アパート経営の収益が上がらない理由は!?6パターンの失敗例から
マイナス因子を学ぶ！

【目次】

「人」から見えてくる、アパート経営で
収益を下げてしまう失敗パターン！
家賃収入を得るための入居者対応と
賃貸管理会社選びが大切

失敗パターン１）入居者トラブル

アパート経営では、相続税や固定資産税などの節税効果がメリットとして挙げられますが、最大の魅力は土地を活用して家賃収入を得ることではないでしょうか。当然ですが、そのためには必ず入居者がいなければ賃料は得られませんし、アパートローンの返済もできません。そんな大切なアパートの入居者ですが、時にさまざまなトラブルに発展してしまうこともあります。

例えば、騒音トラブルや共用部の使い方、ごみ出しなどといったルール違反、経営するうえで頭の痛い家賃滞納など。入居者は借地借家法によって強く守られており、一度トラブルメーカーを入居させてしまうと、強制退去もなかなかできることではあません。同時に、トラブルが頻繁に起きてしまうことで、空室が増えてしまう悪循環に陥る可能性も秘めています。

そのため、ルールの徹底などを賃貸管理会社と事前に打ち合わせ、入居者に対して審査は厳格に行うことが重要です。また、騒音対策として防音効果を高めるなどの対策を考えるのもいいかもしれません。

失敗パターン２）アパート管理に関する失敗

アパート経営の業務は多岐にわたります。一概に「自主管理」といっても、やるべきことが多く、なかなか難しいのも実情です。そのため、アパートの管理においては、賃貸管理会社に任せるのが大多数ではないでしょうか。

業務を委託する賃貸管理会社の対応でアパート経営は大きく変わります。対応の悪い賃貸管理会社を選んでしまったばかりに、入居者が住みづらいアパートとなり、収益を逃してしまうこともあります。空室が半年続いても何も言わない、入居者トラブルなどの対応が遅い、修繕などの提案がないなど、常に受け身の会社を選んでしまうとアパート経営はうまくいきません。

賃貸管理会社選びは、委託範囲をはっきりさせたうえで、依頼する業務内容を確認、担当者となる人が信頼できるかがポイントになります。

• 管理費などを踏まえつつ、業務をどこまで委託するか、目的を明確にする
• 会社の規模だけではなく、サポート内容まで含めて選ぶ
• 担当者が信頼できるか、知識や経験があるかを見極める

活用するための土地ありき、
イメージや思い込みによるアパート建設の失敗！
「モノ」を引き立たせるために欠かせない
リサーチ力が冷静な判断を生む

失敗パターン３）立地を見誤る

活用したい土地が、アパート経営に適した場所かどうかの見極めで失敗してしまうことがあります。最寄り駅が遠かったり、ショッピングモールや大学、公共施設など人の集まる施設が近隣になかったり、アパートの立地が河川の氾濫や土砂崩れといった災害リスクが想定される場所だったりした場合は、賃貸の需要が少ないと考えなければなりません。

土地活用を優先したことで、そのエリアの実態を調査せずにアパートを建設してしまい、収益が挙げられず、失敗してしまうケースがあります。アパート経営に適しているかを見極めるには、事前調査が重要です。周辺施設だけでなく近隣住民の年齢層やライフスタイル、開発計画があるかなどを調べておくとよいでしょう。

また、市区町村が作成したハザードマップで地域の状況を理解するなど、リスク管理も考えておきましょう。「活用する土地ありき」の発想ではなく、エリアの利便性など冷静に視野を広げて考えることが重要です。

失敗パターン４）ニーズに合わない設計プラン

アパート経営で立地を見極めるのと同様に、その土地に建つアパートの設計においても注意しましょう。

地域の特徴をとらえきれず、近隣の環境にそぐわないグレードの高いアパートを建ててしまったり、建築コストを抑えることで利益を優先した結果、入居者の要望に応えられない設計にしてしまう場合があります。費用面での適正を欠き、設計プランと入居者ニーズのミスマッチによって起こる失敗です。経営においては費用面ももちろん重要ですが、それだけではなく、ファミリー層の多いエリアでワンルームの需要が低いように、その環境にあったアパート建設を考えなくてはなりません。

そのためには、建設予定地の周辺で、すでにあるアパートの外観やデザイン、設備、間取りなどを調べるといったリサーチが大切です。オーナーさまの思い込みやイメージだけではなく、さまざまなノウハウを持った建築業者と設計プランを立てていくとよいでしょう。

収支計画、アパートローン返済における
失敗の原因は長期的な見通しのズレ？
余裕のある資金計画と返済計画で
「お金」を有効に運用する

失敗パターン５）想定外の出費などによる資金計画の失敗

アパート経営を続けていけば、修繕費や税金、保険料などのランニングコストがかかります。空室による収益減や、突発的な修繕による出費など、収支のバランスが崩れることを想定して予備費を準備しておくことが求められます。

しかし、その金額を少なく見積もってしまうと、経営が苦しくなるケースがあります。想定しうる支出以外が発生する可能性も考え、余裕のある資金計画を立てることが重要です。空室率などを考えつつ、長期的な収支計画を立てておくとよいでしょう。

失敗パターン６）アパートローンによる資金繰りの悪化

アパート経営に臨まれる方の多くが活用されているアパートローン。想定外の出費が収支計画に支障をきたしてしまうと、返済プランも崩れてしまうという失敗につながってしまいます。資金繰りを圧迫しないよう、毎月の返済額の設定は無理をしすぎない金額に設定しましょう。

アパートローン契約の際に大切なのは、返済にある程度の余裕を持つこと。その指標となるのが、「借入金償還余裕率（ＤＳＣＲ）」と呼ばれるものです。

ＤＳＣＲの求め方は、以下の計算式になります。

ＤＳＣＲ＝年間純収益（年間の家賃収入－[年間の経費＋想定される空室分の家賃＊]）÷年間のローン返済額
＊ここでは仮に想定される空室率を20％程度として算出。

上記の計算式にあてはめた場合、一般的にはＤＳＣＲの数値が1.3～1.5倍以上になること、といわれています（1.0％以下は銀行融資が不可になります）。

このほか、自宅スペースと賃貸スペースが共存する賃貸併用住宅によるアパート経営を考えているのなら、住宅ローンの活用をおすすめします。住宅面積のうち50％以上が居住用自宅スペースという適用基準がありますが、アパートローンに比べて、金利が低いため、資金繰り、さらには税金対策を考えるうえで有効です。

【まとめ】
入居者トラブルや賃貸管理会社の選定、アパートを建てるにあたっての立地や建築プラン、資金計画や返済計画など、アパート経営において「人・モノ・お金」を通してさまざまな失敗が見えてきます。多角的な視点からデメリットを考えることで、安定したアパート経営のヒントが見つかるかもしれません。