【仙台市で有効な土地活用！】地価上昇が続く仙台市で理想的なアパート経営は可能？

【目次】

【仙台市の基本情報】比較的雪が少なく、学生をはじめ労働力人口の割合も高い

アパート経営の可能性について、東北地方最大の都市・仙台市の基本情報から見ていきましょう。

・人口100万人超の東北唯一の政令指定都市

仙台市は東北唯一の政令指定都市で、東北の経済、文化の中心地として、また人気の観光地としても知られる「杜の都」です。東北で唯一人口が100万人を超える都市でもあり、宮城県民の半数弱がこの街で暮らしていると言っても過言ではありません。その魅力は、暮らしやすさにあると推測できます。
たとえば物価。総務省が発表した「消費者物価地域差指数-小売り物価統計調査（令和3年）」によると、食料指数は東北6県の県庁所在市の中では一番の低水準です。
そして東北地方の中では降雪量が比較的少ないというのも特徴です。真冬日も稀で、夏も猛暑日は少なめ。雪が少なく夏も過ごしやすい。ほかにも実際に街に暮らす人たちが「通勤が楽」、「街がきれい」などを仙台市の魅力に挙げています。

・人口も回復傾向

令和4年には人口が微減しましたが、令和5年には増加に転じています。この人口減少は、リモートワークの普及で都市部から郊外へ人が流れたことによるものかと推測できますが、コロナ禍が終息へ向かいつつある中での人口回復です。このまま増加が続いていく可能性も十分にあるため、今後の人口増減を注意深く見ていく必要があるでしょう。

仙台市の人口推移
令和3年1月 1,097,190人
令和4年1月 1,096,623人
令和5年1月 1,098,744人

・若い世代が多く、単身世帯の割合も高い

「学都仙台」のキャッチコピー通り、仙台市は「若者の多い学都」です。大学や短大、専門学校などの教育機関が多く、人口に占める若者の割合が高いのも特徴。少し古いデータですが、仙台市が平成20年度に発表した統計によると、人口10,000人当たりの学生数は468人で、政令指定都市の中では京都、福岡に次いで3番目の多さです。また、人口当たりの若者（15～29歳）の割合は17.1％で、こちらも福岡、京都に次ぐ同じく3番目。

さらに「仙台市住宅白書（令和3年版）」から借家に注目して世帯構成を見ると、仙台市は63.0％（民営借家に限っては64.6％）が単身世帯です。単身世帯の比率が高いのは大都市の特徴のひとつと言えますが、仙台市でもこの割合が年々増加傾向にあり、世代別に見ると20代が最も多くなっています。

【仙台市の土地活用】地方都市で始めるアパート経営、その魅力と注意点

次に仙台でアパート経営を始める際に押さえておきたいポイントを整理し、地方都市ならではのメリット、デメリットをみてみましょう。

・競合が少なく、利回りがいい傾向にある

では地方都市でアパート経営を始める場合のメリットとは何でしょうか。まず「競合が少ない」ということが挙げられます。東京や大阪などの大都市は人口に比例して物件数が多く、どうしても競争が激しくなる傾向にあります。そうなると需要が多くても、入居率を維持し続けるのが難しくなることも。しかし地方都市は大都市に比べて人口が少なく、競合も少ない可能性があります。賃貸需要を見誤らなければ安定した家賃収入が期待できるでしょう。
また地方都市ならではのメリットとして、大都市と比べて「利回りいい」傾向にあると言われていることです。

ただ、利回りは地価の変動や経済状況などによって常に変化しますから、注視することが大切。もちろん利回りがいいからと言って、安定の収益に結び付くというわけではありません。あくまでもアパート経営を検討するうえでの参考ととらえましょう。

・地方都市のアパート経営で注意したいこと

競合の少なさはメリットでもありますが、視点を変えると「供給の必要が薄い」と考えることもできます。まずは今後、人口増加に期待できるかが重要です。
また一般的に、地方都市の方が景気に左右されやすいとも言われています。たとえば景気の悪化で企業の支社が撤退したり、業務を縮小したりすれば、賃貸住宅の入居者にも大きな動きが出てくることになります。地域性により空室リスクが高くなるケースもありますので、その見極めには細心の注意が必要です。
もうひとつ忘れていけないのが、自然災害です。大都市にも災害リスクはありますが、災害への対応も念頭に計画をたてる必要はあります。そのため、地域に詳しいハウスメーカーや専門家への相談は必須でしょう。

立地別のニーズを読み、多少のコストをかけてでも安全対策で差別化を

地方都市ならではの注意点を押さえたうえで、仙台市におけるアパート経営のポイントを整理していきましょう。地方4市のひとつでありながら、ほかとは違う特性が仙台市にはあります。

・家賃相場は地方都市の中では高め

3大都市圏に比べると地方都市の家賃は低水準の傾向にあります。それは仙台市も例外ではありませんが、地方都市の中では比較的高い傾向にあります。

民営借家（非木造）１畳あたりの平均家賃
仙台市 3,621円
札幌市 3,018円
東京23区 6,487円
広島市 3,354円
福岡市 3,509円
※総務省統計局「平成30年 住宅・土地統計調査結果」

東京23区と比べると約56％という水準で、地方4市の中では一番高い家賃相場です。需要の高さも反映されていると言えますから、ほかの地方都市に比べればリスクを抑えて収益を見込めると考えられるのではないでしょうか。

・ターゲットを絞るのが難しい？

アパート経営においてターゲットを明確にするのは重要なことですが、仙台市では少し慎重に検討した方がいいかもしれません。前述した特性から判断すれば、単身者向けが順当と言えるでしょう。学生が集まる街で、人口に占める若者層の割合が高いのも事実です。そのため、学生をターゲットにするという選択肢も十分考えられます。
ただし学生は、卒業と同時に転出するケースが多くなります。転出のたび清掃などの原状回復が必要になりますから、短期間のサイクルで原状回復費用が発生する可能性も大。また転入・転出のサイクルを見誤ると、次の入学シーズンまで入居者が決まらないというケースも。ターゲットを学生だけに絞るのではなく、転勤族のビジネスマンなど、ある程度広く設定した方がいいでしょう。

仙台市では民営借家を利用する高齢者も多く、こちらも検討の余地はあるでしょう。そこで頭に入れておきたいのが、仙台市には高齢者のための設備（手すり、バリアフリーなど）がない借家が多いということです。令和3年の「仙台市住宅白書」によると、東京65.4％、大阪57.3％、福岡61.2％に対して、仙台市は72.7％の借家が高齢者を対象とした設備を持っていません。ここにも可能性があると言えそうです。

仮に学生やビジネスマンなど若い世代の単身者をターゲットにするにしても、将来を見据え、バリアフリー構造の賃貸アパートを検討するなど、柔軟に対応していくのもいいかもしれません。

・エリアによっては駐車場、災害対策は必須

地方都市は車社会ですから、比較的公共の交通機関が整っている仙台市も例外ではありません。エリアによっては駐車場が必要となるケースもあるので、アパートを新築する際は駐車場も合わせて検討していくことになります。
また、自然災害などの災害対策は必須と言っていいでしょう。事実、都道府県別の地震保険世帯加入率（令和3年現在）が一番高いのが宮城県の52.7％です（全国平均34.6％、東京都37.9％）。災害への意識の高さの表れと言えますから、耐震構造を含め多少のコストを掛けてでも安全性を強化する、防災を意識した備蓄庫を用意するなど差別化を図って、競合に負けないアパート経営の戦略を立てることが求められます。

【まとめ】

地方都市にはその土地ならではの特性や特徴があります。地方都市のアパート経営こそ、ハウスメーカーや専門家の経験値や知識が必要になってくると言っていいでしょう。その土地の特性はもちろん将来性など、さまざまな見地から専門家のアドバイスを聞き、とことん相談することが大切です。