居住から宿泊へ。民泊ビジネスという土地活用のアイディア

【目次】

土地活用のための民泊事業、ホテルや旅館業よりハードルは低い？

ホテルとは一味違った滞在ができる民泊。耳にする機会は多いかもしれませんが、まずは民泊とはどのようなものか、ホテルや旅館業との違いをはじめ、事業化するのに必要な要件などをご紹介します。

・民泊とはどういうもの？

民泊について法令上の明確な定義はありませんが、一般的に「住宅の全部または一部を旅行者に有償で宿泊サービスとして提供すること」と言われています。ホテルや旅館とは違い、一般的な民家で「暮らすように宿泊する」体験ができることから、ホテルステイに満足できない旅行者の他、少子高齢化を背景とした空き家の有効活用、地域活性化に向けた期待も高まってきています。
その一方、ゴミ出しや騒音など、近隣住民とのトラブルが発生しているのも事実。そのため、平成29年に、民泊について一定のルールを定める「民泊新法（住宅宿泊事業法）」が施行されました。

・同じ宿泊施設であるホテルや旅館との違い

厚生労働省では「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義される旅館業について、下記の種別がされています。

• 旅館・ホテル営業
• 簡易宿所営業
• 下宿営業

「旅館・ホテル営業」は、客室床面積が１室７㎡（寝台がある場合は9㎡以上）という基準の他、フロントの設置義務があります。「下宿営業」は１カ月以上の期間で人を宿泊させることが前提。「簡易宿所営業」とは、宿泊場所を多人数で共用する構造及び施設を設けていて、下宿営業には該当しない施設のことです。そのため民泊は、旅館業に当てはめると、一般的に簡易宿所営業に分類されることが多数です。
しかし民泊の場合は必ずしも旅館業の「簡易宿所営業」の許認可を受ける必要はなく、前述した「民泊新法」や一部の国家戦略特区として指定されたエリアでは「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）」の届出を行う、いずれかで事業を行うことができます。

・民泊事業を行うための要件

民泊として貸し出せる住宅には必要な要件が設けられていますが、大前提として、戸建住宅、長屋、共同住宅または寄宿舎のいずれかに該当していることが必須です。

・設備要件
台所、浴室、トイレ、洗面設備など生活に必要な設備がある

・居住要件として下記のいずれかに該当する家屋であること
１）現に人の生活の本拠として使用されている
２）入居者の募集が行われている
３）随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている

・その他要件
１）届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
２）マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（管理組合において禁止されていないかの確認も必要）

現在居住している、賃貸住宅として貸し出しをしている、過去居住していた住居であれば、基本的に設備要件は問題ないでしょう。また上記に併せ、事業主は提供する民泊施設の管理業務（宿泊者の衛生や安全の確保、宿泊者名簿の作成・保管など）を行う必要もあります。

民泊事業開始のための必要な手続きと、メリット・デメリット

では民泊事業開始にあたって、実際どのような届出が必要になるのでしょうか。
民泊新法では、①住宅宿泊事業者（民泊の経営）、②住宅宿泊管理業者（事業者から委託を受けて管理業務を行う）、③住宅宿泊仲介業者（事業者と宿泊利用者のマッチング）の３つに分かれています。
今回は①住宅宿泊事業者を想定してご紹介します。

まずは民泊新法届出に必要となる、「消防法令適合通知書」を取得します。火災報知器が設置されているかなどの確認が必要となりますが、行政により確認事項の詳細が異なることがあるので、管轄している消防署に確認しましょう。

届出は専用のウェブサイト民泊制度ポータルサイト「minpaku」から行い、住宅宿泊事業者として届け出をします。内容に問題がなければ届出番号が発行され、各自治体から「住宅宿泊事業法対応標識」が送付されます。届出住宅ごとに、見やすい場所に掲示しましょう。
これで事業を開始することができます。宿泊者を募るため、宿泊者との仲介をしているポータルサイトなどに登録しましょう。

気を付けておきたいのが、現在は住んでいない空き家を民泊施設として活用する場合です。オーナー様ご自身が管理業務を行う場合を除き、前述した「②住宅宿泊管理業者」への委託が必須。相続などで自宅から離れた場所の家を所有し民泊事業を計画しているなら、住宅宿泊管理業者へ管理を委託しましょう。国土交通省のホームページで、全国の住宅宿泊管理業者登録簿を確認することができます。

・民泊事業のメリット・デメリット

賃貸住宅経営をしている場合、空室があれば民泊施設として活用し収益を得ることができます。家は家主がいないと痛みも加速してしまいます。収益を得る以外にも、劣化を防ぐことができるのも民泊のメリットです。
空き家もリノベーションして再生させたり、痛みが少ない場合は手を加えずそのまま民泊施設として活用することができるかもしれません。

デメリットとしては、宿泊者が各設備の使用方法がわからずにトイレなどの設備が汚れてしまう、ゴミが散乱しており、原状回復の手間や費用がかかるなどのリスクが考えられます。宿泊客は年齢や国を超えさまざまですので、使用方法やルールを各言語で作成しておくなどの対応をしておけるとよいでしょう。
また、民泊新法では「年間の営業日数は180日まで」と営業日数の上限が設定されています。そのため年間を通して収益を上げることは難しく、宿泊ニーズが高まる時期以外の活用法を検討する必要もあります。

地域の特色を生かしたアイディアで、民泊+αのサービス

民泊事業は首都圏がメインと考えてしまいがちですが、ちょっとしたアイディアをプラスすることで地方の強みを生かすことができる活用法とも考えられます。
例えば古民家を活用した民泊などは、古き良き日本家屋での宿泊を体験できるとして外国人からの人気も高くなっています。インターネット環境などを整え、地方の田舎暮らしを満喫しながらのテレワーク可能物件としてアピールすることも一案です。ホテルや旅館では難しい、ペット同伴宿泊も可能かもしれません。
民泊施設の提供とともに、近隣での農業体験、里山体験、さまざまなアクティビティなど、そこでしかできない体験を提案・提供することも考えられるでしょう。ホストが宿泊客と地元住民の間を取り持つことで、新しい地域活性の形となり得るかもしれません。

【まとめ】

土地活用はさまざまな方法が考えられますが、国内旅行をはじめインバウンド需要が高まることを見据え、民泊を検討してみるのも一案ではないでしょうか。賃貸経営しているアパートの空室や空き家活用の可能性、アイディアによっては、地域活性などの社会貢献も叶えることができるかもしれません。