【千葉市で有効な土地活用！】若手ファミリー層など子育て世代も増加

【目次】

【千葉市の基本情報】都心に近く緑も豊か！人口100万人に近づきつつある

まずは、現在の千葉市の人口や特性を確認してみましょう。

・総人口、生産年齢人口も増加

千葉市は人口977,412人（令和5年2月現在）、県庁所在地であり、中央区、花見川区、稲毛区、若葉区、緑区、美浜区の6区からなる政令指定都市のひとつです。交通の利便性がよく、都心や成田空港、東京ディズニーランドをはじめとするさまざまなスポットへのアクセスも便利な環境です。たとえば千葉駅から東京駅までは電車で約40分（特急利用なら26分）と、都心への通勤、通学にも差し支えない距離であることも大きな魅力のひとつです。
事実、千葉県全体の人口は3年連続で減少していますが（令和5年１月現在）、千葉市においては増加傾向にあります。特に15～64歳の、いわゆる生産年齢人口も増加を続けているというのは大きな特徴と言えるでしょう。

・利便性と快適性

千葉市の人口が増え続けている理由のひとつには、その住みやすさが挙げられるでしょう。実際にこの街で暮らす市民に対して千葉市が実施した「千葉市まちづくりアンケート（令和3年12月8日～令和4年1月4日）」によれば、約85％の人が千葉市での生活に満足しており、同じく約85％の人が「これからも住み続けたい」と答えています。
県庁や市役所などの行政機関、裁判所、15校の大学、主要駅直結のステーションビル、三井アウトレットパーク幕張をはじめとする数多くの大型商業施設のほか、美術館や博物館も揃います。また京葉工業地帯の中核を成す工業都市でもあり、千葉市には行政、司法、教育、商業、工業、観光といった、大都市としての側面も持ち合わせています。
さらに多くの市民がその魅力に挙げているのが「緑の豊かさ」です。
市内には「千葉県立 幕張海浜公園」「県立 青葉の森公園」「昭和の森」など、大小合わせて1,000カ所以上の公園があります。前述したアンケートでも市民の約80％が「市内の緑が豊かである」と回答しています。1984年に「緑と水辺の都市宣言」をして街づくりを推進してきた、千葉市の大きな成果といえるでしょう。

【千葉市の土地活用】子育てに適した街づくりで若手ファミリー層も多い！

さまざまな土地活用を考えられますが、ここでは主となるアパート経営の視点で見ていきましょう。全体の人口だけでなく、生産年齢人口（15～64歳）においても増加傾向にあるのは、アパート経営においても大きなメリットです。千葉市でアパート経営を始める前に知っておきたいポイント、そして注意点をおさらいしましょう。

・子育て世代に見られる人口増加

全国の総人口が減少するなか、千葉市においては、人口、世帯数とも増加傾向にあります。転入数と転出数の差で表す社会増減を見ても、ここ数年はすべての年代で増加しています。
千葉市の発表によると、令和3年の社会増減は、10代以下で1,462人増、20代で1,104人増、30代で1,876人増、40代で886人増、50代で355人増、60代で196人増、70代以上で500人増です。
こうした数字はアパート経営において「単身者向け」か「ファミリー層向け」か、ターゲットを絞るうえで大切な参考データとなります。さらに活用したい土地の立地条件や、その街の将来像をイメージすることも忘れてはいけません。
市内には15校もの大学があるので、たとえば大学近くの土地であれば、学生をターゲットとした単身者向けのアパートもよいでしょう。
コロナ禍におけるリモートワークの普及による人口流入も考えられますが、ほかに大きな理由として、市で取り組む子育て支援の手厚さがあるのではないでしょうか。

・今後も若手ファミリー層の増加が見込める

子育て支援は国を挙げての大きな課題ですが、千葉市でも力が注がれています。市には「こども未来局 こども未来部 幼保運営課」という独自の部署があり、公立保育園ばかりでなく民間の保育園や保育ルームにも助成するなど、積極的に保育所整備が行われてきました。3年連続待機児童ゼロ（令和4年4月現在）というのも、子育て支援に注力した結果といえるでしょう。
ほかにも「千葉市 子育て支援館」「地域子育て支援センター」「子育てリラックス館」といった、無料で利用できる施設が充実しているのも魅力です。また、市が運営する子育ての総合サイト「子育てナビ」では、行政サービス、保育所、病院などの情報を発信。育児における不安や疑問などの相談、情報交換もできるので、初めての出産、子育てをされる方にとっても心強いはずです。
多くの市民が「住みやすい街」という理由のひとつには、こうした子育てに適した街づくりにあるのかもしれません。街の将来像をイメージする際、このような手厚い子育て支援は無視できません。今後も若手ファミリー層の増加が見込めるのではないでしょうか。

・アパート経営における注意点

千葉市に転入超過が続いているのは、首都圏1都3県のなかでも家賃相場が安いのも大きな理由のひとつと思われます。都心への通勤、通学に便利で、しかも家賃が安いとなれば、利用者にとってはこれほど魅力的なことはありません。
ただし、オーナー様から見れば、家賃相場が低いことは収益額も抑えられがちで、ある意味デメリットともいえます。ただし、競合と差別化を図ったり、付加価値をつけたりすることなどの対処法も考えられます。
また増加が続いている人口も千葉市全体でいえることであって、地域によっては減少しているエリアもあります。令和5年2月現在において前年同月人口が増加しているのは中央区と美浜区だけで、ほかの4地区は微減です。さらに将来推計として、2030年頃をピークに市全体の人口も減少に転じる可能性があるとの指摘もあります。そのため、長期的な目線で地域の人口動向や特性をより細かく確認することが大切となってきます。

アパート経営以外の土地活用法は？

ビジネス街、学園都市、あるいは行楽地と、さまざまな表情を持つ千葉市では、アパート経営以外にもさまざまな土地活用が検討できます。地域の特性やその土地の立地条件などから、最適な活用プランを考えてみましょう。

・コインパーキング／月極駐車場

JR千葉駅や千葉みなと駅などの駅が集まり、県庁もある中央区は、大手企業が集まる「千葉都心地区」として知られています。また美浜区に位置する「幕張新都心地区」は職･住･学･遊をテーマに、複合機能を備えた未来型の国際業務都市として発展しているエリアです。こうした多くのオフィスや教育機関、商業施設などが集中するエリアでは、コインパーキングの需要も見込めます。
コインパーキング経営のメリットは、初期費用が抑えられるということです。また管理の手間も少なく、比較的安定した収入が期待できます。ただしアパート経営に比べると収益額は少なくなります。
また月極駐車場の場合、料金相場は中央区で約16,000～20,000円といわれています。千葉駅周辺となると約20,000～30,000円と、当然ながら高くなります。エリアにより、コインパーキング／月極駐車場の選択をするとよいでしょう。

・オフィスビル経営

条件さえ揃うのではあれば、オフィスビル／オフィスルームという活用方法もあります。国際業務都市として発展が期待される美浜区などは、今後、オフィスビルやレンタルオフィス、貸会議室などの需要が見込まれるといわれています。アパート経営などより収益性は高くなりますが、設備投資のための初期費用が高くなるのでリスクが大きくなりますし、その後の変更も難しくなります。また、ある程度の敷地面積も必要となります。

・そのほかトランクルームやコインランドリーなど

ほかにも住宅地であればトランクルームやコインランドリーなど、さまざまな土地活用法が考えられます。将来的なニーズを考えれば高齢者施設という選択肢もあるでしょう。郊外の立地ならそれを逆手にとって、最近注目のガレージハウスも一案です。

活用したい土地の面積や立地条件はもちろん、資金面や税金対策なども熟慮したうえで決めていくことになります。
そしていちばん肝心なのはいかにリスクを抑えるかです。あらゆるリスクを想定し、必ず専門家と相談することが大切です。

【まとめ】

土地活用法を検討する際、確認しておきたい項目が4つあります。「単身者は多いか」「家族層は多いか」「商業施設は近いか」「駅は近いか」です。千葉市はいずれもあてはまるエリアが多いため、さまざまな土地活用法が検討できます。いかにリスクを少なくして新たな収益を生み出せるのか、その土地を理解したハウスメーカーなどの専門家とご自身のアイデアも大切しながら相談してみましょう。