自宅＋小規模アパート経営で80坪の土地活用！

【目次】

80坪の土地に自宅とアパートを建築することは可能？

80坪の土地に、自宅とアパートを建築することは十分可能です。平均的な戸建住宅の敷地面積が30～40坪ほど、小規模なアパートでも40坪ほどあれば建築できます。では仮に、戸建住宅を35坪、残り45坪を賃貸住宅とした場合で考えてみましょう。

・自宅＋アパート経営　45坪ではどのくらいの間取りがとれる？

建ぺい率や容積率によって変わりますが、30～50坪ではワンルームであれば1棟4戸のアパート経営が可能と言われます。階数は2階、広めのワンルームから1LDKまでの範囲で４室が現実的ではないでしょうか。各部屋のタイプは利便性や地域性に左右されますので、しっかりと周辺環境を調べておく必要があります。特に郊外において、近隣に商工業地域などがある場合、そこで働く単身者や若夫婦などにターゲットを絞った間取りや設備を考えるとよいかもしれません。

・本業があってこその庭先アパート経営

1棟4戸ほどの小規模アパートを建築する場合にはアパートローンを組むことになります。
4戸という部屋数では毎月の家賃収入には限界がありますので、ローンを返済しながらのアパート経営だけで生計を立てることは難しいでしょう。あくまでも本業があり、副業として所有する土地を生かした小規模アパート経営と考えましょう。

・小規模アパート経営で注意すべき点

限られた部屋数のため、収入源の割合が大きくなる空室対策は重要です。そのためには周辺地域の特性を理解し、ターゲットを絞ったアパートを建築する必要があります。建築を請け負ってくれるハウスメーカーといったプロに相談しながら、アパート建築を進めていくと
よいでしょう。ご自宅と入居者との入り口は分ける、自宅部分の目隠し代わりの植栽を設けるなど、お互いのプライバシー確保も大切です。

副業として小規模アパート経営をするメリットとは？

本業の他に賃貸住宅経営を行う最大のメリットは、副収入としての賃料です。ローンの返済も必要となるので多くは望めませんが、入居率が安定すれば一定の収入を定期的に得ることが期待できます。副収入であるため、家族の遊興費に使ってもよいですし、将来のための貯蓄に回すこともできることから、生活へのゆとりも生まれてくるのではないでしょうか。

・本業があることでアパートローン融資が通りやすい

アパート建築ではアパートローンを組むことがほとんどでしょう。その審査は住宅ローンなどと比べると厳しいと言われています。基準となるのはアパートの収益性、本人の資産状況、経営の実績。そのためしっかりした収支計画を立案し、アピールするのがポイントです。審査基準である資産状況については、本業での安定した収入が大きなアドバンテージになります。

・団体信用生命保険に加入できる

アパートローンを組む際に加入できる生命保険である団体信用生命保険（団信）。団信加入者が万が一死亡した場合、ローンの残債をゼロにすることができる保険です。残された家族への負担を減らすことができるので、加入しておくとよいでしょう。ただし、加入には保険会社などによって年齢の上限の他、さまざまな条件があります。病歴などもチェックされますので、詳細は事前に確認しておく必要があります。

・入居者の生活環境を整え、管理費を抑え家賃への影響は最小限に

自宅のすぐそばにアパートを建築するとはいえ、本業がある場合は管理業務まで行うのは難しいでしょう。やはり管理会社に委託することがベターです。ただし、オーナー様自身ができること（共用部の清掃、電球の付け替えなど）を極力ご自分で行うようにすれば、管理費を抑えることも可能です。さらに、1棟4戸のアパートをすべて角部屋として建築すれば、採光などの問題解消にもつながります。入居者への快適な生活空間の提供、管理費を抑えられることで家賃収入への影響も軽減されれば、長期入居者が増え収益の安定化につながるかもしれません。

小規模アパートの経営は税金対策にもなる！

本業の給与所得の他にアパート経営の収入が加わると、税金も上がってしまうのでは？と考えてしまいがちです。しかしアパート経営を行うことで、納めるべき税金を抑えられる可能性もあるので、ご紹介します。

・固定資産税・都市計画税の軽減措置

毎年一定の割合で支払わなければならない固定資産税と都市計画税。この２つの税は、アパート経営をすることで税額を抑えることができます。それが、固定資産税、都市計画税の特例措置です。居住用の建物が敷地内にあればその分、税が軽減されます。小規模アパートであっても住宅用地として認められるため、固定資産税や都市計画税を抑える効果があります。軽減される割合は、200㎡以下では固定資産税は課税標準額の1/6、都市計画税は1/3。200㎡以上であれば固定資産税は1/3、都市計画税は2/3が軽減されます。

・損益通算の制度を利用した節税対策

会社員として給与所得がある場合、損益通算を利用した節税対策が考えられます。この場合の損益通算とは、給与所得と賃貸経営で得た不動産所得を足した総所得として計算すること。つまり、アパート経営で得られた家賃収入からアパートローン返済や管理費などの必要経費を差し引いた所得が赤字だった場合、給与所得から赤字分を控除できる制度です。結果、給与から引かれた所得税を還付することができ、節税対策として大いに役立つのではないでしょうか。

併せて、給与所得以外に不動産所得を得ることになりますので、確定申告が必要になります。前述した控除に加えさらに節税効果を期待したい方は、青色申告をするようにしましょう。

【まとめ】

80坪の土地活用方法として、自宅35坪＋小規模アパート45坪での賃貸経営の例を挙げて解説しました。収益としては限られていますが、副業として賃貸住宅経営をするには効率的に運営できる規模かもしれません。本業があることで融資が受けやすく、団信にも加入でき、さらには固定資産税・都市計画税の特例措置や損益通算による節税対策など、メリットが多くあります。まず周辺地域を調査し、所有する土地でのアパート経営についてリサーチしてみましょう。
ただし、一筆（一区画の土地）に２つの住宅を建てられるかどうかは、各自治体の確認が必要になる場合もあります。まずはご自分の土地で自宅＋小規模アパート経営が可能かどうか、ハウスメーカーなどのプロに相談してみましょう。