立地別に比較！東京23区とその他エリアで土地活用をするには？

【目次】

まずは周辺エリアの市場調査から！所有地の可能性をよく見極めよう

土地活用を成功に導くためには、まず近隣でどんな需要があるのかを把握することが重要です。立地条件はもちろんのこと、周辺の世帯構成やハザードマップ、自治体の取り組みなどもチェックしておくといいでしょう。

・23区内は大都市ならではの高い賃貸ニーズが

日本の首都である東京は、人口1,400万人（2022年10月現在）を抱える大都市で、他の地方都市と比べて必然的に賃貸物件の需要とともに、家賃相場も高い傾向にあります。それぞれのエリアのニーズと敷地の特徴を捉え、狭小地や変形地であっても有効活用させることが期待できます。

・市街化調整区域の規制ルールを知ろう

「市街化調整区域」とは、都市化を抑制させるため、住宅や商業施設の建設が認められないエリアです。東京都では、八王子市やあきる野市の一部などが対象となります。静かな環境や自然を守るために、原則として新しい住居などを建てることができない土地ですが、都市計画法34条に定められている福祉事業施設などであれば建設が認められる場合もあります。

・広い東京郊外の土地を上手に活用するには

郊外では立地が良くないために土地活用が難しい場合があります。とはいえ空き地のままでも税金や管理費用は発生してしまいます。郊外ならではの広々とした空間を生かして、自家消費型太陽光発電やレンタル農園、農産物の直売所などとして活用する方法もあります。活用方法によっては、国や自治体からの補助が得られることもあります。

・周辺エリアの深い理解が成功への鍵

23区内外に関わらず、まずは所有する土地の短所と長所をよく理解して、どのように活用できる可能性を秘めている土地かを見極めることが重要です。そのためには地域周辺の市場調査が大切。地元の不動産管理会社に相談してみる、また、インターネットなどを利用すれば、複数の企業から市場調査レポートや土地活用プランを受け取ることができます。もちろん不動産会社やハウスメーカー任せにせず、ご自身でも土地の特徴をリサーチ・確認することも必須です。

メリット・デメリットを徹底比較！タイプ別に見る都心の狭小地活用術

所有する土地が狭小であっても、活用する方法はあります。ここでは、小さな土地の利点を生かした活用方法をご紹介します。ただし、どれも周辺ニーズとマッチしてこそ収益になることは忘れずに。まずは、周辺リサーチが第１歩です。

・月極駐車場

狭小地でも始められる事業の代表格が駐車場です。初期費用は駐車場の形式によって変わりますが、比較的低予算で始められます。さらに、利用者の募集から賃料の回収までトータルで専門会社に委託すれば、管理する手間もかかりません。

・コインパーキング

コインパーキング経営は専門の会社に土地を貸して運営してもらう方式が一般的で、設備投資費用を負担してもらえるのが最大の強みです。管理の手間をかけずに収益につながる可能性があります。

・トランクルーム

トランクルームの利用者は増加傾向にあるため、トランクルーム経営も一案です。屋内型、屋外型と2つの形式があります。自営のほか、専門会社に管理を依頼するなど、運営方式により管理の手間も変わります。

・コインランドリー

1回ごとに利用料金を徴収するコインランドリー。単価はそれほど高くありませんが、24時間営業の場合は稼働率のアップも期待でき、近年はフランチャイズ経営も増加の傾向にあります。
洗濯機や乾燥機、両替機など必要な機器が多く、どれも比較的高価なため、防犯上の配慮も必要です。最近ではコンビニやカフェを併設したコインランドリーがトレンド。差別化を図りつつ利用しやすい空間づくりがポイントになるでしょう。

・自動販売機

必要なのは自動販売機の設置スペースだけなので、狭小地でも可能です。管理を専門会社に委託する方法もありますが、仕入れや補充などをオーナー様で行えば、収益は全てオーナー様の収入になります。ただし、自動販売機はいたずらなどで損壊させられるリスクもあるので、初期投資の一部として防犯カメラの設置なども検討するようにしましょう。

・バイク置き場／駐輪場／コインロッカー

駐車場ほどの広さはないが観光地や繁華街の近くなどであればコインロッカーや駐輪場、またはバイク置き場も検討してみてはいかがでしょうか。いずれも得られる収益や節税効果は大きくないかもしれませんが、管理の手間はかかりません。防犯カメラや屋根を設置するなど、競合との差別化も図るようにしましょう。

地域の特性を最大限に引き出す“郊外の土地活用方法”とは

多摩地区や秩父エリアといった東京の郊外は、自然が多い静かな環境で都心とは違う魅力があります。その土地ならではの個性を生かしたビジネスモデルもたくさん。ここでは、アパート経営以外で、初心者でも取り組みやすい東京都23区外での土地活用方法を紹介します。

・自家消費型太陽光発電

太陽光によって作られた電気は「固定買取価格制度」により、買取制度が適用されます。10kW以上の出力量であれば、申請した都市の価格で20年間国に買い取ってもらえます。買取の固定価格は毎年変動するため、収益率に直結するので注意しましょう。また、10kW未満の出力量の場合は、申請から10年間売電することも可能です。自家消費型太陽光発電は、補助金なども申請でき、自治体によって金額や取り組みが異なるので、導入前によく調べておきましょう。

・レンタル農園＆体験農園

所有する土地が遊林地、または農地の場合は「レンタル農園」として活用してはいかがでしょうか。オーナー様ご自身で作物の管理が可能であれば、「体験農園」として収益を得ることも考えられます。レンタル農園はさまざまな民間企業がありますので、問合せをしてみるとよいでしょう。なかには、農地・遊林地の活用セミナーを開催している企業もあります。

【まとめ】

一口に土地活用といっても、都心や郊外といったエリアはもちろん、その土地の広さやかたち、多様化するニーズによって、活用にむけてさまざまな選択肢があります。まずは自分が所有する土地の特性をよく見極め、地元の賃貸管理会社や自治体などと相談しながら取り組むのがよいのではないでしょうか。