アパート経営を始めるために必要な資金の額は？ 必要となる初期費用からアパートローンのしくみを解説

【目次】

アパート経営に必要な資金は、経営前に必要な「初期費用」と、アパートを建築後の運営に必要な「維持費用」の2つに大別

アパート経営における「初期費用」とは、賃貸に用いる建物や土地といった不動産の取得に関わる費用をはじめとして、実際に最初の家賃収入を得るまでの、すべての経費のことをさします。一方で「維持費用」とは、アパート経営を始めた後に必要な、さまざまな経費のことです。
「初期費用」については、土地や建物を取得するために必要な経費を中心とした「建物取得時に必要な費用」と、「その他の費用」の2つに分類できます。

■建物取得時に必要な費用
・アパートの建築費用／木造坪単価50～80万円、鉄骨造坪単価70～140万円×延床面積
・建物に関わるその他の費用（フェンス・駐車場等）／アパート本体費用の10～20％
・登記費用／30～50万円
・アパートローンの手数料／借入金額の２％前後＋事務手数料3～5万円
・その他／不動産取得税、印紙税など

■その他の費用
・各種損害保険料（火災保険・地震保険など）／約50万円（※火災保険10年契約の場合）
・外注費（税理士や弁護士への依頼料、不動産会社への仲介手数料など）

※上記の各金額は大まかな目安となり、地域・設計などにより金額は異なります。

これらの初期費用を合計すると、たとえば、自己資金1,000万円でアパートローンを利用し、80坪の土地に賃貸用の鉄骨造2階建てのアパートを新築した場合、費用の大まかな目安は以下のようになります。

例／賃貸用の鉄骨造2階建てアパート（80坪）を新築する場合
・アパート建築費用／約6,400万円
・その他の建築費用／約1,000万円
・登記費用／40万円
・アパートローンの手数料／90万円
・その他の費用（保険料、税など）／800万円
・自己資金／1,000万円
・計／約7,330万円

一方でアパート経営開始後に必要な「維持費用」については、「定期的に必要な費用」と「随時必要となる費用」の2つに分類できます。

■定期的に必要な費用
・光熱費（毎月）／5,000～１万円
・損害保険料（毎月）／１～10万円
・管理費（賃貸管理会社に委託する場合）／家賃の５％前後
・固定資産税など

■随時必要となる費用
・原状回復費（入退去時）／10万円前後
・修繕費（10～15年に１回程度）／100～200万円
・仲介手数料（不動産会社が入居者を仲介した場合）／家賃の半分程度

※上記の各金額は大まかな目安となります。

このように考えると、上記の例であげたような鉄骨造2階建ての賃貸アパートを建築し、実際に経営を始めるためには、初期費用の約7,330万円だけでなく、当面の維持費用（定期的に必要な費用の数カ月分）の合計額をあらかじめ準備したいところです。

金融機関のアパートローンや経営者向けの補助金などで、資金を調達できる可能性も。まずは、融資のしくみや調達のポイントを押さえよう！

アパート経営を始めるにあたり、すべての費用を自己資金で賄えるというケースは、あまりないのではないでしょうか。一般的には、自己資金で足りない分を資金調達することが多いでしょう。
アパート経営における資金調達の方法として、最もよく使われるのが「アパートローン」です。アパートローンは、アパートやマンションなどについて、自分や家族の居住用ではなく、事業用不動産として購入・建築するために利用できるローンのことです。
なお、アパートローンは、アパートの新築や購入だけでなく、所有しているアパートのリフォームや修繕のための費用、あるいはローンの借り換えとしても利用することができます。
個人が利用できる不動産取得に関するローンというと、借り入れる本人やその家族が住むための土地や建物を購入するための「住宅ローン」がありますが、アパートローンと比較すると、さまざまな違いがあります。
まず、住宅ローンに比べると、アパートローンは一般的に金利が高く設定されています。
また、借入期間についても、住宅ローンの借入期間は27～35年前後が一般的ですが、アパートローンは20～35年の借入期間となることが多いです。
このように住宅ローンは、金利や返済期間についてアパートローンよりも有利な条件となります。しかし、住宅ローンは原則として事業用不動産、つまりアパート経営のための土地・建物の取得には利用できません。
ただし、自分たちの居住スペースと賃貸用のスペースを合わせ持つ「賃貸併用住宅」の場合、条件を満たせば住宅ローンが利用できます。あるいは、自分たちの居住用スペースと賃貸用スペースを「区分登記」することで、自分たちの居住用スペースの部分にだけ住宅ローンを適用するという方法もあります。
さらに、アパートローン以外の資金調達方法としては、国や地方自治体によるアパート経営者向けの補助金や助成金の制度もあります。アパート経営を始めるにあたり、こうした公的制度の利用を検討してみるのもよいでしょう。

■自治体による独自の補助金や助成金
アパート建築を対象にした補助金・助成金制度を、独自に行っている市区町村がある。
例）
・大阪府大阪市の「建替建設費補助制度（集合住宅への建て替え）」
・神奈川県横浜市の「住まいのエコリノベーション（省エネ改修）補助制度」
など

ただし公的な補助を受けるには、さまざまな規定と共にメリットやデメリットもあります。まずは、ご自分の土地が対象となるかを確認するとともに、長期的な目線で検討する必要があることも念頭に置いて検討しましょう。

自己資金ゼロでもアパート経営を始めることは可能？ ただし、実現可能性や条件、リスクをしっかりと理解したうえで、経営に臨むことが大切

アパート経営を始める場合は、初期費用や当面の維持費用など必要な全資金に対し、１～３割の自己資金が必要だといわれることが多いです。
たとえば、アパート経営を始めるための初期費用と当面の維持費用の合計が8,500万円だとすれば、そのうちの1～3割、850万～2,550万円程度の自己資金が必要ということになります。
また、アパートローンについても、借入金額に対する自己資本比率は1～3割が標準的といわれることが多いです。この場合の目安を考えると、仮に8,330万円のアパートを建築する際に自己資金2割程度が用意できれば、アパートローン支払い総額の元本は6,700万円となります。仮に6,700万円のアパートローンを組んで30年で返済するとすれば、１カ月あたりの支払額は金利分を含んで24万円ほど（金利1.5％の場合）となります。
それでは、このようにアパート経営の初期費用における自己資本比率は1～3割といわれているなか、自己資金ゼロでのアパート経営はできないかというと、不可能ではありません。金融機関によりけりですが、不動産会社と提携することなどで、自己資金ゼロのフルローンを組むことが可能な場合もあります。
また、先に説明した「賃貸併用住宅」という形でアパート経営を始めることで、金利が低く借入期間の長い住宅ローンを適用できる場合もあります。

【まとめ】
アパート経営を始める際には、初期費用と維持費用の合計額を念頭に置き、現実的な資金計画を立てる必要があります。自己資金ゼロからのアパート経営も不可能ではありませんが、初期費用や当面の維持費用の合計額、あるいはアパートローンの借入金額についても、まずは自己資本比率1～3割を目指すことをおすすめします。