賃貸料を下げる前に考えたい！理想的なアパート経営のための空室対策

【目次】

空室対策は手持ちの資金を把握し、周辺調査から始めよう

アパート経営を円滑に行うためには、空室を出さないことが重要です。そのためには、「どうすれば今以上に入居者に魅力的に感じてもらえるか」を考えていかなければならないでしょう。
一番簡単なアクションとしては賃料を下げることですが、賃料を下げる行為は諸刃の剣となり、賃貸経営の収益に直結します。また、一度下げた賃料を上げることは容易ではなく、建物は年数を重ねれば、修理・修繕にかかる費用も必要となります。先々を考えると、必要以上の値下げは最終手段です。まずは空室になってしまう原因、現在の収益から、いくらなら空室対策ための予算として使用できるのかを考えましょう。

・空室になる原因を探る

なぜ空室が出てしまうのか、まずはオーナー様ご自身でも分析してみましょう。分析要素としては、立地や周辺環境、賃料、設備、広告などが挙げられます。近隣に同じようなアパートがあれば、何か違いがないかの比較も重要。
建物の設備だけでなく、無料インターネットなどのサービスについても調査してみましょう。設備などは賃貸ポータルサイトでも、ある程度調べることが可能です。そのうえで募集方法なども加味し、消去法的に入居者が決まらない原因を探ってみましょう。
これらに大きな差がなければ、周辺相場と賃料に大きな差がないか確認します。

・賃貸管理会社への相談

空室の原因がどこにあるのか分析した後は、プロである賃貸管理会社などへの相談も必須です。客観的立場である、不動産のプロによる意見も取り入れましょう。親身になって相談に乗ってもらえるよう、賃貸管理会社との関係性の構築も大切です。

・資金計画

自己分析し、管理会社などへのヒヤリングも済んだら、具体的な策を講じればよいというわけではありません。まずは資金計画から。金額の大小はありますが、設備投資やインターネット上での募集広告に加え、折り込みチラシ作成などをする場合には、事前に予算建てが必要です。
基本的に、賃貸経営で得られる収入から予算を考えることが多いと思われますが、ローンの返済が残っている場合もあります。空室対策のために使用できる金額はどのくらいか、ローン返済に支障のない資金繰りを考えましょう。

条件の見直しやアパートを清潔にするなど、コストをかけずに行える空室対策

次に、比較的コストをかけずにできる、有効な空室対策を紹介します。

・共用部の清潔さを維持、ごみ出し時間の緩和

アパートの敷地及び共有部は、常に清潔にしておきましょう。入居者、内見に訪れた方にとって清潔感は大切です。清掃などを外部委託していたとしても、オーナー様ご自身による見届けができれば、より安心。また、ごみ置き場が敷地内にあれば、24時間対応にすることも有効といわれています。ただし、ほかの住民や近隣に迷惑にならないよう、最低限のルールを作成することも必要です。

・提供情報、募集資料を見直す

現在、物件情報はインターネットでの検索が一般的です。不動産ポータルサイトなどに掲載されている写真や動画などを見直すことで、入居意欲を刺激できる可能性もあります。高速インターネット（Wi-Fi）の完備や追い炊き機能の有無など、魅力的な設備を分かりやすく掲載できているかも見直してみましょう。

・周辺のニーズに合わせて募集条件を考える

近隣アパートとの差別化を図る方法も考えられます。周辺のニーズや差別化のために入居条件を変えるのも効果的です。例えば、ペット可、ルームシェア可、高齢者や外国人の入居可など。
ただし、募集条件は一度変更してしまうと、以前の条件に戻すことが難しい場合もあります。長期的な目線でしっかり考えることをおすすめします。

・敷金、礼金などの見直し、フリーレントも考えてみる

入居者は初期費用をできるだけ抑えたいと考えますので、敷金や礼金の見直しを考えるのも一案です。ただし、退去時の清掃代などに使われる敷金の撤廃については、オーナー様で決定される前に、賃貸管理会社に相談しましょう。
ほかに、入居者の退去が中途半端な時期であった場合、とくに年度替わりの前後以外であれば1カ月、2カ月のフリーレントを採用するのもよいかもしれません。

建物自体のクリーニングや新しい設備の導入も検討

コストをかけて大規模な空室対策をする場合は、資金計画をしっかり考えてから行いましょう。空室対策に効果的といわれている設備や工事について紹介します。

・高速インターネット（Wi-Fi）や宅配ボックス設置

高速インターネット（Wi-Fi）、それに伴うネット通販で近年重要視される宅配ボックス。この2つは単身者、ファミリーに限らず、とくに需要があるといわれている設備です。導入のための工事、月々の使用料などは発生しますが、魅力的な物件と感じてもらえる効果も期待できます。

・セキュリティ強化（オートロック、モニター付きインターホン、防犯カメラ）

入居者の安全、安心意識の高まりから、防犯のための設備導入も重要な位置を占めています。これらの設備を完備することで、入居者に安心を提供できるのではないでしょうか。こちらも導入のためのランニングコストは必要となりますが、導入後は大きな費用は発生しないことが一般的です。

・居室内の壁紙変更や外壁クリーニング・外壁塗装

アパートの経年劣化は避けられません。築年数により大規模修繕が必要な場合もありますが、空室になってしまっている居室内の壁紙変更だけでも有効と思われます。あわせて、雨風にさらされた外壁クリーニングを行うことでも、アパート自体の印象も良くなるでしょう。
もし大規模修繕を考えてもいいタイミングであれば、外壁塗装などを行うのも有効かもしれません。塗装工事では足場を組みますので、屋根などの修繕や外壁に取り付けなければいけない設備がある場合は、同時に行うことで費用負担が抑えられます。

・ニーズに応じたリノベーション

環境は時代とともに変化します。周辺ニーズにあわせて、間取り変更やキッチン、浴室などのリノベーションも空室対策には有効です。水回り設備の修繕だけでなく、オール電化にする、リモートワークを見据えて遮音性の高い居室にするなど、いま望まれている設備は何かを把握し、対応してみましょう。

【まとめ】

アパート経営の空室対策は常に意識することが肝心ですが、空室期間が長く続くような場合、まずは現状を分析し、必要であれば予算を確保して対処することが肝要です。
やみくもに賃料を下げて集客するのではなく、オーナー様の意向に沿って協力してくれる賃貸管理会社などのプロに相談し、費用対効果を考え、最低限の資金で最善の空室対策を実施しましょう。