アパート経営にかかる税金は高い？ 税金の種類と、無駄に払わないために知っておきたい賢い税金対策を紹介

【目次】

損をしないために税金の知識は必要不可欠！ アパート経営で得た不動産所得にかかる税金、その他にかかる税金の種類について詳しく解説

アパート経営で得た所得は不動産所得となり、給与所得や事業所得などと同じように税金がかかります。アパート経営の不動産所得は、年間の総収入（賃料、礼金、更新費も含む）から必要経費を差し引いた利益のこと。必要経費は、固定資産税などの税金や、アパートにかかる損害保険料、賃貸管理会社に管理を依頼した場合の管理費、アパートの修繕費、定期的なメンテナンス費のほか、借入金の支払利息（ローン利息）なども含まれます。当然ながら、アパート経営と無関係な出費（生活費など）は必要経費に含めることはできず、必要経費が収入を上回る場合は、収支がマイナスになるため、不動産所得に対しての税金はかからないことになります。

アパート経営にかかる税金には以下のようなものがあり、必要経費をもれなく正確に計上することで、不動産所得に対する税額をおさえることができます。

１）所得税

所得税は、不動産所得とほかの所得（給与所得、事業所得、雑所得など）と合計した総所得金額にかかり、「総合課税」という課税方法に分類されます。総合課税は、総所得金額に税率をかけて各種控除を差し引き計算する仕組みです。総合課税では累進課税率が採用されており、課税所得が多くなると税金も高くなります。原則は翌年の３月15日までに確定申告し、納めます。

２）住民税

住んでいる都道府県、市区町村に納める住民税は、前年の所得に応じた負担を求める「所得割」と、所得にかかわらず定額の負担を求める「均等割」の２種類に分かれています。所得割の税率は、都道府県民税が4％、区市町村民税が６％で合計10％。均等割は一律ですが、地域によって多少異なります。

３）固定資産税

アパート経営で所有している土地と建物には、毎年固定資産税がかかります。所有している土地と建物の評価額（固定資産税評価額）×1.4で算出され、市区町村からの通知により納めます。上述したように確定申告で必要経費に計上できます。

４）個人事業税

10室以上のアパートを経営する場合は個人事業税がかかります。都道府県からの通知による額を納めます。アパート経営は不動産賃貸にあたり、税率は５％。事業税には年間290万円の事業主控除が設定されているため、不動産所得が290万円以下の年にはかかりません。納付した事業税は翌年の確定申告で必要経費に計上できます。

※）消費税

居住用の建物の賃貸は消費税の対象外です。そのため、アパート経営で得た賃料などには消費税はかかりません。ただし、アパートの駐車場を居住者以外に貸した場合には消費税がかかりますので覚えておきましょう。アパート経営と並行して駐車場経営などをおこなう場合は、前々年（基準期間）の課税売上高（消費税対象外の取引を除いた売上高）が1,000万円以上あれば、確定申告とは別に消費税の確定申告をして納める必要があります。
※上述した各税のほか、都市計画税の課税は該当する市区町村により違いがあります。

アパート経営の「収入金額－必要経費」が課税対象となる不動産取得。毎年少しずつ必要経費を算入していく「減価償却」の仕組みとは？

１）アパート経営における「減価償却」とは？

アパート経営にかかった費用は、通常全額がその年の必要経費となります。一方、長期にわたって使用し、その価値が徐々に減っていく資産については、その取得費用を一定年数（使用可能期間）に分割して必要経費にすることが可能です。この仕組みが「減価償却」で、減価償却の対象となる資産を「減価償却資産」といいます。

アパート経営の場合は、アパートとその付属設備などが減価償却資産となります。土地は年月が経過しても価値が減らないため、減価償却の対象外。減価償却する一定年数（使用可能期間）が耐用年数で、アパートの耐用年数は構造によって木造22年、重量鉄骨造34年、鉄骨鉄筋コンクリート造47年などと定められています。減価償却資産に耐用年数から算出された償却率を掛けた金額を、毎年の必要経費（減価償却費）として計上できます（資産の種類ごとの耐用年数、償却年数、償却率は国税庁のサイトで確認できます）。

減価償却の計算方法には毎年一定額ずつ償却する「定額法」と、毎年同じ割合を償却する「定率法」の２つがあります。

２）「資本的支出」は全額を必要経費にできない！

アパートとその付属設備の修繕やメンテナンス費用は、修繕費として必要経費に計上します。ただし、修繕によって新たな機能を付け加えたり、使用可能期間が延びたりした場合、その費用は「資本的支出」になります。例としては非常階段の取り付け、壁や天井の耐震補強や防水加工などです。 

資産価値を高める出費となる資本的支出は、全額を必要経費にできないため、アパートを取得した金額に加えて減価償却する必要があります。ただし、資本的支出に該当する費用が20万円未満か、おおむね3年以内の周期で行っている修繕の場合は「修繕費」として扱うことができます。

青色申告で不動産所得にかかる税金を節約できる可能性が！ 青色申告の仕組みについて詳しく解説。自治体独自の控除制度がある場合も

１）青色申告とは？

確定申告には厳密性を求められる「青色申告」と、簡易的な「白色申告」があります。青色申告は正確な帳簿作成が必要になりますが、白色申告より幅広い最大65万円の控除が受けられ、メリットが多いといえるでしょう。アパート経営を始めた時は、その1カ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」をオーナーさまの住民票のある住所を管轄する税務署に提出します。青色申告を行うためには、この届け出が必須となります。

アパート経営で青色申告を行う場合、原則として青色申告を始めたい年の３月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。新規のアパート経営なら、賃貸を始めた日から２カ月以内であればその年から青色申告が適用されるため、開業届出書と同時に提出するのがおすすめです。

２）青色申告で受けられる控除

青色申告を行うことで、アパート経営で得た不動産所得金額から無条件で55万円または10万円を差し引ける「青色申告特別控除」が受けられます。アパート経営の場合は賃貸部屋数によって控除額が異なり、55万円の控除を受けられるのは10室以上の事業的規模の場合です。

55万円控除を受ける場合は複式簿記による帳簿作成、貸借対照表および損益計算書の添付、申告期限内の提出が条件となり、電子申告または電子帳簿保存を行っていればプラス10万円の最大65万円控除が受けられるというメリットも。また、10万円控除を受ける場合でも必要最低限の帳簿を作成する必要があります。

青色申告では、アパート経営に従事する家族がいる場合、その給与をすべて必要経費に計上できる「青色事業専従者給与」の適用が受けられます。また、アパート経営での赤字を翌年以降の３年間に黒字と相殺できる「純損失の繰越控除」も可能。青色申告に必要な帳簿の作成には会計ソフトが役立ちます。計算ミスも少なく、複数の帳簿を自動的に連動でき、なにより電子申告への移行がスムーズです。

３）自治体独自の控除制度もある

自治体によっては、アパート建築向けにバリアフリーや新エネルギーの採用などを条件とした補助金・助成金を出しています。補助金・助成金を受けた場合でも控除が受けられる可能性があるので、該当する場合は各自治体へ問い合わせをしてみましょう。

【まとめ】
アパート経営の収益を最大化するには、必要経費について正しく理解してもれなく計上すること、青色申告で受けられる控除を活用することがポイントになります。アパート経営にかかる税金をしっかり把握しておくことも大切です。アパート経営の収支計画を立てる際に参考にしてください。