アパート経営で欠かせない修繕費の基礎知識。コストを抑えつつ資産価値を維持する方法とは？

【目次】

アパート経営の3つの修繕「大規模修繕」「小規模修繕」「原状回復修繕」を解説。修繕のタイミングと修繕費の目安を把握しよう

アパートの修繕といってもさまざまな種類があります。それらを把握するには、アパートの修繕が大きく分けて「大規模修繕」「小規模修繕」「原状回復修繕」の3種類に分類されることを知っておくと理解しやすいでしょう。

以下、各修繕について解説していきます。

１）建物全体に関わる「大規模修繕」

大規模修繕は、経年による劣化を防ぐために実施する大規模な修繕工事のことです。

◎主な工事内容
「屋根の防水工事」「外壁の改修工事（補修・塗装）」「ベランダ・階段・廊下の塗装・防水工事」「給排水管の高圧洗浄・交換」など。

建物全体を補修・改修するため費用は高くなりますが、建物の状態を良好に保つためには必要不可欠な工事であり、10〜15年ぐらいの周期で実施します。

２）部分的な工事と調査を行う「小規模修繕」

大規模修繕が建物全体を補修・改修するのに対し、小規模修繕は部分的な箇所を補修する工事を指します。また、工事のほかに劣化調査や耐震調査なども含まれます。

◎主な工事内容と作業内容
「ベランダ・階段・廊下の塗装工事」「排水管の高圧洗浄など」「室内設備の修理」のほか、「屋根・外壁の劣化調査」「シロアリ検査」「耐震調査」など。

小規模修繕を念入りにしておくことで、将来的な大規模修繕のコストを削減することも期待できます。5〜10年の周期で実施できるよう計画を立てておきましょう。

３）入居者の退去後に行う「原状回復修繕」

アパート経営における原状回復とは、入居者が退去した後に、入居する前の状態（本来の状態）に戻し、次の入居者が気持ちよく入居できるようにすることをいいます。

◎主な工事内容と作業内容
「壁や天井のクロスの張り替え」「畳・カーペット・フローリングの張り替え」「水回り設備の補修・交換」「ハウスクリーニング」など。

大規模修繕や小規模修繕では、費用は基本的にオーナーさまの負担になりますが、原状回復修繕に関しては、場合によっては入居者に負担してもらうケースも出てきます。壁や床の落書き、DIYなど、日常生活での使用や経年劣化を超える損傷については入居者が負担するというのが基本ルールになります。

また、築年数ごとに修繕費用を把握しておくと修繕計画が立てやすくなります。木造10戸（1Ｋ）のアパートにおいて、建築後30年間に小規模修繕（3回）と大規模修繕（2回）を行なった場合、一戸あたり約174万円の修繕費がかかるという試算があります。下記にその内訳を紹介しますので、長期修繕計画のイメージを膨らませてみましょう。
出典：「国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」
https://www.mlit.go.jp/common/001231404.pdf

11〜15年目と21〜25年目に大規模修繕を実施する計画となっており、修繕費が相対的に高くなっていることがわかります。同様に、木造10戸（1LDK〜2LDK）の場合は、一戸あたり約216万円かかる計算とされています。

アパートの修繕費用を抑えるには、こまめな点検・メンテナンスが必要不可欠。最大のポイントは、修繕費を意識した建築プランと長期修繕計画を立てること

これまでご紹介したように、アパートを維持するための修繕費はそれなりの費用になります。ここでは、アパートの状態を良好に保ちつつ、修繕費用を抑えるためのポイントを解説します。

１）定期的に点検・メンテナンスを実施する

アパートの修繕費用を抑えるポイントは、大きな不具合が発生する前に対処することです。定期的に点検を実施し、適切なメンテナンスを施すようにしましょう。また、点検時以外にも、台風や大雨の後、さらには日頃から建物とその周辺を目視で確認し、小さな変化を見逃さないよう心がけることも大切です。

２）大規模修繕が発生しにくい建物を建てる

修繕費の中でも一度に多額の費用を要するのが、外壁と屋根の塗り替え費用です。建築プランを立てるときには、これらの材質や施工方法を吟味して大規模修繕が発生しにくい建物にしておくことも重要なポイントです。初期投資額は少し高くなるかもしれませんが、長いスパンで考えると修繕費を抑えるかもしれません。

３）長期修繕計画を立て、修繕費を積み立てる

適切なメンテナンスを行うために最も重要なのは、修繕に欠かせない資金を計画的に確保しておくことです。資金的余裕がなくて修繕を実施できない、という状況を避けるためにも、長期修繕計画を立て、修繕サイクルに合った費用の積み立てをしておきましょう。常時良好な状態を保つことで、空室リスクの低減も期待できます。

修繕費用は、「経費」として計上できるものと、「資本的支出」として減価償却費に計上できるものに分類。違いを知っておくことで節税対策にも！

計画的な修繕を行なっていくうえで知っておくとよいのが「修繕費」と「資本的支出」の違いです。両者の違いをあらかじめ知っておくことで、正しい節税対策ができ、よりご自身に合ったアパート経営が可能になります。

以下、「修繕費」と「資本的支出」の内容をまとめて紹介します。

１）一括計上ができる「修繕費」

原状に復する工事であれば「修繕費」となり、これは確定申告において一括で経費計上することができます。あくまで原状回復のための修繕であることがポイントです。ただし、一度に要する工事の費用が「20万円未満」のもの、概ね「3年以内」を周期に行われる修繕については、内容に関わらず「修繕費」とすることが可能です。

２）減価償却となる「資本的支出」

資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。修理や改良により耐久性が増し、以前より長持ちしたり、不可価値が増加したりするケースがこれにあたります。具体的には、防汚性や耐久性が格段に向上した塗料による外壁塗装、防臭効果のある壁紙への張り替えなどに要した費用は資本的支出として扱われます。

工事内容によっては「修繕費」か「資本的支出」の判断がむずかしいケースもあります。その場合は、一度に要する費用が60万円未満、あるいは前事業年度終了時の取得価格（最初の取得価格＋前年度までの資本的支出）の約10％相当額以下であれば「修繕費」として扱われます。

税金面では次のような違いがあります。

「修繕費」は年度内に一括して費用計上できるので、その年の節税効果が高まりますが、「資本的支出」は減価償却という形で数年にわたる費用計上となります。ただし、自身の所得や資産状況によっては資本的支出にしておくほうが税制面で有利な場合もありますので、ご自分にメリットがある方法を専門家に相談してみるとよいでしょう。

アパート経営では、外観や室内をきれいに保ち、入居者が心地よく暮らせるための修繕を計画することも大切なポイントです。「修繕費」と「資本的支出」の違いを理解したうえで、納得のいく修繕計画を練っていきましょう。

【まとめ】
アパート経営を始める前に知っておきたい「修繕費」について解説しました。修繕費はアパート経営における支出の大きな部分を占めますので、念入りな長期修繕計画を立て、上手に支出をコントロールしながら「選ばれ続ける賃貸住宅」を目指してください。