アパートの相続税はどのくらい？計算方法と節税効果を解説

【目次】

居住用の建物がある土地は相続税評価額が減額になる

不動産の相続税は、「土地」と「建物」で別々に評価額が決められます。

土地は国税庁が決定する「路線価」を元に、建物は市町村が決定する「固定資産税評価額」を使用して算出します（路線価は毎年、固定資産税評価額は３年ごとに見直されます）。

賃貸住宅物件のある土地は「貸家建付地」と言い、所有者の自由にならない土地面積があることから減税措置を受けることができます。「貸家建付地」の相続税評価額を求める計算式は、以下です。

自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

計算式の中に出てくる用語の意味は、次の通り。

• 自用地評価額……「自用地」とは、土地の所有者が利用している利用制限のない土地のこと。国税庁が定める「路線価」や土地の形状、面積によって算出する。
• 借地権割合……土地の権利のうち、借地が何割を占めるかを示しており、国税庁が定めている。地域によって異なるが、30〜90％で定められ、主要駅の周辺や繁華街など土地の利用価値が高い地域ほど、借地権割合が高くなる。
• 借家権割合……建物の価値に占める借家権の割合で、全国一律で30％。
• 賃貸割合……建物の住戸のうち、実際に貸している住戸の割合。アパートが満室の場合は賃貸割合が100％になるが、空室があると賃貸割合が減少する。

建物は、広さや築年数などを考慮して各自治体が定めた「固定資産税評価基準」をもとに、固定資産税評価額を算出します。こちらもアパートなどの賃貸物件の場合、その建物は賃借人にも一定の権利があるとみなされ（借家権）減額措置を受けることができるので、下記のような計算式となります。

固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

もし相続人が被相続人と同一生計であり、そのまま土地や建物を相続する場合などは「小規模宅地等の特例」を受けることも可能になるので、さらに相続税を抑えることができるかもしれません。小規模宅地等の特例の大前提は同一生計であることですが、被相続人の一族で賃貸事業を経営しており、引き続き事業を継続する場合も控除を受けられる可能性があります（貸付事業用宅地等）。ただし平成30年の税制改革で、被相続人が亡くなる３年以内の事業開始については、貸付事業用宅地等には該当しなくなりました。

アパートの相続税をシミュレーション

では実際、どのように計算すればよいのか、シミュレーションをしてみましょう。

計算が複雑にならないよう、以下のような前提とします。

• 土地、建物ともに被相続人名義
• 土地評価額：8,000万円（広さ：200㎡、路線価：40万円（１㎡））
• 建物評価額：5,000万円
• 借地権割合：70％
• 借家権割合：30％（一律）
• 賃貸割合：90％

＜貸家建付地の評価額＞
8,000万円×（1－0.7＜借地権割合＞×0.3＜借家権割合＞×0.9＜賃貸割合＞）＝6,488万円

＜建物評価額＞
5,000万円×（１－0.3＜借家権割合＞×0.9＜賃貸割合＞）＝3,650万円

相続資産が現金や有価証券の場合は、その資産と同等の金額が課税対象となり、自己使用のみの建物の場合も、土地や建物の評価額に減税措置は適応されません。

返済中のアパートローンや借入金額があれば負の資産として足し上げることができ、前述した小規模宅地等の特例が適応される場合は、さらなる減税につながります。

相続税は被相続人の預貯金を含めすべての資産が対象となるため、総額としてはかなりの金額になることが一般的です。配偶者控除などもありますが、資産の中でも大きな部分を占めるであろう土地や建物などの固定資産については、評価額を抑えられるに越したことはないでしょう。

相続税の他にかかる税金は？

相続人が経営していたアパートと土地を相続した場合、固定資産などを含めた相続税の他に、「登録免許税」を納付する義務が生じます。登録免許税とは、土地や建物の所有権を変更（相続登記）する際に発生する税金で、仮に支払うべき相続税が0円であっても納付する必要があります。

相続登記は令和６年４月１日より義務化される予定で、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料対象になります。今後は、登記簿上の名義人でなければ土地や建物を相続する、不動産を売却する、借入の担保にするなどができなくなってしまうため、必ず手続きを行いましょう。

「登録免許税」は、管轄地域の法務局に登記申請書類を提出したタイミングで納税します。税額は以下の計算式で出します。

登録免許税＝不動産の評価額（課税標準）×0.004

【まとめ】

アパートを相続した場合、納めるべき相続税を抑えるためには、控除の要件をきちんと知っておくのが大切です。実際にはさまざまな控除要件が重なり複雑な計算になるので、ご自分で計算するのではなく、プロである税理士に相談することがベストです。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は被相続人の死亡日）の翌日から10カ月以内に行う必要があります。計算が複雑なうえ、相続人が複数いる場合は分割割合でトラブルが生じる可能性もゼロではないでしょう。万が一の場合に備え、税金の知識を得ておくことをおすすめします。