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賃貸経営の幅が広がる「店舗付き住宅」とは?メリット・デメリットも解説!

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【目次】

店舗付き住宅とは?どんなメリットやデメリットがある?

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店舗付き住宅とは、その名の通り、店舗部分と自宅部分が同じ建物内にある住宅のことを指します。一般的に、1階が店舗で2階以上が自宅の場合が多く、店舗の種類はカフェや飲食店、美容院やクリニック、事務所などさまざまです。また、構成要素は、「自分の店+自宅」を基本に、「自分の店+賃貸住宅+自宅」「テナント+賃貸住宅+自宅」など、さまざまなバリエーションが考えられます。

1)自宅と併用することで得られるメリット

まず、一般的に、店舗などの事業用の施設と自分が住むための住宅を併用することで得られるメリットにはどのようなものがあるか、以下に整理しておきます。

・住宅部分は住宅ローン控除を利用することができる
店舗部分は事業ローンを使用するのが一般的ですが、住宅部分において住宅ローンを利用することが可能です。また、住宅ローンについては住宅ローン控除も受けられます。

・建物すべてに住宅ローンを利用できる可能性がある
一定の要件を満たすことで事業用ローンより低金利の住宅ローンを利用できる可能性があります。金融機関によって要件が異なりますが、一般的には以下を設定しているケースが多いようです。

  • 店舗部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の延べ床面積の1/2以上あること
  • 店舗部分は自己の使用であること

金融機関によって対応も千差万別のため、事前にしっかり確認しておきましょう。

・固定資産税や都市計画税の優遇が受けられる
税金面については、市区町村が定めた要件を満たせば、税率軽減を受けることが可能です。その際、自宅部分の床面積によって土地が住宅用地とみなされる割合が異なってくるのがポイントです。

2)自分の店を出店する際のメリット・デメリット

店舗付き住宅では、店舗部分を「自分の店」とするか「テナント」とするかによって違いが出てきます。まずは、自分の店を出店する際のメリット・デメリットから見ていきましょう。

【自分の店を出店する際のメリット】
1)賃料を払うことなく店が持てる
賃料を払うことなくビジネスを展開できることにより、運営コストを削減できるうえ、土地活用による収益性が向上します。

2)自宅と同敷地で働ける
通勤時間がかからず、自宅と店舗をすぐに行き来できます。そのため、子育てや介護との両立も可能になるでしょう。

3)建築費の一部を経費に計上できる
店舗付き住宅は家賃を経費に計上できないため節税にならないのではないかと考える人もおられますが、建築費のうち店舗部分にかかった費用は減価償却費として毎年計上することが可能です。

【自分の店を出店する際のデメリット】
1)一般住宅と比べて建築費が割高になる傾向がある
店舗の業種にもよりますが、自分で経営する店舗の場合は集客を考慮した内装を施すため、建築費が一般住宅よりも高くなる傾向があります。

2)一般住宅と比べて売りにくい可能性がある
移転のため建物を売却する場合、店舗付き住宅は、次の利用者が限られるため売却に時間がかかる可能性があります。

3)プライバシーの確保や、店舗部分と住宅部分の境界管理が重要になる
第一種低層住居地域で店舗付き住宅を建てる場合は、自宅と店舗が内部でつながっていることが要件となる場合があります。家族のプライバシー確保は重要ですので、水回りや動線などは入念にプランニングしましょう。

3)テナントを入れる際のメリット・デメリット

次に、テナントを入れて賃貸経営をする場合のメリットやデメリットを見てみましょう。

【テナントを入れる際のメリット】
1)高利回りが期待できる
店舗や事務所などのテナント賃料は住居の家賃よりも高めに設定されるのが一般的です。事業を軌道に乗せるにはある程度まとまった期間が必要であり、すぐに退去するとは考えにくく、高利回りで安定的な家賃収入が期待できます。

2)内装費がかからない
店舗や事務所などのテナントは、内装を施さないスケルトン状態で借り手に引き渡され、退去時は、スケルトン状態で返却されるのが一般的です。そのため、貸し手側にとっては、内装の初期費用、賃貸中の修繕費や原状回復費などを節約できます。

3)1階を店舗にすることで空室対策になる
店舗付き住宅として2階以上を賃貸マンションなどにする場合は、他の階に比べて日当たりや防犯面で魅力が劣ってしまう1階を、店舗として貸し出すことで空室対策になることがあります。店舗によっては、入居者に生活利便性をアピールすることができます。

【テナントを入れる際のデメリット】
1)立地によっては店舗経営に向かない
店舗付き住宅でテナントを入れて賃貸経営をする場合、立地の良し悪しはとても重要な要素です。交通量の多いロードサイドにありながら、バイクや車の駐車スペースを確保できない場合や道路から奥まった敷地は、空室リスクにつながります。

2)融資の審査に時間がかかる
融資審査では、貸し手の資金力や属性だけでなく、借り手の経営状態なども問われます。
しかし、審査の段階では借り手が決まっていないケースもあるため、貸し手側の事業計画や実績などが総合的に問われ、一般的に賃貸住宅よりも融資審査が厳しく時間がかかると言われています。

3)景気動向の影響を受けやすい
店舗は景気の影響を受けやすいのも事実です。収益が上がらないと判断した場合、退去してしまうリスクもあります。次のテナントが入るまでの空室期間は、住居用より長引く可能性があることも考慮しておきたいものです。

店舗付き住宅にはいくつかのバリエーションがある!

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土地活用の手段として店舗付きの建物を建てる方法は、土地所有者にとって地域活性化にも寄与する選択肢であり、建物を多層階化することでその可能性の幅が広がります。自宅部分の面積が少なくなることで住宅ローンの利用ができなくなることもありますが、賃貸収入をローン返済に充てられるのは大きなメリットになるでしょう。

以下に、多層階化によって可能となる5つのバリエーションを紹介します。

1)単一店舗(自分の店)+自宅

1階を自分の店、2階を自宅にするケースです。良好な住環境を保つため、店舗の業種など規制の厳しい第一種低層住居専用地域においても、店舗付き住宅であれば店舗を持つことが可能です。その際には、店舗と自宅が内部で行き来できること、店舗部分の床面積が50平方メートル以下で、かつ建築物の延床面積の1/2未満であることなどの制限があるのが通常です。

2)単一店舗(自分の店)+賃貸住宅+自宅

1階を自分の店、2階・3階を賃貸マンション、4階を自宅にするケースなどがあります。5階建の場合は、2階〜4階を賃貸マンションにして5階の最上階を自宅にする他、4階に親世帯、5階に子世帯が住む二世帯住宅も可能。賃貸料を払わずに自分の店を経営することができ、収益を得ながら暮らすライフスタイルを期待できます。

3)単一店舗(テナント)+賃貸住宅+自宅

1階をコンビニやドラッグストアなどの生活利便施設、2階〜5階を賃貸マンションと自宅にするケースなどがあります。テナントの業種次第で、入居者や地域住民の暮らしやすさにつながります。

4)複数テナント+賃貸住宅+自宅

商業系の用途地域にゆとりある土地を所有する場合、1階部分に複数のテナントを誘致することも可能。2階〜4階を賃貸マンション、5階を広々とした自宅にすることで、街の喧騒から離れた最上階の暮らしが実現します。テナントはカフェや美容室の他、フラワーショップ、クリニックなどさまざまな選択肢があります。

5)シェアオフィス・コワーキングスペース+賃貸住宅+自宅

1階をオフィスやコワーキングスペースとすることで個人事業主やスタートアップ企業などに充実した環境を提供し、2階〜5階を賃貸マンションと自宅にするケースです。コロナ後もリモートワーク用のスペース需要はあるため、収益性の高さを期待できますが、運営管理が複雑になる可能性があります。

店舗付き住宅のバリエーションを選ぶポイントは?

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店舗付き住宅においてどのスタイルを選ぶかは、土地の立地や周辺環境、市場の需要、目的、運営能力など、さまざまな要素を総合的に検討して決定することが重要です。具体的には、以下のようなポイントに注目して選択するとよいでしょう。

  • 立地や周辺環境がどの業種に適しているかを見極める
  • 店舗付き住宅の経験豊富なハウスメーカーやデベロッパーと提携し、建物の建築だけでなく、誘致する店舗の紹介や管理を依頼してみる・地域の需要や競合状況をリサーチし、将来性のある業種を選ぶ
  • 初期投資や運営コスト、リスクを比較検討する
  • 自分の投資目的や運営能力に合ったタイプを選ぶ
  • テナントの入居率や賃料相場をリサーチし、安定した収益を見込めるタイプを選ぶ
  • 地域の法規制や建築基準を確認し、適切な建物タイプを選択する

利便性のよい立地は入居希望者が多いだけでなく、テナント利用の可能性も高まります。
また、タイプによって、地域の商業活性化やコミュニティ形成に貢献できることから、地元
住民や行政からの評価も高まり、よりよいビジネスチャンスが広がることが期待できます。

一般的に最上階を自宅にする店舗付き住宅の場合、収益性がよいのは5階建以上と言われていますので、ご自身で理想のスタイルの構想を練ると同時に、5階建に対応できるハウスメーカーに相談してみましょう。


【まとめ】

店舗付き住宅には、単に自分の店と自宅を兼ねるだけでなく、テナントや賃貸住宅と組み合わせた多様なスタイルがあります。ただし、その一方で用途地域の要件をはじめテナントの誘致や管理、収益率など自分ひとりで判断できないことが多いのも特徴です。検討する際には、多層階建築と店舗付き住宅の実績豊富なハウスメーカーと相談しながら、収益の見込める土地を的確に生かし、子や孫の世代まで長く住み継げる土地活用方法を検討してみてください。

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