農地を宅地に地目変更して土地活用を成功させるには？相続対策に有効な「戸建賃貸」に注目！

【目次】

農地を活用する方法とは？

農地は、国民の食糧生産を支える基盤として、農地法という法律によってその用途などが制限されており、原則として農地以外の活用はできないとされています。その規制の厳しい農地を有効活用するための鍵となるのが、「地目変更」です。

まずは、「地目」および「地目変更」の意味から見ていきましょう。

・地目とは何か？

土地の種類には「田」「畑」「宅地」「山林」などさまざまな種類があり、その土地の用途によって23種類に区分された上で法務局の不動産登記簿に登記されています。この用途別に決められた土地の区分のことを「地目（ちもく）」と言います。この地目により、建物の建築の不可も変わってきます。

23種類ある地目の内訳は、「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」となっています。

このうち、一般的な土地活用に向いているのが以下の６つの地目です。

１.田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
２.畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
３.宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
４.山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
５.原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
６.雑種地　（ほかの22種類の）いずれにも該当しない土地

・建物を建築できる４つの地目と「地目変更」

上記のうち、建物を建築できるのは「宅地」「山林」「原野」「雑種地」の４つの地目です。例えば、原野であっても造成を行い建築許可が下りれば住宅を建築することが可能です。その際、造成により原野から宅地に土地の現況が変化した段階で、地目が変わることになり、「地目変更」を行うことになります。なお、実務上は、建物が完成した段階で建物標題登記を行うため、それに併せて地目変更登記を行うのが一般的です。

〈地目変更登記とは〉
土地の用途や使用目的に変更があった場合に、土地の所在地を管轄する法務局にて地目を変更する手続きのこと。地目の登記は、申請人が申請をしなければ原則として登記が行われることはありません。不動産登記法に申請期限が定められており、申請を怠った場合は罰則が定められているので確認をしておきましょう。

・農地（田・畑）は要件を満たせば建物の建築が可能

いわゆる農地といわれる「田」「畑」に関しては、原則として農業以外の用途で利用することはできませんが、あらかじめ農地転用の申請をして許可が下りれば、地目変更が可能となり、建物を建築することができます。

・農業を行わない場合の４つの土地活用方法

上記を踏まえ、改めて農業を行わない場合の農地の土地活用法を考えてみると、大きく４つの方法があることが分かります。

１.農地として貸し出す
農地を近隣の農家や市民農園として貸し出す方法です。原則として所有する農地を管轄する農業委員会への許可申請が必要です。農地の貸し借りのニーズを仲介する「農地バンク制度」を利用する方法もあります。

２.農地として売却する
農地を農地のままで売却する方法です。ただし、農地を売却できる相手は「農家」または「農業生産法人」となり、耕作面積など一定の要件を満たしている場合に限られます。そのため、原則として所有する農地を管轄する農業委員会への許可申請が必要となります。

３.地目を変更して売却する
農地から農地以外の地目に変更して売却する方法で、原則として農業委員会への許可申請が必要です。市街化区域の農地であれば届出のみで転用ができますが、市街地化調整区域などでは許可が下りにくい場合があります。また、住宅用地としての需要がどれくらいあるかを見極めることも必要になります。

４.地目を変更して賃貸住宅経営などの土地活用をする
農地を宅地に変更し、アパートやマンション、戸建賃貸住宅などの賃貸経営を行う方法です。市街化区域以外の農地の場合は農業委員会への許可申請が必要です。宅地以外への転用も可能性はあります。

このように農地は「地目変更」をすることで土地活用の可能性は広がります。ただし、農地転用が許可されるためには、立地基準をはじめとした一定の要件を満たすことが必要になるので注意が必要です。

農地は地目変更できるものとできないものがある

農地転用許可制度においては、売買や転用しようとしている農地が都市計画区域の市街化区域にあれば、農業委員会への届出のみの手続きで済ませられます。しかし、それ以外の地域に農地がある場合は、農業委員会に転用の許可申請を行い、都道府県知事の許可を得る必要があります。

農地転用許可制度において、転用の可否を判断するための「立地基準」と「一般基準」が設けられていますので、確認をしておきましょう。以下に概要を説明します。

・農地転用の可否を判断する「立地基準」とは

農地の立地状況や営農条件から転用の可否を判断する基準のことです。「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」の５つの区分に分けられており、区分ごとに転用許可の方針が決められています。保有する農地がどの区分になっているかは、市区町村の役場の農業委員会に問い合わせると確認できます。

市街化区域外の農地において、生産性の高い優良農地とみなされる「農用地区域内農地」の転用は、原則不許可となっています。同じく「甲種農地」「第１種農地」の転用も原則不許可ですが、農業用施設、農産物加工・販売施設、土地収用事業の認定を受けた施設、集落接続の住宅等（500㎡以内）などの例外許可が認められています。

また、小集団の未整備農地とみなされる「第２種農地」は、第３種農地に立地困難な場合等に許可され、市街地の農地である「第３種農地」に関しては、原則許可となっています。

・農地転用の可否を判断する「一般基準」とは

転用後の土地が適切に利用されるかを判断するためのガイドラインのようなものです。主な許可要件として、「転用事業実施の確実性が認められること」「周辺農地への被害防除措置が適切であること」「一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められること」などの基準が定められています。

・市街化区域内の農地は届出のみで転用可能

なお、市街化区域内にある農地については、上述したとおり、農業委員会への届出のみで売却や農地転用が可能となっています。

農地転用など農地法に関する手続きについては、行政書士の業務範囲になります。不明点がある場合は、お近くの行政書士に相談するとよいでしょう。

農地転用後の土地活用法で有望視される「戸建賃貸住宅」

地目変更が可能になれば、周辺環境との調和を成立させながら、菜園付き賃貸アパートや郊外型のガレージハウスなど趣向を凝らした賃貸住宅経営が可能になります。その数ある選択肢の中でも、近年とりわけ需要が伸びていると言われているのが、戸建タイプの「戸建賃貸住宅」です。背景にはどのような理由があるのでしょうか。

・「戸建賃貸住宅」の供給不足と需要増加

そもそも賃貸住宅市場においては、戸建賃貸住宅の潜在需要に対して供給数が極めて少ないという課題がありました。のびのびと子育てをしたいファミリー世帯が戸建賃貸住宅を探してもなかなか見つけられないという状況でした。

拍車をかけたのが、コロナ禍のテレワークや二拠点居住、地方移住により顕在化したライフスタイルの多様化。都内における分譲マンション価格の高騰や賃貸マンションの賃料上昇も住まいの在り方を見直すきっかけになりました。その結果、ファミリー世帯においては郊外人気が高まり、同時に、戸建賃貸住宅の需要も高まっています。

実際、総務省の発表によると、東京都の人口は、2022年には転入者が転出者を上回る「転入超過」の幅が３年ぶりに拡大し、都心回帰が再び始まったとの分析がされています。しかし、その内訳をみると、転入を押し上げているのは主に進学や就職が要因の若年層（15〜19歳）とインバウンドであり、ファミリー世帯の家族構成にあたる0〜14歳と30〜40歳代の青壮年層は依然として転出傾向にあります。

地域ごとに賃貸ニーズが異なることから一概には言えませんが、市街化が進む郊外の農地を宅地に変更し、戸建賃貸住宅を建てることで、市場における供給不足を補い、人々の理想をかなえる賃貸住宅経営につなげることが可能になると考えられます。

・「戸建賃貸住宅経営」の５つのメリット

1. 相続税対策ができる
相続税を計算するためには、相続税評価額を算出しなければなりませんが、戸建賃貸住宅の　場合、他の賃貸建物同様「貸家建付地」となり、土地の相続税評価額が更地の８割程度になります。さらに、小規模宅地等の特例を利用することで、200㎡までを相続税評価額の50%に減額することが可能です。一方、建物については、固定資産税評価額を利用することができ、そこから借家権割合（全国一律30%）を減額することができます。

2. 長期入居が期待できる
戸建賃貸住宅では、入居者の多くはファミリー層となります。エリア内に子どもの学校や教育施設のある場合が多いため、基本的に入居期間が長くなり、安定した収入を期待できます。

3. 集合住宅に比べて管理がしやすい
戸建賃貸住宅は1棟1世帯のため、集合住宅で起こりがちな、騒音問題などのトラブルが少ないのがメリットです。また、共用部分については入居者が自主的に清掃などを行ってくれる傾向があり、管理の手間が総合的に少なくなる可能性があります。

4. 遺産分割対策に有効
遺産相続の際、アパートやマンションは複数の相続人の共有とするしかない場合もあり、不動産の利用をめぐって相続人の間でもめることが少なくないと言われています。その点、相続人が分割して相続できるのは、戸建賃貸住宅の大きな特徴でしょう。ひとつの土地を何筆かに分けて建物を建築しておくことでスムーズに相続を進めることができます。
また、一区画を売却したり自宅として活用したり柔軟に活用できるのも、戸建賃貸ならではの利点です。

５.将来入居者に売却できる可能性がある
戸建賃貸住宅は古くなると売却が難しくなりますが、入居者が家を気に入った場合は、入居者に売却できることもあります。賃貸住宅経営による家賃収入が得られるだけでなく、売却によって利益が得られる可能性も期待できます。
ただし、戸建賃貸住宅は１棟空室になると収入が大きく減少するなどのリスクもあります。地域の需要や土地の特性を考慮して土地活用法を検討するようにしましょう。

【まとめ】

農地を有効活用したいと考えている方に向けて、活用への鍵を握る「地目変更」と今注目すべき「戸建賃貸住宅経営」の基本知識を解説してきました。農地は日本の食糧の安定供給を支える大事な土地だけに、活用にあたってはさまざまな制約があります。その意味を深く理解し、人々の充実した暮らしや地域環境の向上にも貢献できる賃貸住宅を提供することが大切になるでしょう。子から孫の代にまで継承していける戸建賃貸住宅を広い視野で検討してみてはいかがでしょうか。