賃貸経営の両輪、入居者管理と建物管理。収益の長期的安定を考えて自分にあったスタイルに合わせる3つの方法とは？

【目次】

賃貸経営において多岐にわたる業務。自ら管理しコストを削減＆収益を上げるか、賃貸管理会社に委託しマネジメント業務に重点をおくかを明確に！

賃貸経営を行ううえで必要な管理方法は、自主管理と管理委託、一括借り上げの3つが挙げられます。

・自身で管理全般を行う自主管理

自分で管理全般を行う方法で、一般的に各居室の賃貸契約だけは賃貸管理会社が行います。管理費用が抑えられるという利点はありますが、家賃の回収や清掃など、すべてを自分で行う、あるいは専門業者に依頼しなければなりません。賃貸経営の経験者や時間的、地理的に融通の利く人でないと難しく、管理が行き届かない場合は入居者の退去、空室につながるケースが考えられます。

・賃貸管理会社に管理業務を委託

賃貸管理会社に管理業務を委託するのが管理委託です。入居者募集から契約、トラブル対応といったすべての管理業務を委託、あるいは一部業務のみを委託します。自分の生活スタイルに合わせて対応しやすく、最もポピュラーな形です。賃貸管理会社への委託に際し、管理手数料が発生します。金額は依頼する内容によって変わりますので、契約する際に確認しましょう。

・安定した賃貸経営が魅力の一括借り上げ

賃貸管理会社と一括貸借契約を結ぶことを一括借り上げ、サブリースともいいます。入居者は賃貸管理会社と賃貸借契約を結ぶため、基本的に管理業務の負担はかかりません。さらに、空室があっても毎月決まった額の賃料が賃貸管理会社から支払われます。ただし、賃貸管理会社の手数料分が差し引かれた賃料となりますので、通常の賃料より低くなることが多いです。また、賃貸状況に応じて数年ごとに賃料が下がる可能性があるため、長期契約の際は見極めが必要です。

管理委託や一括借り上げの場合、自身はアパートのマネジメント業務に徹することが可能ですが、管理のためのコストをどこにかけるかの判断が重要になります。その判断は、自身の置かれた状況によって考えるとよいでしょう。

アパート経営を行ううえで知っておきたい入居者管理と建物管理の業務。賃貸住宅の規模、賃貸住宅にかけられる時間を考慮して経営方針を決めよう

アパート管理は大きく入居者管理と建物管理に分けられます。自分の生活環境、仕事環境を踏まえ、それぞれどのように管理するか考えていきましょう。

・多岐にわたる業務がある入居者管理

入居者の管理には、さまざまな業務があります。

① 入居者募集・申込／審査・選定／賃貸借契約の締結
入居者のあっ旋は賃貸経営の収支に関わります。そのため、賃貸管理会社の客付け能力を利用することが得策です。また、賃貸借契約の締結時には重要事項説明など、専門的な知識も必要となります。

② 家賃回収・滞納者への督促
審査の段階で支払い能力などを確認しますが、滞納者が出てしまう可能性もあります。その場合、入金の催促、督促、法的措置といった手順を踏んでいくことになります。

③ 入居者のトラブル対応
騒音などによる入居者同士、あるいは近隣のトラブル対応のほか、設備機器の故障対応などを行います。当事者同士ではなく、オーナーさまあるいは賃貸管理会社といった第三者が間に入り、対応にあたることが一般的です。

④ 契約の更新・退室手続き
入居者は一定期間ごとに更新の手続を行います。およそ2カ月前までに入居者の意思確認を行い、契約書などを準備します。更新しない場合は退居の準備、手続きを行い、同時に原状回復のためのルームクリーニングなどを依頼します。

・定期的に行う清掃や法定点検などの建物の管理

① 定期的な清掃及び修繕
建物の共用部などの定期的な清掃、修繕などを行います。退居に伴う部屋の原状回復のためのハウスクリーニングも欠かせません。これらは入居者が安心して生活できる環境を整えるための業務であり、管理状態が悪いと賃料が下がってしまうことも考えられます。日々のチェックが必要となるため、賃貸管理会社によっては定期巡回を行うこともあります。共用部の照明の電球交換など小規模な修繕や故障した設備の取替といった突発的な修繕のほか、10年、15年など長期スパンで大行う屋根の補修など、大規模な修繕も必要になります。

② 法定点検
法定点検はアパート経営における所有者リスクを回避するとともに、メンテナンスを着実に行っていることを入居者に伝えることで、退去防止の役割も果たせます。3年に一度消防署に報告義務のある消防点検（火災報知器、消火器、避難設備などの確認）のほか、エレベーターなどの設備点検や生活排水を処理する浄化槽点検などもあり、住宅の規模によりさらに点検すべき部分が増加することもあります。

このように入居者管理、建物管理では高い専門性を求められる項目も多数あります。一つひとつの管理業務を理解し、長期的な視野を持ってどのような管理形態を採用するのか、自分の生活スタイルや経営方針と合わせて考えるようにしましょう。

家賃や更新料などの収入、点検や修繕にかかる費用、保険料などはこまめに記録を。収支のバランスを考え、安定した賃貸経営をするための資金管理を行うことが大切

入居者管理、建物管理を行ううえで、収支についても考えなければなりません。自主管理するにしても、賃貸管理会社に委託するにしても、安定した賃貸経営をするためには資金の管理は大切です。

・収支計画を常に考える

賃貸経営を始めるにあたり、収支のシミュレーションは必ず行いましょう。この収支計画は毎年、柔軟に見直しつつ賃貸経営を行うことが重要です。想定外の修繕や空室による収入減などは、入居者管理・建物管理の遂行に与える影響が大きくなってしまいます。

・収支記録は確定申告にも必要

収支の管理に必要なものは、賃料や点検・修繕の費用、保険料など、日々の記録であり、それを証明する領収書です。入居者管理や建物管理は賃貸管理会社に委託できますが、資金管理は当然オーナーさまが行うもの。日々のこまめな記録は収支に反映され、賃貸経営の安定につながります。
また、不動産所得には確定申告が必要で、その際にも出納記録が必要となります。確定申告を行う際は、個人事業の開業等届出書を提出し、青色申告を行う方が節税対策として効果的です。事業的規模での経営、かつ貸借対照表を作成して青色申告を行った場合は、最大で65万円の控除を受けることも可能です。

【まとめ】
多岐にわたる賃貸経営の管理業務は、収支における資金管理を筆頭に数多く発生します。仕事環境や生活環境によりアパート管理にどの程度の労力を割けるのかなど、オーナーさまご自身に合った方法を見つけて賃貸経営を行うことが大切です。