アパート経営で資産形成をするための効果的な節税対策「基本のき」！ アパート経営は相続税対策の大きなメリットにもなります

【目次】

アパート経営で節税の対象となるものは？ 所得税をはじめ相続税や固定資産税などの節税方法をご紹介

「アパート経営で節税ができる」というと、少し意外かもしれませんが、実際に税金対策としてアパート経営を行っているという人も存在します。その理由として、以下の3つがあげられます。

1. アパート経営に必要な経費の計上や青色申告などで、所得税や住民税が節税できる。
2. 収益物件であるアパートは、相続税評価額が時価よりも低くなる。
3. 固定資産税や都市計画税などが、軽減制度の対象となる。

まずは、アパート経営によって節税できる税金の種類と、それぞれの軽減制度をまとめると、以下のようなものがあります。

■アパート経営で節税できる税金と軽減制度
・所得税、住民税　……　経費の計上、青色申告など
・相続税　……　貸家建付地
・固定資産税、都市計画税　……　住宅用地の特例

アパート経営の節税対策は、各々の税のしくみによって違いが。それぞれの節税可能な理由を理解したうえで、上手に活用

所得税と住民税の節税

所得税や住民税は、個人の所得に対して課税される税金です。アパート経営においては、アパートを経営することで得た「利益」について課税されるため、経営のために使った経費を多く計上するほど課税される額は少なくなり、節税につながります。なかでも減価償却費は、経費としての金額が大きいだけに、しっかりと計上しましょう。
なお、確定申告では「青色申告」を行うことで、住民税や所得税に関して、より節税効果が高まる可能性もあります。

相続税の節税

故人の金銭や不動産などの財産を、配偶者や子どもなどが引き継ぐ際に課税されるのが相続税です。相続税の節税対策として、アパート経営は有効な手段となります。なぜなら、アパートを経営することで、その建物や土地が課税評価額をベースに算出されるため課税評価額が下がり、更地や現金で相続するよりも相続税を抑えることができるからです。
たとえば1億円の現金を相続した場合、その現金の相続税評価額はそのままの1億円です。しかし、売却した場合の時価が1億円のアパートであれば、相続税評価額は約3,500万円程度になります。
相続税は建物と土地のそれぞれに対して課税されます。そのうえでアパートのように他人に貸し出すための建物（収益物件）の場合、借家権割合（全国一律30％）や賃貸割合（相続時の入居率）により、物件の時価よりも相続税評価額は60％程度安くなる場合があります。土地については、アパートを建てることでその土地が「貸家建付地」とみなされ、評価額は20％ほど軽減されます。
アパート経営による相続税の節税は、金額が非常に大きくなることが特徴です。また、建物に対する相続税評価額については、賃貸割合により金額が変わるため、相続時の入居率が高いほど、節税効果が高いことも覚えておくとよいでしょう。
なお、相続にあたっては、アパートローンなどの借入金も相続される資産として計上されます。このため、相続される資産の総額からアパートローンなどの借入金を差し引くことにより、相続税評価額を減らすことで、相続税を抑えられることもあります。

固定資産税と都市計画税の節税

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産の所有者に対して、その固定資産の価格をもとに算定・課税される税金です。
アパートのように人が住む家屋が建つ土地（住宅用地）については、優遇措置として「住宅用地の特例」があり、固定資産税の標準評価額が住戸1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については1/6に、200㎡超の部分（一般住宅用地）については1/2に軽減されます。
都市計画税は、市街化区域内にある土地や建物の所有者に対して課税される税金です。固定資産税と同じように都市計画税でも住宅用地の特例があり、標準評価額が住戸１戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については1/3に、200㎡超の部分（一般住宅用地）については2/3に軽減されます。

※都市計画税の課税は市区町村により異なります。

必要経費計上や青色申告の活用といったポイントを押さえつつ、資産形成でアパート経営をどう位置付けるのかを考えることも大切

節税ポイント１　すべての経費の計上

節税対策として、アパート経営のために使った費用はすべて、経費として計上することが基本となります。通信費や消耗品費、交通費や接待交際などは、経費として計上できるか迷うところではありますが、アパートを経営するために必要な費用として使ったのであれば、それらは経費として計上できる可能性があります。判断に迷うケースがあった場合は、税理士に相談してみるとよいでしょう。

＜アパート経営での「経費」として計上できるもの＞

• 公租公課（税金）
• 損害保険料
• 修繕費
• 管理委託料
• 仲介手数料
• 広告宣伝費
• 青色事業専従者給与
• 給料賃金
• 水道光熱費
• 通信費
• 交通費
• 接待維持費
• 新聞図書費
• 消耗品費
• 解体費・立ち退き料
• 地代・家賃
• ローン保証料
• 借入金利子
• 減価償却費
• 小規模企業共済掛金

節税ポイント２　減価償却

アパートが新築の場合、耐用年数で建物の価格を割ったものが「減価償却費」となります。減価償却費は建物の耐用年数まで、毎年経費として計上できます。なお、減価償却は建物だけでなく、各居室のエアコンなど10万円以上の付帯設備にも適用されますので、こちらも見落とさずに計上しましょう。

節税ポイント３　青色申告

確定申告で青色申告を選ぶと、所得税・住民税について、「青色申告特別控除」が適用されます。この場合、10室未満のアパートの場合は10万円、それ以上の場合は最大で65万円が控除されます。
また、青色申告では、アパート経営を手伝っている家族への給与を経費として計上したり、アパート経営での帳簿上の損失を3年間繰り越せるといったメリットもあります。

節税ポイント４　管理会社の設立

複数のアパートを経営する場合などでは、自分で管理会社を設立し、そこに管理委託料を経費として支払うことで節税ができます。こうした私設の管理会社による税金対策は、支払った管理委託料を貯めていくことにもつながり、アパート経営における税金対策としてよく用いられます。
ただし、法人の設立費用のほか、毎年の法人税も発生します。

【まとめ】
アパート経営における節税については、健全なアパート経営による不動産所得の収益拡大を原則に、効果的な節税対策をすることが基本です。そのために、関連する法律や税の仕組みについて、基本的な点をしっかりと理解しておきましょう。

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