アパート経営は家賃収入だけでなく、相続税対策にも効果が期待できる？ 金融資産を残し、より節税できる理由とは

【目次】

今後も上がる可能性が高い相続税の節税に期待できる賃貸経営。そもそも相続税とはどういうもの？ 節税効果が期待できるその理由とは

・相続税の計算方法とは

相続税は、亡くなられた家族・親族などから、現金・預貯金、土地・建物、有価証券などの財産を受け継いだ場合に、その受け取った財産にかかる税金です。相続人は相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、亡くなった方の住所地を管轄する税務署に申告し、原則現金での一括納付になります。
特例措置が適用される場合もありますが、基本的にそれぞれの法定相続人にかかる相続税の大まかな計算方法は、以下の通りです。
{課税価格の合計額－基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）}×各法定相続人の法定相続分×税率

※法定相続分は残された親族の家族構成により相続順位（相続する割合）が変わります。

遺産総額は、土地や建物など財産ごとに評価方法が決められていて、評価方法に従って計算した財産の価額を「相続税評価額」といいます。また、原則として遺産総額が基礎控除（非課税となる一定額までの範囲）以下であれば相続税を納税する必要はありません。
ただし、相続税の計算は煩雑なため、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

・アパート経営における相続税の節税効果にはどんなものがある？

アパート経営が相続税対策に期待できるとはいえ、長期的に安定した家賃収入を得られるための収支計画があってこそ成り立ちます。節税ありきのアパート経営は本末転倒です。とはいえ、平成25年度の改正から相続税の課税強化が打ち出されました。今後も、相続税が上がる可能性はあり、少しでも節税対策を考えることは大切です。
アパート経営における「相続税評価額」は、額面金額＝評価額となる現金と比べると低く抑えられ、相続税が減税される点にメリットがあります。このほかにも、小規模宅地の特例や債務控除なども相続税対策に効果が期待できます。
アパート経営においてメリットである、相続税評価額や小規模用住宅の減額の特例、債務控除について、以下で紹介します。

賃貸経営が現金を残すよりも節税効果が期待できる理由は、土地や建物の評価額を抑えることができるから！ 相続税評価額とその算出方法を紹介

現金、土地、有価証券などそれぞれを評価した財産の総額を出し、相続税を算出するためのもととなるのが「相続税評価額」です。評価方法は国税庁においてルールが定められています。難しい内容ですが、国税庁の公式サイト「財産評価」に掲載されていますので、一度目を通しておくとよいかもしれません。アパート経営における土地・建物の評価額は、現金資産や自分自身で土地を使用している場合と比べても評価を低くできます。

・貸家建付地と自用地

相続税の土地評価における区分で、賃貸住宅や賃貸併用住宅を建て、第三者に貸し付けている土地を「貸家建付地」といい、所有者自身が利用する土地を「自用地」といいます。貸家建付地（賃貸住宅）には入居者がおり、勝手に売却などをすすめたりできないという前提から、自用地と比べて評価額を抑えることができます。
また、自用地は自宅だけではなく、更地や駐車場も自用地とみなされる場合もあります。

・土地の評価額……貸家建付地と自用地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の評価額計算方法は、以下の通りです。
自用地評価額－{自用地評価額×借地権割合（30～90％）×借家権割合（30％）×賃貸割合（0～100％}

■自用地の評価額
まず自用地評価額を求めるには、「路線価方式」という方法をとります。所有している土地に面した道路の１㎡当たりの価格（路線価）が決められていて、「路線価×土地の面積（×補正値）」によって評価額を算出します。路線価は毎年7月1日に国税庁から発表されており、国税庁の公式サイトにある路線価図で調べることができます。補正値とは道路の状況、敷地の形状によって補正する場合の値です。
■借地権割合
借地権割合とは、土地の権利のうち借地が何割占めているかを示す数字で、国税庁が地域によって30～90％の間で決めており、国税庁の公式サイトの路線価図から確認できます。
■借家兼割合
借家権割合は、借りた建物を使う権利の割合で、全国一律30％となっています。
■賃貸割合
賃貸割合は、満室を100％とする入居率を表します。貸し出している部屋の戸数ではなく、床面積の割合で算出します。

貸家建付地の評価額算出も難しいですが、国税庁の公式サイト「路線価図」から調べることが可能です。とくに満室に近いほど、評価額を下げることができ、節税効果が期待できます。

・建物の評価額……相続税評価額の計算方法

アパートの建物部分の評価額計算方法は、以下の通りです。
固定資産税評価額－{固定資産税評価額×借家権割合（30％）×賃貸割合（0～100％）}
となります。このように、評価額を抑えるには空室率を上げないことが大切です。賃貸割合は土地だけでなく、建物にもかかるので注意しましょう。また、固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の課税明細書「価格」の欄、または市区町村の役所（東京23区は都税事務所）で確認することができます。

評価額を算出するのは、手間もかかり難しいところもあります。ですが賃貸経営を末永く継続してくためにも、さまざまな評価額の計算方法を知っておくことで専門家への相談もスムーズにできるようになります。

ほかにもある賃貸経営の節税効果。要件を満たすことで可能となる「小規模用住宅の減額の特例」とアパートローンによる債務控除

アパート経営においての相続税対策として、土地や建物の評価額を抑えることのほかに、小規模宅地等の特例やアパートローンの債務控除なども節税効果が期待できるものがあります。小規模宅地等の特例ではいくつかの条件、申告にあたっての追加書類提出などもありますが、節税効果を高く期待できるものとなっています。

・小規模宅地等の特例の適用要件とは

アパートやマンションなど賃貸住宅の建つ土地の200㎡以内の部分で、相続の課税評価額から貸付事業用宅地として50％減額できるのが、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）です。例えば土地の評価額が1,500万円で面積が600㎡の場合、200㎡まで特例が適用されますので、
1,500万円－1,500万円÷600㎡×200㎡×50％＝1,250万円
となり、節税効果も高くなります。ただし、小規模住宅地等の特例を適用するためには、相続開始3年前より以前からその土地で事業を営んでいる、または相続人が相続税申告期限まで事業を継続しているという要件を満たす必要があります。

・金融機関からの借り入れで債務控除が使える

アパートを建てる際、アパートローンを契約することが多いでしょう。このアパートローンも相続税評価額の控除対象となります。

【まとめ】
土地や建物は、相続税の対象として高額です。しかも相続税は10カ月以内、原則は現金一括納付となっているため、しっかりした節税対策を講じて少しでも納税額を抑えたいところ。入居率を安定させて土地・建物の評価額を抑える、さらに小規模宅地等の特例の活用、アパートローンによる債務控除を使い、次世代へとつなぐアパート経営を意識することが大切です。ただし、アパート経営はあくまでも収益事業であることを念頭に置いて相続税の節税対策を考えましょう。節税のための賃貸経営にならないように、事業経営という視点をもって計画的に進めていくことが重要になります。