市街化調整区域でアパート経営は可能？アパートを建築できる11号区域とは

【目次】

市街化区域と市街化調整区域の都市計画法上の大きな違い

市街化区域と市街化調整区域を定めているのは「都市計画法」という法律です。都市計画法とは、住む人が健やかで文化的な生活ができるよう都市開発の基本的なあり方を定めた法律です。そして、都市の機能を果たすために整備や開発などをおこなう必要がある区域として、都道府県や市町村が指定するのが「都市計画区域」です。

都市計画区域には、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つがあります。市街化区域は13種類の用途地域が定められており、地域によって建築可能な建物等が制限されています。一方、市街化調整区域は土地の開発を抑制するエリアのため、用途地域が定められていません。非線引き区域は市街化区域などの線引きがされていないエリアのことです。

不動産広告などで見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。この2つはどんなエリアのことを言うのでしょうか。「市街化区域」とは、住宅や商業施設などがあるすでに市街地になっているエリアと、概ね10年以内に優先的に市街地として整備しようとしているエリアのことです。そのため、道路や下水道などのインフラや、公園などの公共施設も優先的に整備される傾向にあります。多くの人が生活することを前提に開発されているので、一般的に暮らしやすいエリアといえるでしょう。

一方「市街化調整区域」は、市街化区域とは正反対に土地の開発を抑制するエリアです。
農業や林業などを行う郊外エリアに多くみられ、インフラが十分でない場合もあります。
もともと住んでいる人が少なく、商業施設なども充実していないため、生活の拠点としては不便を感じることがあるかもしれません。

市街化区域と非線引き区域では建物を建てることができますが、市街化調整区域では原則として建物を建てることができません。なぜなら、市街化調整区域は農業や林業のために自然環境などを残すことを目的に、土地の開発を抑制するエリアだからです。ただし、各自治体に申請し許可されれば建築は可能です。

市街化調整区域で自治体の許可等を得れば建築可能な建物の種類は？

前述したように、市街化調整区域は土地の開発を抑制するエリアのため、原則として建物を建築することができません。ただし、自治体の許可を得ることにより建築できる建物は以下のようなものです。

1）医療施設

病院やクリニックなどの医療施設は、公益上必要な建物として自治体へ事前協議と届け出を行うことで建築することが可能です。

２）社会福祉施設

障害者支援施設や特別養護老人ホームなどの社会福祉施設は、医療施設と同様に公益上必要な建物として自治体に事前協議と届け出を行うことで建築することが可能となります。

3）居住型高齢者施設

サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームなどの高齢者施設は自治体の許可を得れば建築することが可能です。

これらの建物は自治体との事前協議、届け出を行い、許可等を得る必要があります。主に医療、福祉などに関連した公益上の必要性も求められるため、市街化調整区域に前述した以外の建物を建築するのはハードルが高く感じられるかもしれません。しかし、市街化調整区域でもアパートなどを建築できるエリアもあります。それが「11号区域」です。

市街化調整区域でもアパートが建築できる「11号区域」について詳しく解説

1）アパートなどを建てられる「11号区域」とは？

市街化調整区域でもアパートを建築することは可能です。ただし、市街化調整区域の中で「11号区域」というものに区分されている必要があります。都市計画法の第34条第1号から第14号には「例外として建築を認める要件」が定められています。その中の「11号区域」について定めた条文を読み解くと、

• 市街化区域に隣接・近接していること
• 市街化区域が日常生活圏であること
• 概ね50戸以上の建物が建ち並ぶ集落や、昔から家が建ち並んでいる集落があること
• 都道府県や市町村が例外的に認めたこと

などの条件が定められています。

建築するにあたって必ず自治体から開発許可を得る必要がありますが、11号区域は原則、誰でも建物を建築することができ、「第二種低層住居専用地域（低層階で店舗部分が2階以下であり、床面積の合計が150㎡以内）」に準じる用途の建物が建築可能です。そのため、アパートやマンションといった共同住宅も建てることができます。

2）「11号区域」でアパートを建てる場合の注意点

11号区域は、市街化区域と比べてインフラが整っておらず、近隣に商業施設などが少ない場合が多いです。そのため、アパートを建てる場合は賃貸住宅の需要はもちろん、生活する上での利便性なども考慮する必要があります。

さらに国土交通省が住まいと生活機能が隣接している「コンパクトシティ政策」を推進していることもあり、11号区域は徐々に縮小・廃止されています。都道府県や市町村が例外的に建築を認めた区域であるものの、将来的に縮小・廃止される可能性があります。そのため、アパートを建てる場合は自治体の都市計画や地域の開発状況などを分析した上での判断が求められます。

また、地域によって市街化調整区域についての都市開発計画などは大きく異なります。各自治体の独自の政策や都市計画などを客観的に分析して、アパートの需要が見込めるかどうかは地域の賃貸管理会社、アパート建築については実績豊富なハウスメーカーに相談してみるのがよいでしょう。

【まとめ】

市街化調整区域は土地を開発するのを抑制するエリアのため、原則として建物を建てることはできません。しかし、市街化調整区域でも都市計画法第34条が定めた11号区域においては、アパートを建築することが可能です。市街化区域と比べるとインフラが整っていないなどのマイナス面があるため、アパート経営を検討する場合は注意が必要です。

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