ガレージハウス経営はターゲット設定が大切！賃貸経営、立地、建築のトレンドから見えてくるポイントを紹介

【目次】

収益における安定性、空室リスク、節税対策など、ガレージハウス経営とアパート経営を比較して見えてくるメリットとデメリット

ファミリー層のほか、車やバイクを趣味とする方からのニーズが高いガレージハウスは、「ビルトインガレージハウス」とも呼ばれます。土地活用を考えているオーナー様の趣味も生かしつつ、ガレージハウス賃貸住宅を考える人もいらっしゃるかもしれません。まずは、経営的側面から、どのようなメリット、デメリットがあるかを考えてみましょう。

・ガレージハウス経営のメリット、デメリットを理解する

 ＜メリット＞

１．立地条件にあまり左右されない

２．変形敷地でも経営可能

３．戸建ての賃貸住宅と比較すると賃料を高めに設定が可能

ガレージハウス最大の特徴は、通常の賃貸経営のように駅周辺などといった利便性の高さが求められないことです。変形敷地であっても活用できる可能性もあります。また、競合物件もあまり多くないため価値が高く、賃料をやや高めに設定することも期待できます。

＜デメリット＞

１． 投資としての効率は劣る

２． 建築費が割高になる

３． 趣味性が高く用途が限られる

戸建てタイプであれば１棟貸し、集合住宅の場合は1階部分がガレージとして使用されることが多いため、自ずと部屋数は少なくなります。1階をガレージとして使用するため建物の中心に柱などを立てることが不可能となってしまい、安全性などを考慮すると、一般住宅に比べて建築コストが割高になってしまう場合が多く見られます。

・ガレージハウス経営の節税効果

ガレージハウス経営では、賃貸経営での所得税や住民税、相続税の節税効果が期待できます。固定資産税や都市計画税には、「住宅用地の軽減措置」があり、小規模住宅が適用されることで、固定資産税では1/6、都市計画税では1/3が軽減されます。

また賃貸経営をしている場合、相続税においては空室率が少なければ少ないほど節税効果が上がります。一般アパート賃貸経営より居室が少ないガレージハウスでは、このような効果を期待することができます。

ガレージハウス経営に大切なのは入居者設定！趣味性の高いガレージ活用は入居者に利点があるとともに、近隣トラブルにも注意を

趣味性の高い住宅形態であるガレージハウス。受け継いだ土地を活用してガレージハウス経営を考える場合、入居者ターゲットは明確に絞られます。

戸建てスタイルであればファミリー層をターゲットにしてもよいでしょう。集合住宅であれば、趣味のセカンドハウスとして、高所得者に好まれるようなワンランク上のおしゃれなガレージハウスも良いかもしれません。もちろん、車やバイク好きの若者などを狙うことも可能です。

いずれにしても入居者ターゲットなどを絞り込む際は、建物の設計などにも関わってきますので、建築会社や入居者募集を担当する賃貸管理会社と綿密に打ち合わせることが必要になります。

・入居者のニーズに合わせることで想定される騒音トラブル

ガレージハウスは入居者のニーズを考えて設計されることが多いです。建築時のコストはかかるものの、使い勝手がよければ入居年数が長くなり、ロングリターンの収益を期待できます。

ただし、入居者のニーズに合わせてばかりいると、思わぬ近隣トラブルが起きることも。趣味として利用されることが多いガレージハウスでは、早朝や深夜に車を出し入れする、仲間と遅くまで騒ぐといった騒音トラブルが起きてしまうケースがあります。

入居者がマナーを守れる方か判断することは重要ですが、車やバイクの出入りに問題はないか、DIYやバーベキューをしても大丈夫かなど、近隣住民や環境にも配慮する必要があります。

トレンドを踏まえ、設計時に気をつけるべき点を解説！ガレージハウスの賃貸経営では、入念な計画による建築が重要

ガレージハウスは、前述したように、安全性を確保するため一般住宅よりも建築費用が高くなる傾向があります。また、ガレージハウス経営では、次のような事前確認が必要になる場合があります。

①耐震性

②耐火性

③耐久性

④遮音性

アパート建築にもあてはまることではありますが、ガレージハウスでは1階がガレージになるため、一般住宅よりも上記4項目が優れている必要があります。安全性を考慮した場合、これらの対策に手を抜くことはできず、必然と建築費が高くるため、賃料が高くなるのもやむを得ないことかもしれません。賃料が割高となり入居者探しに手間取ってしまうと、想定していた収入を下回ってしまう可能性もあります。そうしたリスクを補うため、賃貸管理会社によっては、一括借り上げシステム（サブリース）などを提案してくれる場合もありますので、検討してみるのも一案です。

・設備に付加価値をつけて入居者ニーズに応える

建物の強度のほかにもガレージハウスならではの機能性も重要。細かな設備は付加価値を高めるとともに、入居者のニーズを満たすことになります。また、ガレージ内で快適に作業ができることも重視されます。ではどういった付加価値が必要なのかなど、設計時のポイントをいくつかご紹介します。

• ガレージ幅と高さは十分にとる
• ガレージ内で洗車ができるように水栓を設け緩勾配にする
• ガレージ内に換気扇やエアコンをつける
• 壁面収納を充実させる
• シャッターをつける。リモコン操作付きがベスト
• ガレージに接した居室があり、窓からガレージを見渡せる

【まとめ】

趣味のある生活にはうるおいがあります。入居者にとってガレージハウスは、いわば「自分だけの隠れ家」的な存在。そうした入居者のニーズを把握し、周辺環境も十分精査したうえで、ガレージハウス経営を始めるのが成功へのカギとなります。

アパートの賃貸経営とは違い、入居者ニーズに寄せて付加価値を高めるガレージハウスは、周辺物件との差別化が図れるうえ、賃料を高く設定できますが建築コストは上がる可能性があります。さまざまな形態をもつ賃貸住宅経営の中でも、少し特殊な経営スタイルのため、入念な計画を立てたうえで始めましょう。