定年退職後を見据えた賃貸経営。アパート建築のためのアパートローンは組める？

【目次】

60歳以降でもアパートローンは組める！定年退職後のアパート経営は選択肢の一つ

アパート経営は、将来を見据えた有効な方法ではないでしょうか。毎月の収益が期待できるのは大きな魅力です。まずは、アパートを建築する際に契約することが多いアパートローン、付随する団体信用生命保険について紹介します。

・定年退職後にアパート経営をする理由とは

退職後のアパート経営には大きく3つのメリットが挙げられます。
なによりも大きいのは、年金以外の収入が確保できることです。2つめとして、相続税対策ができること。現金はその全額に税金が課されますが、不動産の場合、土地は時価の10～55%、建物は価格の80％程度と言われる不動産評価額に応じて課税されるため、現金よりも節税効果が高いと言えます。そして最後は、家賃収入によって新たな資産を生み出せる可能性があることです。
将来相続することを念頭に、長期的なビジョンを描けることがアパート経営の魅力と言えるでしょう。

・アパートローンに年齢制限なし！アパートローンと住宅ローンとの違い

アパートを建築する際、多くの人が組むアパートローン。住宅ローン契約時の審査は、個人の年収・資産などに重きがおかれますが、アパートローンは家賃収入によって返済していく事業向けの融資であることから、事業の計画性が重視されます。事業計画が現実的なものであれば、基本的に契約者本人が亡くなった後も家賃収入は継続するため、ローン契約に年齢制限はありません。年齢制限の有無は、アパートローンと住宅ローンの大きな違いです。

・団体信用生命保険は利用すべきか

住宅ローンでは、ローン返済中に契約者本人が亡くなった時など、金融機関への残債を弁済する保険制度として、団体信用生命保険（団信）があります。加入条件は申込時点の年齢が70歳以下、完済時年齢は80歳までで、住宅ローンを組む場合には必ず加入しなければなりません。
一方、アパートローンの場合、団信への加入は任意。団信加入は万が一の時の安心材料ではありますが、事業計画を精査し、無理のないローン返済額に設定するため、あえて加入しないという考え方もあります。

定年退職後にアパートローンを組む際は、収支計画と最終目標の設定がカギ

アパートローンを契約するにあたり、金利など融資の現況を理解しておくのは大切です。そのうえで収支計画の重要性を知り、定年後のアパート経営の最終目標を考えてみましょう。

・アパートローン融資の現状

金融機関によってアパートローンの金利の差はありますが、現在は低金利が続いており、アパート経営を始めるには有利と考えることもできます。しかし、人口減少などの影響により空室が続けば採算が取れない事態も考えられるため、審査は厳しくなっているとも言われています。
また、2020年の民法改正により、法定相続人の連帯保証が原則不要になりました。金融機関からみれば融資した資金の回収が困難になる可能性も考えられるため、審査がさらに厳しくなっていくとも言われています。

・収支計画の重要性

審査を通過するには、堅実な事業計画が重要です。近隣地域の状況や家賃相場などを調査し、そのうえで空室リスクも考えながら家賃を設定、収支計画を作成しましょう。
ローンの返済比率は家賃収入の50％以下が目安と言われていますので、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。オーナー様で収支計画書を作成するのは難しいかもしれませんので、パートナーとなるハウスメーカーや不動産のプロに相談しながら進めることをおすすめします。

・定年退職後の賃貸経営での最終目標、相続などの出口戦略

定年前後から始めるアパート経営では、限られた時間の中で計画的な遂行が必要になります。そのためには、最終目標を設定することがとても大切。収益もさることながら、アパートローンの残債なども考慮しつつ、ゴールをどこに置くかも想定しておきましょう。相続が最終の目標であれば、家族で話し合いを持つことも必要です。時間、金銭の両面から余裕をもって検討し、理想的な出口戦略を立てるとよいかもしれません。

定年退職金を含めた資産を総合的に考え、土地活用としての賃貸経営を

退職前後にアパート経営を始めようと考えるオーナー様にとって、退職金の受け取り方や使い道は迷うところではないでしょうか。一括受け取りか、分割（年金）がよいのか、できるだけ有効な活用方法を考えるでしょう。退職金だけでなく、年金を含め自身が保有する資産を総合的に捉えることで、より理想的なアパート経営が可能になるかもしれません。

・退職金の受け取り方により選択肢も増える

退職金は、一般的に一括で受け取るほうが有利であると言われています。その理由は、退職所得控除の適用を受けられるからであり、所得税や住民税が分割（年金）より優遇されるからです。分割（年金）の場合は雑所得として扱われ、優遇措置は受けられません。しかし、定年前後からアパート経営を考えた時には少し変わってきます。
一括受け取りであれば、アパート建築のための初期費用やその後の運転資金としてのまとまったキャッシュを持つことが可能になります。一方、分割（年金）の場合は月々のローン返済の一部として補填することもできるため、負担の軽減につながります。前述した事業計画にも関わる部分ですので、それぞれの計画にあった退職金の受け取り方法もよく考えてみましょう。

・理想的なアパート経営のための資金計画を明確に

アパート経営開始にあたり、綿密な事業計画を立てても予期せぬ出費などが起こり得るため、退職金も含め、ある程度まとまった自己資金は確保しておけると安心です。想定する収益や建築費用、将来の修繕費などを鑑み、退職金の受け取り方やその使用用途を含めて、資金計画は俯瞰的に検討したいところ。
アパート経営はあくまで通過点であり、安定した資金計画を立て、次にバトンをつなぐと考えながら経営するとよいでしょう。

【まとめ】

定年後のアパート経営は安定的な収入を期待でき、相続面からも節税効果も期待できます。アパートローンには年齢制限もないことから、定年前後に土地活用を考えているオーナー様にとっては、魅力的な土地活用法かもしれません。
アパート経営にあたり必要なことは、最終的な目標設定です。人生100年とはいえ、限られた時間の中で安心して子や孫へ大切な土地を相続していくためには、総合的な事業計画が重要です。家族とも、また不動産のプロなどにも相談しながら定年前後からのアパート経営も視野に入れて考えてみましょう。