相続税の節税対策になる土地や賃貸住宅の生前贈与とは？

【目次】

生前贈与が相続税対策になる理由

最初に「生前贈与」について説明しましょう。
被相続人が亡くなった後に、財産を相続人に引き継ぐことを「相続」と言いますが、「生前贈与」は文字通り、生きている間に自分の財産を他者に譲ることです。生前贈与をしておくと、被相続人が亡くなった時の相続資産が少なくなるため、相続人に課される相続税が軽減される可能性があります。ただし贈与税は税率が高く、場合によっては相続税と贈与税の合計納税額が膨大になるという、逆効果に陥ってしまう場合も。そうならないためにも、生前贈与にかかる贈与税の仕組みを知っておくことが大切です。
生前贈与の方法は「相続時精算課税制度」と「暦年課税（暦年贈与）」の2つあり、それぞれのメリットとデメリットを説明しましょう。

「相続時精算課税制度」「暦年課税（暦年贈与）」のメリット・デメリット

・相続時精算課税制度

前倒しして相続財産を譲ることができる制度です。
累計2,500万円までなら贈与税の課税がなく（2,500万円を超えた場合の相続税は一律20％）、不動産などの高額財産を贈与する場合には大きなメリットになります。制度を利用する条件は、贈与者が60歳以上の父母や祖父母であり、受贈者は18歳以上の直系卑属（子や孫）であること。また、贈与者ごとに利用できる制度なので、仮に子が両親それぞれから相続時精算課税制度を利用して贈与を受けた場合は、最大5,000万円まで贈与税は発生しません。
デメリットは、贈与を受けた時点で一定額まで贈与税が課せられないものの、相続時に生前贈与を受けた資産が相続財産に加算されることです。また相続時精算課税制度は、後述する「暦年課税（暦年贈与）」と併用することができません。「相続時精算課税選択届け出」の提出が必須であり、一度届け出を提出すると撤回もできません。
それに加え、「生前贈与の3年内加算（2024年以降の贈与の場合は7年に延長）」という規定があり、贈与を受けてから3年以内に贈与者が亡くなった場合、生前贈与ではなく相続税の課税対象となります。ただし、相続税の対象者は法定相続人のみであるため、ほとんどの場合、対象は配偶者や子になるでしょう。そのため、子ではなく孫に生前贈与していた場合はこの対象にならないので、贈与する相手を選ぶことも重要です。
相続時精算課税制度は、生前贈与を行えば相続税の課税が基礎控除内に収まるか、少額の納税額で済む場合に有効な制度とも言われています。

・暦年課税（暦年贈与）

贈与税の基礎控除が1年間（1月1日～12月31日）で110万であることを利用して、年に110万円以下の額を非課税で贈与する方法です。110万円までの贈与であれば、税務署への申告が不要となります。
ただしこちらも「生前贈与の3年内加算」という規定があり、贈与を受けてから3年以内に贈与者が亡くなった場合、相続税の課税対象となります。また、暦年課税も相続時精算課税制度と同様、2024年１月１日以降の贈与から、生前贈与加算期間が７年に延長されます。
相続時精算課税制度、暦年課税（暦年贈与）のどちらの場合も、税務署が贈与を否認した場合は、相続
税の課税対象になる可能性があり、結果として相続税の課税額が高くなってしまうリスクもあります。
それを避けるために、贈与の内容などを証明できる贈与契約書をきちんと作成しておくことが大切です。

土地を贈与するタイミングと相続方法は？

前述したように、生前贈与はそれぞれの仕組みをよく理解した上で上手に活用したい制度ですが、では、土地や不動産の場合はどのようにするのがよいでしょうか。
土地の場合、「土地をどんな状態で贈与するか」がポイント。土地活用前の状態で贈与した場合、多額の贈与税が課される可能性があります。ただし、受け継いだ方の生活環境や将来の家族構成を鑑みて、制約なく自由に活用することができ、その土地を活用しての収益を手にすることができます。
次に、相続時精算課税制度を使用し、所有する土地で賃貸住宅経営をしている場合の生前贈与と仮定して考えてみましょう。
既に賃貸住宅経営を行っているので、貸家建付地の特例を利用することができれば、更地の場合に比べて土地の評価額を下げることができ、家賃収入はすべて贈与された側の収入となります。そのため、将来負担すべき相続税に充てるための貯蓄が可能です。ただし、この特例が利用できなかった場合は、相続時に多額の相続税を課されてしまうリスクがあります。
このようなリスクを回避するため、既に賃貸住宅経営を行っている場合は、建物のみを生前贈与することが一般的と言われています。建物のみを贈与しても家賃収入は贈与された側の収入になり、将来支払うべき相続税に向けた貯蓄は可能です。それに加え、贈与時から相続時まで賃借人に変わりがない場合は、貸家建付地とみなされ、相続時に土地評価額を抑えることができます。実際に生前贈与後、何年も賃借人が変わらないというのは現実的ではないかもしれませんが、個々の賃借人と契約するのではなく、ハウスメーカーや賃貸管理会社に一括借り上げしてもらう、という方法であれば可能かもしれません。
ただし、今後地価が確実に大きく値上がりすることが分かっている土地の場合、上述したように建物のみ生前贈与しても節税にはなりません。その場合は、なるべく早い時期に土地を含めて生前贈与した方が、結果的に贈与税・相続税の納税額が抑えられる可能性があります。

【まとめ】

一般的に、賃貸住宅経営の収益スキームを中心に生前贈与するのが、現在のトレンドと言われています。
ただし解説したとおり、相続時に特例が適用されるにはどう対処するべきかなど、専門的な知識は必須。土地や不動産の生前贈与は、「引き継いでもらいたい相手に確実に引き継げる」という大きなメリットがありますが、それが節税に直結するわけではありません。
誰に、どの程度の資産を、どのようなタイミングで贈与するのが良いのかは、法的観点を含め広い視野を持って熟考すべきことです。必ず弁護士や税理士などの専門家に相談し、検討しましょう。