軽量鉄骨造のアパート経営は建物の耐用年数をもとに経営計画を考えよう

【目次】

軽量鉄骨造とは？法定耐用年数と建物の耐久性

梁や柱などの骨組みに鉄骨を用いた構造である鉄骨造。アパートの他、戸建や工場、倉庫、マンション、高層ビルなど、広範囲に用いられているのが特徴です。鉄骨造のことをS造と書くこともありますが、これはSteel（スチール）の頭文字「Ｓ」からとったもの。ちなみに木造は「W造」、鉄筋コンクリート造は「RC造」と略されます。

・軽量鉄骨造は6mm未満の鋼材を使った住宅構造

幅広い用途のある鉄骨造は２種類に区別されています。１つは高層ビルやマンションなどを建築する際の重量鉄骨造。もう一つはアパートや戸建などに用いられる軽量鉄骨造です。違いは使用する鋼材の厚さ。一般的に6mm未満が軽量鉄骨造、6mm以上を重量鉄骨造と呼んでいます。ただし、建築基準法で明確に区別されているわけではありません。

・法定耐用年数による減価償却年数

また、減価償却の観点では、「金属造のもの」と一括りにされています。賃貸住宅経営では切り離せない減価償却費。今後アパート経営を始める予定のオーナー様の場合は定額法での計算方法になるため「取得価格×償却率（１÷法定耐用年数）」が１年あたりの減価償却費です。この償却率を割り出すために必要となるのが、国税庁のサイトにも掲載されている法定耐用年数表（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）です。
アパートなどの居住用に該当するのは、「４mmを超えるものは耐用年数34年」「３mmを超え、４mm以下のものは27年」「３mm以下のものは19年」の３つですので、軽量鉄骨造の鋼材の厚さを確認しておくとよいでしょう。
参考までに、木造（モルタル造）の法定耐用年数は20年、鉄筋コンクリート造は47年です。

・法定耐用年数と建物の耐久年数の違い

減価償却費の計算で不可欠な法定耐用年数ですが、「法定耐用年数＝建物の耐久年数」ではありません。法定耐用年数は、あくまで減価償却費を計算するために法律上定められた年数であり、現代の建築技術に照らし合わせると耐久性は異なります。そのため、メンテナンスや修繕などの管理が重要になってきます。

アパートの経営計画は法定耐用年数の範囲内で考えることが重要

アパートの法定耐用年数は実際の耐久年数に比例しませんが、賃貸経営計画は法定耐用年数の範囲内で考えることをおすすめします。アパートローンの返済、減価償却費の計上、10年・15年後に行う大規模修繕や日々の管理業務など、到達点を法定耐用年数で決定することで長期的な経営計画が立てやすくなるのではないでしょうか。

・法定耐用年数はローン返済期間に直結

アパート経営を始める際、初期費用は高額になります。短期的な融資を除き、アパートローンを組む人がほとんどでしょう。このアパートローンですが、ほとんどの金融機関は法定耐用年数を基準に融資を組むのが一般的です。

・減価償却による節税はアパート経営計画の大切な要素

建築したアパートの減価償却は使用可能期間（法定耐用年数）に応じて費用を分割、経費として計上します。そのため、年度ごとの所得税を抑えることが可能になります。ローン返済金（元本）は経費になりませんが、利息は経費になりますので、減価償却費と合わせてしっかり計上しましょう。

・メンテナンス、大規模な修繕費用を考慮した資金計画とキャッシュフロー

法定耐用年数の期間内であっても日常的な管理費用の他、大規模修繕費用などが必要になります。どのタイミングで大規模修繕を行うべきか、点検や小規模な修繕はいつ行うべきかを賃貸住宅経営を始める時点で計画の中に盛り込んでおきましょう。大規模修繕では、資産的価値の上がる修繕であれば減価償却も可能になりますので、不動産管理会社や税理士などに相談しておくことも大切です。
忘れてはならないのが、キャッシュフロー。急な支出を伴う事態に備え予備資金は準備しておくとよいでしょう。経理上の利益と実際に使える現金は一致しないため、注意が必要です。

軽量鉄骨造の耐久性は30年が目安？法定耐用年数を超えて経営するためには

軽量鉄骨造の法定耐用年数は鋼材の厚さに応じて19年／27年／34年ですが、実際はどのくらいの耐久性があるのでしょうか。法定耐用年数の他に、「物理的耐用年数」や「経済的耐用年数」という
見方もあります。法定耐用年数で経営計画を立ててはみたものの、年数を超過してもアパート経営を続ける際に考えておきたいポイントを紹介します。

・メンテナンス次第で変わる軽量鉄骨造の耐久性

軽量鉄骨造の耐久性は一般的に30年とされ、この年数はハウスメーカーの保証期間によるところが大きいと言われています。ハウスメーカーの多くが、構造上の耐久保証を30～35年に設定しているからです。実際のところ40年、50年、それ以上になる可能性もゼロではありませんが、物理的な耐久年数を延ばすためには定期的なメンテナンスや修繕などの管理ができていることが前提です。

・法定耐用年数を超える場合に考えておくべき、税金やランニングコスト

法定耐用年数を終えると同時に減価償却費の経費計上は終わります。そのため、法定耐用年数を超えた次の年の所得税が上がるので注意が必要です。また、経年劣化による修繕も増えますので、このタイミングで改めて資金計画を見直しておきましょう。設備の老朽化に加え、間取りなどが時代に即さないといった状況も考えられ、賃料の減額の他、大規模修繕を見据えた計画が必要になるかもしれません。アパートの価値を再確認し、経済的な耐久年数を考慮した経営計画が求められます。

【まとめ】

アパート建築でもっとも採用されている軽量鉄骨造。使用する鋼材の厚さによって、法定耐用年数は19年／27年／34年と3パターンあります。この期間内で経営計画を立てることが、減価償却による節税効果だけでなく、物理的・経済的な側面からみても重要です。法定耐用年数を超過しても経営を継続する場合に改めて経営計画を見直すのもよいですが、まずは法定耐用年数の範囲内に収まる経営計画を立ててみましょう。

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