自宅から離れた土地の「空き家」を有効活用したい！活用方法と注意点を解説

【目次】

日本における近年の空き家事情

日本の空き家事情は、近年ますます深刻な問題となっています。まずは最新のデータとともに、空き家率の推移を見てみましょう。

住宅総数に占める空き家の割合が過去最高の13.6%に

総務省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」によると、2018年の全国の空き家数は約849万戸、住宅総数に占める割合は13.6%となり、ともに過去最高となっています。2013年の前回調査と比べると空き家率は0.1ポイントの上昇です。そのため「空き家率はさほど上昇していない」と感じるかもしれませんが、同調査では長く人が住んでおらず荒れ果ててしまった「廃屋」とみなされた住宅は対象外。廃屋の空き家を含めると、実際の空き家数は849万戸より多くなると考えられます。
また、空き家の種類は別荘などの「二次的住宅」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「その他住宅」の4つに分類されます。2013年と比べると、二次的住宅や売却用の住宅は減少していますが、「その他の住宅」が約30万戸も増えています。

近年問題になっているのが、この「その他の住宅」。長期不在になっている住宅や放置されたままの実家などは「その他の住宅」に該当し、戸数は348万7,000戸に上っています。

人口減少、高齢化の中で増え続ける空き家

空き家が増加する背景にあるのが、日本における人口減少と高齢化です。
子どもの数が少なく、核家族化が進むことが多い現代において、自宅を所有する高齢の方が老人ホームなどの高齢者施設や子どもと同居などで転居したことにより、実家が空き家になっていくのは自然なことでしょう。2025年以降、いわゆる団塊世代の後期高齢者が増えるに従い、このような空き家の数が増加すると予想されています。
一方、都市部への人口集中や固定資産税などの減免措置も空き家増加の要因と考えられます。親から実家を相続したものの、遠く離れた地方にあるために十分な管理ができないことに加え、老朽化した空き家でもそこに家が建っていれば、「住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6に減額となることから、安易に放置するケースも少なくないのです。

しかし、空き家が管理されず長期間放置されると、さまざまなリスクを引き起こす可能性があることを決して忘れてはいけません。

空き家を放置するリスクとは

• 景観の悪化
• 老朽化による建物の倒壊
• 放火による火災
• 不審者による治安悪化
• 動物が住みつく

単純に景観が悪化するだけでなく、通常よりも建物の老朽化が進み、小さな地震や台風でも建物が倒壊しやすくなります。また、空き家の周囲は不法投棄がされやすい環境となり、放火の可能性も高まる他、不審者の侵入によって治安の悪化を招くことにもつながります。
さらには野良猫をはじめとする小動物の棲家となるケースもあります。

空き家がもたらす被害は、空き家の所有者が賠償責任を負わされる可能性があるため、周囲の家々に危険を及ぼさないよう、しっかりと管理を行う必要があります。

「管理不全空家」の税負担が増える？

前述したように、現在、家が建てられている土地は「住宅用地の特例」が適用され、土地200平方メートル以下の部分について都市計画税は最大1/6、都市計画税は1/3に減額されます。しかし、2015年に「空家等対策特別措置法」が施行されて以降、倒壊などの恐れがあり、著しく衛生上有害となる恐れがある空き家については、自治体が「特定空き家」に指定できることになり、改善指導・勧告に従わない場合は優遇措置の対象から外れることになっています。つまり、一気に税負担が増すことになります。
重要なのは、この空き家対策のさらなる強化を目指して、「空家等対策特別措置法」の改正案が検討されていることです。

改正案の要となるのが、これまでの「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分を新たに設けること。放置すれば特定空家になる可能性がある空き家についても指導を促す方針で、早ければ2023年内にも施行する見通しといわれています。それにより税負担が4倍程度に増加するケースも出てくるのではないかと予想されています。
所有者にとっては、自身の空き家問題と具体的に向き合うきっかけになるでしょう。まずは「管理不全空家」や「特定空家」に指定されないよう適切な管理を施しておくことが重要になります。

幅広い選択肢がある！今どきの空き家活用方法

空き家は保有しているだけでは税金や維持費・管理費がかかる一方です。しかし、デメリットばかりではありません。適切な管理をしておくことで、それほど手をかけずに戸建賃貸住宅として貸し出すことも可能になります。また、早期に「空き家ビジネス」という発想を持ち、有効な活用方法を考えることでさまざまなメリットが生まれます。

活性化への動きが顕著な「空き家ビジネス」

近年では、自治体の「空き家バンク制度」や国の補助金制度、民間のマッチングサービス等が連携して空き家再生を促進している流れもあり、空き家活用法の選択肢の幅がどんどん広がってきています。また、地方移住や二拠点居住などのニーズの高まりを受け、空き家を購入して事業化するといった一般のビジネス参入も増えてきています。

一方、地元に目を向けると、空き家再生が地域活性化のきっかけになるケースも見受けられます。地域コミュニティが育まれたり、地域固有の産業が見直されたり、そこから地域創生プロジェクトのロードマップを描いていくなど、好循環が生まれつつあります。
空き家の活用法を考えるときに、地域活性化にとって足りないものは何かという視点から幅広く情報収集・分析をすることも大切になりそうです。

空き家の活用方法には、次のようなバリエーションがあります。

空き家活用方法【保有する空き家を活用する場合】

１）戸建賃貸住宅

空き家になっていた実家をリフォームして戸建賃貸住宅として提供するケースです。適切に管理されていれば、設備の交換など最低限のリフォームで賃貸に出すことができるでしょう。地元のファミリー層の他、Uターン・Iターン向けの住宅としても活用できます。

２）古民家宿などの民泊施設

観光地に近いエリアでは、古民家などの一軒家を住宅宿泊事業法（民泊新法）に沿う形で民泊施設にリフォームまたはリノベーションする方法が考えられます。オーナー様が管理を行えない場合は、管理業者に委託する方法があります。営業日数が年間180日までと決まっているため収益に限界はありますが、手続きもさほど煩雑ではなく、ライトに始められるビジネスとして注目されています。

３）シェアハウス＋店舗、賃貸住宅＋店舗

都市部では、空き家をシェアハウスにリノベーションする方法があります。店舗として使われていた空き家であれば、１階をシェアカフェなどの店舗にして２・３階をシェアハウスにする方法も。地域住民と居住者の交流を育む拠点として街の活性化にもつながります。
駅近など立地条件が良い場合は、高性能な賃貸住宅に建て替える選択肢もあります。その際、１階を店舗の複合施設にすることで収益の柱を増やすことが可能に。空き家を効率的に利用し、地域の多様なニーズに対応できる場所へと一新させることも可能です。

４）シェア店舗

一軒家や店舗などの空き家をリノベーションして、曜日替わりなどで複数の店が出店できるシェア店舗として活用する方法です。前出のシェアカフェの他、シェアキッチン、異業種で空間をシェアするタイプなど、地域ごとに多種多様な形態が考えられるでしょう。

５）文化・芸術施設の提供

地域固有の伝統産業やアートプロジェクト等と絡め、ギャラリーやアトリエ、音楽スタジオなどの文化・芸術施設として空き家をリノベーションすることができます。これにより、地域の文化振興に貢献することができます。

６）地域のコミュニティスペース

空き家をリフォームして交流スペースやイベントスペースにするケースです。通勤や買い物には向かなくても、地域住民が集まりやすい立地であれば検討する価値はあります。
例えば、高齢者の交流を推進する非営利団体向けに貸し出すなどです。

７）デイサービスなどの福祉施設

デイサービス施設やグループホームなど、福祉施設として利用することで社会貢献につなげることも可能です。福祉施設という性質から、国や県、市町村などと関わりが強く、単にリフォームをするというよりは、建て替えも視野に入れて計画を立てる必要があるでしょう。

８）自分のセカンドハウスにする

せっかく空き家があるのですから、二拠点居住を楽しむセカンドハウスとして活用するのも賢明な方法です。セカンドハウスとして自治体に申請し、認可されることで、固定資産税の軽減措置を受けることができます（申請期限があるので注意が必要）。大切な資産を守るとともに「特定空家」や「管理不全空家」に指定される心配もなくなります。

空き家活用方法【空き家を購入して活用する場合】

近年は、「空き家を購入して夢を叶える」「空き家を活用して街を盛り上げる」というような、前向きな発想で空き家を活用する人々も増えています。

「空き家をリノベーションして自分の店を開く」「憧れの土地に移住して就農する」など、自身のライフスタイル転換のきっかけとして空き家を活用する他、目的に応じて場所の選定も可能になることから、一歩踏み込んだ活用方法が生まれています。

• 農業体験や自然観察ツアーなど体験型の民泊施設を経営する
• 地域の観光資源を活かした一棟貸しのバケーションレンタルを運営する
• 自然豊かな環境を活かしたワーケーション施設を運営する

いずれの方法で空き家を活用する場合でも、建物の状況や法規制、リノベーションや建て替えのコストなどを慎重に検討し、適切な手続きを行うことが重要です。また、地域の特性やニーズを把握し、持続可能な活用方法を選択することが、成功への鍵となります。

国や地方自治体では空き家再生に向けて補助金・助成金などの支援を行っているので、まずは該当する地域の自治体に問い合わせをしてみましょう。

知っておきたい！空き家リノベーションのメリットと注意点

空き家再生に欠かせないのが、既存の建物に新たな価値を吹き込むリノベーションです。
大掛かりなものになると、一度スケルトン（骨組みのみ）状態に戻してからリノベーションを始めるため、用途に応じて空間を一新できますが、空き家ならではの注意点もあります。

ここでは、空き家リノベーションのメリットと注意点を解説していきます。

空き家リノベーション４つのメリット

１）建て替えに比べてコストを削減できる

空き家を建て替える場合には、解体費用と新築費用がかかりますが、リノベーションは建物の基本構造を活用するため、建て替えに比べ総額費用を抑えることができます。また、解体や新築工事が不要なため工事期間を短縮できます。

２）環境負荷を低減できる

既存建物を再利用することで、廃棄物の発生を抑え、環境負荷を低減できます。また、空き家の不安要素であった建物の倒壊を防ぎ、良好な景観を創り出します。

３）独自性のある空間を演出できる

築年数の古い住宅の中には、地域固有の伝統建築様式を今に残すものや、現代では手に入らないような立派な梁や柱などが使われている建物もあります。古材や既存の建物の良さを生かし、独自性のある空間を演出できるのもリノベーションならではの魅力です。

４）自治体のリフォーム補助金が使える

全国各地の自治体では、空き家所有者、購入者などを対象に、リフォーム工事に対する補助金・助成金の制度を設けています。自治体によって要件やサポート内容が異なりますので、情報収集に努めて上手に活用しましょう。

空き家リノベーションの３つの注意点

１）変更範囲が限定される可能性がある

築年数が古い空き家の場合、基本構造の制約が多いこともあるため、水回りの位置など大幅な変更や機能追加が難しいケースがあります。

２）建物の状態次第でコストが高くなる

長年人が住まない状態にあった建物は、湿気やカビによって基礎が腐食していたり、工事中に新たな問題が見つかり追加コストが発生する可能性もあります。大掛かりな修繕が必要となれば、リノベーションより建て替えた方が良い場合も。補助金の利用や不要な工事を省くことでコスト削減も可能ですのでトータルに考えてみましょう。

３）耐震補強が必要になる場合がある

日本では1981年に耐震基準が強化されましたが、それ以前に建てられた建物については、耐震補強が必要になる可能性が高いと考えられます。空き家を購入する際、または所有の空き家をリノベーションする際には、あらかじめ耐震診断を実施し、税金の軽減措置や自治体の補助金を活用して適切な改修を行うことが重要になります。
このように空き家リノベーションでは、建物の耐震性や瑕疵などについてケアすべきポイントもあることから、長期的に資産価値を高めるためには、いずれ建て替えが必要になることも心得ておくことが大切です。

【まとめ】

空き家は上手に活用することで資産価値を高めるとともに地域活性化の一端を担う可能性もあります。空き家の活用促進に向けては、官民連携で取り組んでいますので、まずは情報収集を行い、居住用、ビジネス用など幅広い選択肢の中から自分や地域に見合った方法を検討してみてはいかがでしょうか。