アパート経営は新築がオススメ！居住性、ニーズに合った設備でさらに収益アップ

【目次】

入居率の高い新築アパート。想定費用の可視化と融資の受けやすさが魅力

アパート経営をはじめる際は、ハウスメーカーや建築業者に施工を依頼して「新築アパート」を建てるか、不動産会社から売りに出ている「中古アパート」を購入する、相続などで入手するなどのパターンがあります。また、新築アパートの入手には、①所有する土地に新築する、②土地を購入して新築する、③相続した中古のアパートを建て替えるパターンが考えられ、一般的に金融機関からの融資が受けやすいのが特徴です。では、新築アパートがおすすめの理由を具体的にみていきましょう。

・入居者確保が容易であること

建物や設備の目新しさは入居意欲を刺激し、入居希望者は中古アパートと比べると新築に集まりやすい傾向にあります。そのため、アパート経営で重要な空室リスクを抑えられる可能性があります。

・物件の価値も高く収益性が望めること
所有する土地に新築でアパートを建築する場合は建築設計から始めるため、建築条件内に収まることを前提に、周辺ニーズを踏まえたプランをオーナー様自身で考えることができます。建物の新しさに、入居者のライフスタイルなどを加味することで、満足度を高め、長期契約につながりやすく、長期にわたって収益を期待できます。

・想定する費用が計算しやすく収支計画が明確に

アパートを新築する場合、初期投資は中古アパート購入より高くなることが大半でしょう。ただし中古アパートでは、前の所有者がどのような修繕をしたかなど、その詳細がわかりにくい可能性が高く、意図しない費用が発生する場合もあります。新築だと初期投資はかかりますが、維持費をおさえることができ、修繕費などのコスト計算もしやすく、収支プランが立てやすくなります。
新築では最長10年の瑕疵担保責任があることも安心材料の一つです。新しさは入居者にとってチェック項目の一つ。賃料のバランス、入居者ニーズなどを踏まえて終始プランを立てることが大切です。

・融資を受けやすく、返済期間を長く確保できる

アパートの建築、購入においては、アパートローンを組む人がほとんどではないでしょうか。新築と中古では、返済期間に大きな違いがあり、その期間は基本的に担保となる建物の法定耐用年数などで決まります。そのため、法定耐用年数が長い新築のほうが、アパートローンの返済期間を長く設定できるというメリットがあります。

間取りや設備に加え、通信・安全面での充実も！高めの家賃設定で収益アップ

立地条件や周辺環境、近隣のアパートなどを調査し、どんなアパートを建築するかはとても大切です。なかでも入居者目線で考えた時に重視したいのが、間取りや設備です。

・入居者のニーズをとらえた間取り

賃貸物件を探している時にまず確認するのは間取りではないでしょうか。生活スタイルに合わせて１Ｒタイプなのか、あるいは１ＤＫ、１ＬＤＫなのか、必要な部屋の広さなどを考えるでしょう。加えて現在はリモートワークを推進する企業も多いことから、住宅に関する意識も高まっています。
アパートを新築する際は、入居者ターゲットを明確にしたうえで、どのような間取りであれば居住者のニーズに応えられるのか調査することが重要です。

・設備への工夫もカギ！ライフスタイルに合わせて設計

間取りの次に入居者が求めるのは設備ではないでしょうか。新築アパートを建てる場合、最新技術やデザインを盛り込むことが可能です。特に、キッチンや浴室、洗面室、トイレ、収納などの設備は重要と考えられています。収納スペースの確保、生活導線を考えた暮らしやすい居室となるよう、設計者と綿密に打ち合わせするようにしましょう。

・インターネット環境やセキュリティにも注目

総務省「通信利用動向調査」（令和3年）によると、個人のインターネット利用動向は13～59歳の各年齢階層で95％を超えています。また、テレワーク導入企業は5割を超えました。そのため、新築アパートにインターネット回線を引くなどして、インターネットを無料化するオーナー様も増加傾向にあります。初期費用、月額費用などのコストはかかるものの、物件に付加価値をつけることは、空室回避の効果も期待できます。
また、セキュリティへの意識も高まっており、今後は防犯カメラなどの設備面を充実させていくことも望まれるかもしれません。

立地、周辺環境などから、入居者のライフスタイルなどを精査したうえで、間取りや設備、さらには通信環境、セキュリティを充実させることは、物件への付加価値を高めることに繋がり、高めの家賃設定でも十分収益が見込める可能性を秘めています。

リモートワーク推奨の時代！新築アパートに求められる居住性・デザイン性

前述したように、企業によるリモートワークの導入も加速しています。また、昨今は自然災害への意識も高まっています。そんな時代背景を機能面に反映させることも、新築アパートなら可能です。

・耐震性や耐久性とともに必要な遮音性や高断熱化、結露の防止

アパート建築は国の定める建築基準法に従います。新築アパートの利点は、現行ルールのもと、耐震性や耐久性の基準が満たされることです。築年数を経た中古アパートより、安心・安全を担保しやすいのではないでしょうか。
ほかにも、生活騒音をできるだけ防止できるような遮音性を保つ、暑さや寒さに対処するための高断熱化や結露防止策を施すなど、居住者がいかに過ごしやすい居住環境を作れるかも大きく関わってきます。

・内外装などにこだわったデザイン性も大切

長期間入居してもらえることは、理想的なアパート経営に不可欠です。こだわりのデザイン性もその一助となるのではないでしょうか。建築費用は割高になってしまいますが、外観デザインや壁紙、床、キッチンなどへのこだわりは、アパートそのもののグレードアップに繋がります。高級な居住環境を印象づけることができれば、少し高めに家賃を設定することも可能かもしれません。そのためには、立地や周辺環境をしっかりリサーチして、居住者ニーズにあったスタイルで設計しましょう。

【まとめ】

日本ではまだまだ「中古より新築がいい」という新築志向が根強くあります。新築アパートは初期投資では中古よりコストがかかるものの、競合との差別化が図りやすい、修繕などが発生する可能性が低い、長く運用しやすいというメリットがあります。築10年以内の瑕疵については、住宅事業者に瑕疵担保責任に基づき修繕してもらえるというメリットもあります。
優良な入居者を確保し、より収益を上げるためには、居住者ニーズに合った間取りや設備、居住性・デザイン性を考慮した新築アパートが望ましいのではないでしょうか。

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