費用対効果の高いアパートリフォームとは？建て替えの方が良いケースも

【目次】

アパートのリフォームを検討すべきタイミング

1）アパート経営におけるリフォームの重要性

アパートを建築して時間が経過すると、外壁が色あせたり、室内の壁のクロスが汚れるなど、内外装の傷みや汚れが目立つようになります。「お湯が出ない」といった対応に急を要するものではないため、特に対策を取らず、そのままにしてしまうオーナー様もいるかもしれません。しかし、放置してしまうと傷みや汚れはますますひどくなってしまい、見た目の印象も悪いことから、内見の申し込みがあっても契約に至らないなど、空室リスクを高めることにつながります。アパート経営を安定的に続けるためには、リフォームで定期的に内外装をリフレッシュすることが大切になります。

2）リフォームを検討するタイミングと注意点

それでは、アパートのリフォームはどれくらいの周期で行うのが良いのでしょうか。使われている素材などにもよりますが、一般的には以下のような周期でリフォームを検討するのが良いと言われています。

• クロスやクッションフロアの張り替え、フローリングの部分補修　…　5～10年
• キッチンなどの水回り設備の交換　…　10～15年
• 屋根や外壁の修繕や塗り替え　…　15～20年

注意が必要なのは、アパートの室内リフォームは入居者が退去したタイミングで行う必要があるため、必ずしも上記の周期で行えるとは限らないということです。退去時に内装や設備の状態をよく確認するとともに、経過した年数を考慮してリフォームを検討しましょう。

一方、屋根や外壁のリフォームは、入居者が入居中でも行うことができます。ただし、足場を組むことで室内が暗くなったり、音やにおいが発生するなど、入居者に多少なりとも負担をかけることになるので注意が必要。屋根や外壁のリフォームを行う場合は、事前に工事の内容や期間などをていねいに説明して、入居者の理解を得ておくことが大切です。

費用対効果が高いリフォームの工事内容とは？

1）低予算で効果が見込めるクロスや床材の交換

せっかくリフォームをするなら、アパートの老朽化を食い止めるだけでなく、費用対効果が得られる改修を行うことが重要です。家賃を高めに設定できる物件や入居希望者が集まりやすい物件にすることで、投資したリフォーム費用を早めに回収でき、アパートの経営計画も盤石なものになります。

費用対効果が高いリフォームの代表例は、クロスや床材（フローリング材やクッションフロアなど）の張り替えがあげられます。新しいクロスに張り替えるだけで、部屋の印象が明るく清潔感のある印象になりますが、最近では壁の一面だけを色柄入りのクロスで仕上げる「アクセントクロス」も人気です。
フローリング材も、上層面だけ無垢材が使われた質感の良い製品や、木目がリアルに表現された安価な樹脂製の製品など、さまざまなものがあります。さらにフローリング材は、張り方で意匠性を持たせることもでき、最近はヘリンボーン（V字に連続した模様）やパーケット（寄木模様）などが人気です。

2）費用がかかる水回り設備の交換は部分的に行うのも◎

ある程度費用がかかりますが、キッチン、ユニットバス、トイレなどの水回り設備の交換も入居者の満足度の高いリフォームです。水回りの老朽化は、アパート経営にとって大きなマイナス。内見に来た人が水回りの状態を見て契約をやめてしまう可能性も考えられるため、できれば身近な第三者にも確認してもらい、気持ちよく使える状態かどうか意見をもらうのがおすすめです。

アパートのキッチンの収納は開き戸（観音扉）タイプなどが一般的ですが、人気の高い引き出し式にすることで差別化ができます。予算や広さ、入居者の属性によっては、大きめのシンクや食洗機を検討するのもいいでしょう。ユニットバスは丸ごと交換となると費用がかさむため、状態によってはシャワー水栓や鏡だけ交換するのも効果的。トイレは高性能にすればするほど費用も故障のリスクも高まります。ごくシンプルな機器に交換しておき、温水洗浄便座を希望する場合は入居者負担で取り付けてもらうなどの取り決めもいいかもしれません。

3）アパートの第一印象を決める外観も重要ポイント

ここまで室内のリフォームについて解説してきましたが、アパートは外観のリフォームも非常に重要です。外観はアパートの“第一印象”を左右するポイントであり、古ぼけた印象の建物では入居者が集まりづらくなってしまいます。屋根や外壁の傷みを放置すると雨風にさらされて、建物全体の老朽化を早める結果にもなってしまいます。

工事の内容は、外壁については高圧洗浄を施し、はがれやひび割れの補修と塗り替えを行うのが一般的。１階と2階で塗装の色に変化をつけ、おしゃれに生まれ変わった物件の例もあります。屋根については、劣化の状態によって塗り替え、今の屋根の上に新しい屋根材を施工する重ね葺き、屋根を下地からやり替える葺き替えがあり、後者になるほど費用は上がります。

また、エントランス、共用階段、手すりなどもアパートの第一印象に関わることから、リフォームでリフレッシュするのがおすすめ。比較的低予算で対処できる植栽、ゴミステーション、自転車置き場などを見直すことも入居希望者の好印象につながるでしょう。

リフォームよりも建て替えが良いケース

1）築年数が法定耐用年数を超えた

老朽化したアパートは、リフォームを重ねるよりも建て替える方が効果的なケースもあります。その目安のひとつが、アパートの築年数です。アパートには構造別に原価償却費を計上できる「法定耐用年数」が定められており、この年数を超えるとアパートの税制上の資産価値はなくなります。この法定耐用年数がそのままアパートの寿命になるわけではありませんが、建て替えの必要性を検討する目安のひとつになります。

＜アパートの法定耐用年数＞

• 木造　…　22年
• 鉄骨造　…　19年～34年
• 鉄筋コンクリート造　…　47年

2）空室が埋まらず、家賃を下げざるを得ない

アパートを建て替えるかどうかは、空室率も目安のひとつになります。周辺に新築や築浅のアパートがあると老朽化したアパートは選ばれにくく、家賃を下げざるを得ない場合も。
もちろんリフォームで対処することも可能ですが、劣化がひどかったり、今後何度もリフォームを繰り返す必要がある場合は、建て替えの方がメリットが大きい場合もあります。今のニーズに合った新しいアパートに建て替えれば、現在より家賃を高く設定でき、空室率の改善も期待できます。

3）アパートを子どもなどへ引き継ぐ予定がある

長らくアパート経営を続けていて、アパートを子世代に譲る予定がある場合も、リフォームより建て替えが有利といえます。アパートの建て替えのために新たに契約したローンの残債は、相続する財産から負債として差し引かれることから節税効果が見込めます。築年数が経過しているアパートはローンの残債が少なくなっている可能性が高く、相続税の節税効果はそれほど期待できません。また、相続は一般的に「現金」より「不動産」で子世代へ引き渡す方が評価額が低くなります。建て替え費用を現金でまかなった場合にも節税効果が期待できます。　

【まとめ】

リフォームは築年数や耐用年数の他、退去のタイミングやローンの返済期間などとも密接な関係にあるため、一概に工事の時期や内容を決めることはできません。しかし、空室率が改善されずに困っている場合など、アパート経営を好転させるきっかけにもなる有効な対策ですから、賃貸管理会社やハウスメーカーなどにも相談しつつ検討するのをおすすめします。