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不動産投資の種類を一挙公開。長く支持されてきたアパート経営と駐車場経営のメリットとデメリットとは?

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【目次】

まずは「不動産投資」の基本をおさらい。不動産投資で得られる利益には「家賃収入」と「売却益」の2種類がある

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1)不動産投資の基本的な考え方と利益について

「投資」とは、利益を見込んで資金を投入すること。不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得たり、購入時より値上がりしたタイミングで売却することで売却益を得ることをめざすのが「不動産投資」です。

つまり不動産投資には利益をもたらす仕組みが2つあり、家賃収入のように不動産を保有し続けることで得られる利益のことを「インカムゲイン」、保有する不動産を売却することで得られる利益のことを「キャピタルゲイン」と言います。副業でさらなる収入を期待する人や将来の年金に不安を持つ人が増えている昨今、多くはインカムゲインを得ることが不動産投資の主要な目的といえるでしょう。

2)不動産投資の種類について

不動産投資は、購入する不動産や建物の種類によってさまざまです。以下に代表的なものを紹介します。

●一棟アパート(新築/中古)
アパート一棟を新築したり、中古アパート一棟を購入して家賃収入を得る投資。

●区分マンション(新築/中古)
新築マンション、または中古マンションの個別の部屋を購入・賃貸しして家賃収入を得る投資。

●賃貸オフィスビル(新築/中古)
オフィス用のビルを新築、または購入して複数(もしくは1社)のテナント会社に賃貸しし家賃収入を得る投資。

●貸店舗(新築/中古/土地のみ)
店舗むけに新築または購入して、テナント会社から家賃収入を得る投資。土地のみを賃貸しし、テナント側で建物を建築する場合もある。

●駐車場
所有する土地、または購入した土地を駐車場として貸し収入を得る投資。

●トランクルーム
所有する土地、または購入した土地にトランクルームを建てて賃貸しし、収入を得る投資。

●シェアハウス
所有する、または購入した土地・建物をシェアハウス(個室のほかに、リビングルーム、キッチン、浴室などの共用スペースを備えた賃貸住宅)として賃貸しし、家賃収入を得る投資。

●障がい者向け施設
所有する、または購入した土地に障がい者向け施設を建てて家賃収入を得る投資。平成30年に常時介護を必要とする方に向けた日中支援型施設についての制度が改正され、注目度が高まった。土地と建物を貸し出し、運営は事業者に一任する方式が多い。

●高齢者向け施設
所有する土地、または購入した土地にサービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設を建てて家賃収入を得る投資。土地と建物を貸し出し、運営は事業者に一任する方式が多い。平成12年に介護保険制度が設立されたことに加え、少子高齢化時代を背景に増加傾向にある。

●戸建て住宅(新築/中古)
新築または中古の戸建て住宅を購入・賃貸しして家賃収入を得る投資。

以上が代表的な不動産投資の種類です。株式投資やFX投資などと違い、不動産投資は現物投資であることが大きな特徴。土地や建物という“現物”が存在するため、企業の倒産や為替の変動などによって価値がゼロになるということがありません。

ほかにも、安定した収益が期待できる、インフレ対策になる、融資を受けることで他人資本で投資ができるなどといった強みがあるのが不動産投資です。

土地活用の一環での不動産投資は、アパート経営と駐車場経営が王道。ニーズと敷地条件を鑑みて検討することが大切に

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1)不動産投資は多角的な視点で検討&選択を

家賃収入などを見込んで土地や建物を購入するケースにくらべて、コスト面で非常に有利なのが、所有する未利用地を有効活用する不動産投資です。前述した代表的な不動産投資のうち、中古物件を扱う投資(一棟アパート&戸建て住宅)と区分マンション投資以外は、土地活用型の不動産投資として選ばれていることも多いです。

所有する土地を活用する場合に留意したいのが、その地域のニーズや敷地条件に合った不動産投資を選ぶということです。たとえば、敷地や建物の床面積に余裕のある家が多いエリアでは、駐車場やトランクルームの需要が少ない可能性があります。駅から少し離れた立地でも、近くに大学や企業があり、若いひとり暮らし用のアパートの需要があるケースも考えられます。

さらに、初期費用やランニングコスト、収益性、将来、その土地を別の用途で使いやすいかという転用性も重要な検討材料になるでしょう。不動産投資にはさまざまな種類があり、大きな資金を投入する投資ですから、多角的な視点で検討し、選択することが大切になります。

2)数ある不動産投資の王道は「一棟アパート」と「駐車場」

多くの選択肢がある不動産投資ですが、土地活用型の不動産投資として人気が高いのが「一棟アパート」と「駐車場」です。トランクルームやシェアハウスなどは比較的新しい不動産投資方法ですが、一棟アパートと駐車場は不動産投資方法として長く活用されてきた実績があり、パートナーとなる協業先の選択肢も多く、ノウハウも蓄積されているという安心感があります。

運用に関しても、ともに賃貸管理会社に委託することもでき、入居者や契約者が定着すれば長期的かつスムーズに収益を得ることが期待できます。

初期費用が低く手軽さがある駐車場経営に対して、アパート経営は収益性と節税効果の高さが魅力。それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説

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それでは、不動産投資の王道とされる「一棟アパート経営」と「駐車場経営」を検討する場合に、どんなところに着目して選べばいいのでしょうか? コストなどの重要な面についてそれぞれを比較した場合に、どのような点が選択のポイントになるかという観点で見ていきましょう。

※地域性や坪数により状況が異なる場合もあります。

1)初期費用 → 駐車場
駐車場は整地や車止めの設置などの費用のみで済むため初期費用は低め。コインパーキングの場合はコンクリート舗装や機械設置が必要になるため、初期費用も上がります。基本的に2階建て以上で1棟に数戸分の水回り設備などが必要となるアパートは、駐車場に比べると当然ながら初期費用が相当高額になります。

2)土地形状による制限 → 駐車場
アパート建築にはある程度の面積が必要で、整形地が好まれます。そのため、変形地や狭小地でも設けられる駐車場がおすすめです。ただし、道路に面した部分が広い(間口が広い)土地でないと難しいケースもあるので注意しましょう。

3)収益性 → アパート
規模や地域、築年数によるところも大きいですが、ワンルームでも都市部であれば1戸あたり5~9万円の家賃収入が見込める可能性がある一方、駐車場の平均賃料は約7,000~2万円と言われています。そのため、アパート経営のほうが効率よく収益を上げられる可能性があります。

4)維持費 → 駐車場
ほぼ維持費がかからないのは駐車場です(コインパーキングの場合はメンテナンス費用などが必要になります)。アパートの場合は、共用部分の光熱費や水回り設備の修理&交換費をはじめ、さまざまな維持費がかかります。

5)節税効果 → アパート
駐車場は更地扱いとなるため、固定資産税に優遇措置などはありません。アパートの場合は「住宅用地の特例措置」が適用され、建物の規模に応じて最大1/6に軽減されるため、アパートの方が節税効果は高いといえるでしょう。

6)老朽化&自然災害リスク → 駐車場
コインパーキングの場合は機械の老朽化や故障のリスクはあるものの、建築物を必要としない駐車場の方が、老朽化や自然災害のリスクは低いです。

7)参入障壁 → アパート
初期費用の低さなどから考えると、比較的参入しやすいのは駐車場です。その分周囲にライバルが増える可能性も高くなるので、参入障壁という観点で考えればアパートの方が低いと言えます。

8)転用&売却のしやすさ → 駐車場
建築物を必要としない駐車場は、別の用途に転用しやすくなります。そのため、売却時も購入主にとって自由度が高いのは駐車場となり、売却のハードルも下がりやすくなります。

ここまで、不動産投資の王道と言われる「アパート経営」と「駐車場経営」を比較しつつそれぞれの特徴をみてきました。

初期費用が低く手軽さがある駐車場経営に対して、アパート経営は収益性と節税効果の高さが魅力といえるでしょう。所有する土地の立地条件、資金額や融資の有無、期待する収益などを加味して、ときにはプロの意見にも耳を傾けながら検討することが大切です。


【まとめ】
一棟アパートや区分マンションから、トランクルーム、シェアハウスと、さまざまな種類がある不動産投資。株式投資やFX投資などと違い、現物資産として価値が失われず、運用により安定的な収益も期待できますが、種類が多いだけに、どの投資方法を選択するか迷いがちです。

長期にわたって支持されてきたアパート経営と駐車場経営は、協業先の選択肢やノウハウが豊富という安心感があります。それぞれのメリットとデメリットを鑑みながら、自身に合った投資方法を見つけましょう。

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