかりと把握し、リスク対策をしながら経営することが、長く安定的にメリットを享受できるポイントです。