賃貸経営はワンルームだけじゃない！カップルやリッチな単身者向けの物件で差別化を

【目次】

賃貸経営でワンルームが人気の理由と気をつけたいリスク

1）ひとり暮らしが多い都市部で需要の多いワンルーム

都市部においてアパートやマンションなどの賃貸経営をする場合、ひとり暮らしを想定したワンルーム物件が人気です。進学や就職で地方から上京する人が多いことからもわかるように、首都圏は特に「ひとり暮らし」が多いエリア。たとえば東京都の場合、単独世帯（ひとり暮らし世帯）はおよそ360万世帯にものぼり、全世帯数の50％超を占めています（令和2年国勢調査より）。そのためひとり暮らし向きの物件の需要が途切れることが考えにくく、賃貸経営でワンルーム物件を選ぶことはオーナー様の大きな安心感につながります。

ワンルーム物件は「1R」と表記され、キッチンが居室内に備えられた間取りのことです。キッチンが廊下など居室の外にあり、扉で仕切られている場合は「1K」と表記されますが、1Rと1Kを「ワンルーム」と総称することもあります。アパート経営の場合、戸数を増やすことで収益効率が上がり、比較的狭い敷地でも戸数を調整することで建築できるなどのメリットがあるのがワンルーム物件です。

2）ワンルームのデメリットは競争が激しく差別化がしにくい点

需要が多いワンルーム物件はメリットが多い印象を受けますが、供給も多いことから競争が激しいことがデメリットといえます。多くの入居者は同じような条件の物件を比較検討して入居する物件を決めるため、オーナー様側からすると所有するアパートを「選ばれる物件」にすることが重要になります。

ところがワンルーム物件の場合、広さの制約から6畳の居室にミニキッチンとユニットバスという画一的なつくりになりがちです。「選ばれる物件」にするために差別化しようとしても、「ロフトを設ける」「バス・洗面台を別にする」などの平凡な選択肢しかないことがネックに。

そもそもワンルーム物件を選ぶ入居者は、家賃にお金をかけない／かけられない人たちが多いといえます。家賃を高めに設定すると、ただでさえ競争相手が多いことから、入居者が集まらない可能性は大。手ごろな家賃設定をするために、建築費を抑えたり戸数を増やして収益性を上げるという選択肢が考えられますが、壁が薄いなど全体的に安っぽい建物になったり、1戸あたりの面積が狭くなって、「選ばれる物件」からかけ離れてしまうリスクを抱えることになります。

戸数が設けられない場合は、広めの間取りで1戸あたりの収益性を高める手も

1）1LDKや2DKのアパートはカップルの需要がある

アパート経営の王道であるワンルーム物件ですが、「敷地が狭く十分な戸数を設けられない」「周辺にワンルームのアパートが複数あり、空室も多い」という場合は、1LDKや2DKといった少し広めの間取りを検討するのも一案です。1LDKは居室のほかに8畳以上のリビング＆ダイニングキッチンがある間取りで、2DKは2つの居室と6畳以上のダイニングキッチンのある間取りです。

1LDKや2DKの間取りのアパートは、「とりあえずは賃貸で」「住宅購入までは手が届かない」というカップルなどの需要が見込めます。また、居室が2つある2DKなら、兄弟姉妹や友人同士がルームシェアの形で入居を希望するケースも考えられます。ルームシェアの場合、入居者は「家賃が半分になる」というメリットがあるため、多少家賃が高めでも入居を決めてくれやすくなることも期待できます。

2）収入に余裕のある単身者で広めの物件を希望する人も

コロナ禍で在宅勤務が広がり、ひとり暮らしの社会人から「自宅では仕事がしにくい」という声が聞かれるようになりました。在宅勤務をしている人にとって、仕事用のスペースを確保しやすい1LDKや2DKの間取りは魅力的な物件といえるでしょう。在宅勤務に対して手当を出す企業も出てきたことから、広めの部屋に引っ越して家賃が増えることを許容できる人が増えた可能性もあります。

1LDKや2DKの間取りは、以前から「食事をするスペースと寝るスペースを分けたい」と考える人からのニーズもあり、カップルだけでなく収入に余裕がある単身者もターゲットにすることができます。競争が激しく差別化がしにくいワンルームを避けて、1LDKや2DKの物件で勝負をするということも、アパート経営では検討する価値があるといえるでしょう。

ワンルームと差別化！1LDK～2DKアパートの強みはこう生かそう

1）広さがある分、人気の設備を取り入れやすいのがメリット

ワンルームとくらべて広さを確保できる1LDKや2DKのアパート。ワンルームでは採用が難しい設備を導入できる強みがあります。具体的には、対面式キッチン、独立洗面台、大容量のシューズボックスなど。内部に人が入れるウォークインクローゼットも人気の高い設備です。また、食洗機や浴室乾燥機付きのユニットバスなど、「家事ラク」に配慮した設備も検討してみる価値があるでしょう。共働きのカップルが入居してくれる可能性も高まります。

さらに敷地条件が許せば、駐車場を設けることもおすすめです。カップルや収入に余裕のある単身者をターゲットにすると、ワンルームの場合よりも車の所有率が上がる可能性があります。特に、立地が郊外の場合は駐車スペースを確保できると有利。ワンルームで人気のオートロックや宅配ボックスなどの設備も、ワンランク上の暮らしを求める入居者には必須と考えたほうが無難です。

2）家賃は高めに設定。広くて設備が充実していれば納得してもらえる

1LDKや2DKのアパート経営を行う場合、家賃を安く設定しすぎないことが大切です。家賃の安さを求める人が多いワンルームとは違い、これらの物件にはそれなりの家賃を支払える入居者が集まる可能性が高いです。収入が高い、勤続年数が長いなど、いわゆる「属性が高い」といわれる人たちや、共働きで十分な世帯収入のあるカップルをターゲットにすれば、高めの家賃設定が可能になります。入居者の年齢もおのずと高くなる傾向にあるため、夜中に大騒ぎするというようなことも起こりにくく、住人トラブルですぐに退去されてしまう心配も少なくなるでしょう。

もちろん、近隣の同じような条件の物件の家賃を加味して家賃を設定することが大事ですが、広くて設備の充実している物件、落ち着いた雰囲気の入居者が集まっている物件であれば、高めの家賃も納得してもらえるでしょう。戸数をたくさん設けられない場合は、特に物件に見合った適切な家賃設定が重要になります。

【まとめ】

アパート経営の王道はワンルームですが、立地や敷地条件によっては1LDKや2DKを検討するのも戦略のひとつ。供給が多いため競争が激しく、差別化もしにくいワンルームにくらべて、1LDKや2DKの場合は家賃を高めに設定でき、属性の高い入居者が集まることから安定したアパート経営が期待できます。そのためには設備を充実させて、家賃に見合った物件にすることが大切です。