残すか、新たに生まれ変わらせるか？立地、収益から判断する空き家の土地活用

【目次】

空き家はそのままにせず有効活用！立地やニーズ把握が活用のポイント

国土交通省は、概ね１年以上利用の実態がない住宅を「空き家」と定義しています。実質的には「電気・ガス・水道が1年間使用されていない」と空き家と判断される可能性が高く、日常的に人が住まなくなってから10年が経過していているが、定期的に掃除をしている状況であれば、空き家にはなりません。
一方で集合住宅（マンション・アパート）の場合は、築年数を問わず、全戸が空室にならないと空き家とはなりません。

・特定空き家に指定されると固定資産税が増加！

前述したように、倒壊の危険が懸念されるような建物、著しく不衛生であったり、景観を損ねていたりする建物は「空家等対策特別措置法」によって「特定空き家」に指定されます。特定空き家に指定され勧告をうけると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、支払うべき固定資産税も上がってしまいます。

・空き家活用のための判断基準

住人不在のまま長期間放置されている空き家は、デメリットしかないと言っても過言ではありません。しかし上手に活用することで、収益物件として生まれ変わることも期待できます。どのように空き家を活用するべきか、その判断材料は以下の3つです。

・活用目的
・立地
・面積

収益を生み出したいのか、税金を軽減したいのか、初期投資に巨額な資金を投じるよりもローリスクで始められる活用法を試してみたいのか。活用目的を明確にし、立地や土地面積を鑑みて実現できるかどうか検討しましょう。また、相続が絡む場合は、思い切って売却を選択することも一案です。
活用方法を絞り込む際は周辺状況をよく調査し、近隣地域に詳しいハウスメーカーや専門家に相談してみましょう。

リフォームすべきか、解体すべきか。費用と収益で選ぶ空き家の活用術

空き家を上手に活用したいと考えても、放置している間に、建物の解体は可能だが新築ができない「再建築不可物件」になってしまった、という可能性も考えられます。しかしそのまま放置しておくことは、税負担や近隣住民とのトラブルの可能性を考えるとおすすめできません。そこで、代表的な空き家の活用法をご紹介します。

・解体し賃貸物件を新築する

アパートなどの賃貸物件への建て替えは、有効的な活用方法です。ただし解体費用や建物の建築コストが必要となるので、想定収益を正しく見積もらないとローン返済が長期にわたる可能性も。事前にしっかりと収支計画を立てて、シミュレーションしましょう。
賃貸用集合住宅は土地や建物の相続税評価額を大幅に下げられるため、相続税対策としても効果的です。近隣に競合アパートが多く存在する場合は、ペット可やシェアハウス可など、差別化した賃貸物件を検討しましょう。

・リフォームやリノベーションで復活させる

築年数や状態にもよりますが、リフォームやリノベーションを行えば建物の価値が復活する可能性もあります。とはいえ、空き家の劣化速度は人が住んでいる時以上に早く進むため、改修工事にかける費用が高くなる可能性もありますが、リフォームやリノベーションであれば再建築不可物件でも対応が可能です。

・駐車場、屋外型トランクルームなど

建物を解体し、更地にして活用することも視野に入れましょう。駐車場や屋外型トランクルーム、事業用として土地を貸し出す、なども考えられます。
ただし住宅が建っている土地には固定資産税と都市計画税を軽減する特例措置が設けられていますが、更地にすると軽減措置が受けられないため、納税額はアップしてしまいます。納税面まで考慮して検討するとよいでしょう。
解体費用はかかるものの、駐車場や駐輪場、自動販売機の設置、屋外トランクルームであれば、初期費用も抑えられます。暫定的な活用法としてもうってつけですが、高額な収益は見込めないというデメリットもあります。

資金的に余裕がない場合は公的な活用方法も考えましょう

人口減少や少子高齢化にともない、今後も空き家は増え続けるとみられています。リフォームや解体費用が高額になりがちなことも、放置される理由のひとつと考えられます。
この状況を打開するべく、官民一体となった空き家対策の取り組みも増えてきました。

・政府、行政などを取り込んだ公的な土地活用

行政が主体となって推進している空き家活用法に、「空き家バンク制度」と「DIY型賃貸借」があります。

空き家バンク制度は、主に地方自治体が空き家の登録を募り、インターネット上で物件情報を公開して買い手や借り手を探すサービスです。「退職後は田舎でのんびり暮らしたい」という都市生活者や、テレワーク普及による二地域居住、オフィスや住宅ニーズの変化に対応できる活用法として期待されています。

国土交通省が取り組んでいるDIY型賃貸借は、空き家の中でも戸建て住宅の賃貸利用促進に特化。契約により、借り主側が費用を負担して修繕やリフォームをおこなった場合でも、退去時の原状回復が不要になる制度です。経済的な理由により、修繕やリフォームができないオーナー様にも有効な活用方法と考えられます。

・助成金や補助金制度などの活用

空き家活用を促進するため、各種補助金制度を整備する自治体も少なくありません。
主には、「リフォームのための助成金」「空き家管理の助成金」「空き家の解体助成金」などがありますが、制度の活用には一定の条件がある場合もあります。まずは、自治体が空き家活用に対してどのような補助金制度を用意しているのか、当該市区町村に問い合わせてみましょう。
ほかにも、全国の自治体が実施している空き家活用のための補助金制度を地域別・種類別に検索できるポータルサイトなどもあります。

・個人で行うのではなく、空き家活用ビジネスを行う民間企業に依頼

空き家をそのままにしておくと、固定資産税や管理費用など、さまざまなコストがかります。活用されず放置された不動産ほど、大きな負債はありません。国を上げて空き家対策に取り組む昨今では、自治体のみならず、民間レベルでも空き家を使ったさまざまなビジネスが登場しています。

単に借り手を募集するのではなく、リフォーム費用の負担から家賃収入の一部をオーナー様に分配するなど、管理やトラブル対応、現地調査をしっかり実施して賃貸住宅以外の活用法も提案してもらえる、社会問題解決型の空き家活用サービス。空き家や築古物件を借り上げ、キレイに改修したうえで、転貸運営するサブリースサービスもあります。

【まとめ】

今後の人口減少に伴い、今後ますます空き家を上手に活用することが大きな課題となるのではないでしょうか。空き家の活用には、さまざまな方法が考えられます。それぞれのメリット・デメリットを慎重に検討しながら、コストを考えつつ、ニーズに合わせた活用法を選びましょう。