トランクルーム・レンタル収納経営の基本知識とポイント

【目次】

トランクルーム・レンタル収納の基本、３つの運営方法を解説

「トランクルーム」「レンタル収納」は、個人や企業がすぐには使用しない物品などを収納するための貸倉庫のことです。同じような意味で使用されることが多いですが、実は利用形態として大きな違いがあります。

・トランクルーム

トランクルームは「倉庫」を貸し出す事業です。そのため、倉庫業法に基づき、収納された物品の管理責任が発生します。

・レンタル収納

レンタル収納は倉庫を貸すのではなく、あくまでも「荷物を置ける場所」を貸す事業です。場所を貸すのみですので、物品の管理は利用者の自己責任となります。

このように、トランクルームとレンタル収納は、収納する物品の責任管理において大きな違いがあります。
また、都市計画法の用途地域における制限もあります。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域ではトランクルーム・レンタル収納の運営はできません。ご自分の土地がどの用途地域に当てはまるかは、各自治体で確認ができるので、事前に確認しておきましょう。

次に、土地活用の一環として運用する方法を見ていきましょう。トランクルーム・レンタル収納は、基本的に専門業者に運営を委託することが一般的です。主に「事業用定期借地方式」「リースバック方式」「業務委託方式」の３つがあり、それぞれの特徴をご紹介します。

・事業用定期借地方式

オーナー様が専門業者と事業用定期借地権を設けて契約します。土地のみを貸し出し、他はすべて専門業者が負担、運営も行います。オーナー様はあくまでも土地を貸しているのみですので、収益は地代のみとなります。
ただし、収納スペースの設置・建設など初期費用の負担の他、貸出先がないことで使用料が入ってこないなどのリスクを回避でき、管理の手間もかかりません。
借地権には、事業用定期借地権と一般定期借地権の２つがあり、それぞれ貸し出す期間が違います。事業用は10年以上、一般は50年以上の設定となるため、必ず事業用定期借地権を設定するようにしましょう。

・リースバック方式

一括借り上げ方式とも呼ばれます。オーナー様がトランクルーム・レンタル収納を設置または建設して、設備ごと専門業者に借り上げてもらうことです。建築費などの初期費用はオーナー様が負担する必要がありますが、経営や運営、管理は貸し出した専門業者が行います。
一括借り上げですので、稼働していないスペースがあったとしても、オーナー様は一定の賃料を得ることができます。ただし経営主体は専門業者となりますので、ご自身で経営するよりも割高な手数料がかかります。

・業務委託方式

ご自身で収納スペースの設置・建設を行い、経営する方式で、清掃や集金など管理・運営の一部を専門業者に委託します。そのため稼働スペースの割合によっては十分な収益を得られる可能性もありますが、経営・運営の手間がかかります。
また、盗難や天災などに備えた損害保険への加入、防犯カメラの設置などリスク対策費用も必要になってくるでしょう。

敷地面積にもよりますが、一般的に、事業用定期借地方式→業務委託方式→リースバック方式の順で収益が高くなると言われています。

２つの型式がある、トランクルーム・レンタル収納の土地活用

トランクルーム・レンタル収納の運営方式は、主に３つの方式があることを解説しました。次に、２つに大別される収納スペースをご紹介します。主に「コンテナ型（屋外型）」と「ルーム型（屋内型）」です。それぞれの特徴と合わせて、メリット・デメリットをご紹介します。

・コンテナ型（屋外型）

主に郊外に多く見られる方式で、更地にコンテナを設置し、そのスペースを収納場所として貸し出す方式です。
メリットは何と言ってもコンテナを設置するだけなので、初期費用を抑えられる点。土地の転用も容易です。コンテナのサイズを調整すれば、不整形地や変形地であっても活用することができます。
デメリットは、屋外にそのままコンテナを設置するので、温度や湿度調整が難しく、収納物品を選んでしまうことと、施錠など防犯面を考えた工夫が必要になることです。またコンテナ型の場合は前述した２つの用途地域の制限に加え、第一種中高層住居専用地域でも建設ができません。

・ルーム型（屋内型）

建物の各部屋を倉庫として割り当て貸し出すのがルーム型で、ルーム型は住宅地などの都市部に多く見られます。
メリットは、建物内での保管になるため、温度・湿度管理が可能になり、さまざまな収納物品に対応可能になること。また、日当たりや騒音など、住宅であれば悪条件にとられる面も特に問題ありません。
デメリットは、賃貸住宅ほどではないとはいえ、建築費用などそれなりの初期費用が必要になることです。

コンテナ型、ルーム型双方に共通するメリットとしては、賃貸住宅経営よりも管理費用や管理の手間、修繕費などが抑えられることがあります。デメリットは、住居用の物件ではないため、相続税などの節税効果が期待できないことです。また、保管する物品はある程度の大きさがあったり大量だったりする可能性も高いため、車を止められる駐車スペースもあるとよいでしょう。

賃貸住宅経営と併用する際のポイント

前述したように、都市計画法上の用途地域の制限を含め、トランクルーム・レンタル収納は専門的な土地活用方法のため、パートナーとなる専門業者選びは重要です。必ず複数の会社へ見積もりを依頼し、比較検討するようにしましょう。土地活用の専門会社などにも相談してみるのもおすすめです。

また、賃貸住宅とトランクルーム・レンタル収納を併用するのも一案です。防犯面から住宅としては人気が低い１階部分をトランクルーム・レンタル収納とする方法も考えられます。
ただし、居住者と入り口などの動線を別にするなど、居住者のプライバシーや防犯面を意識して設計する必要があるでしょう。
トランクルーム・レンタル収納は満室になるまでに一定の時間が必要と言われることが多いです。その反面、一度契約してもらえれば長期契約が期待できるとも言われています。
そのため、賃貸住宅経営とトランクルーム・レンタル収納経営を併用することで、早期から理想に近い収益を実現できるかもしれません。

【まとめ】

トランクルーム・レンタル収納は、家を片付けシンプルな暮らしをするため、今すぐには使わないけれど将来的に必要になるものを収納したり、自分専用の趣味スペース、DIYなどを行えるガレージとしてのニーズも高く、土地活用方法として今後さらに人気になる可能性があります。
賃貸住宅経営より管理の手間や修繕費を抑えられるというメリットもあるので、ご自身がどの程度管理に手間をかけられるかなど、ライフスタイルも加味し、土地活用方法として検討する余地は十分にあると言えます。