原状回復に充てる敷金、敷金償却の関係を解説

【目次】

入居者退去時の費用基準となる原状回復の基本

入居者が退出する際は、室内を清掃し、故障した設備などの修繕をしなければなりません。入居者は、原則として入居前の状態に戻して退去する必要がありますが、経年による修繕などはオーナー様が行います。そのため、入居者とオーナー様との間で修繕などの費用の線引きがあいまいになってしまうことも。借主と貸主、その費用負担の範囲を考える上で基準となるのが原状回復です。

・原状回復とは？

「元の状態に戻す」という意味を持つ原状回復。賃貸住宅経営を行うオーナー様だけでなく、アパートやマンションなどを借りたことのある方なら一度は耳にしたことのある言葉でしょう。不動産賃貸において、法律上、入居者は退去時には入居前の状態に戻す義務があるとされています。これを「原状回復義務」と言い、入居者の責任によって生じた汚れや傷、あるいは設備の故障などの清掃・修繕費用は敷金から差し引かれるのが一般的です。原状回復のための費用を差し引いた敷金の残りは入居者に返還されますが、敷金以上の修繕費用が発生した場合は入居者に請求することになります。

・どこまでが原状回復の範囲となるか

建物は年数が経てば、汚れや傷、故障などが必ず出てきます。そのため、入居者に原状回復義務があったとしても、オーナー様はその費用をすべて入居者に請求できる訳ではありません。入居者とオーナー様の各々がどこまで責任を負うべきか、その範囲を理解しておくことは大切です。入居者が日常生活を送ることで汚れたり、傷ついてしまった部分（通常損耗）や、時間の経過によって古くなって壊れた部分（経年劣化）は、基本的にオーナー様の負担になります。主なものとしては、家具の重みによるカーペットなどの凹み、畳や壁紙の変色、自然災害によるガラスの破損の修繕、新入居者を迎えるためのハウスクリーニングや設備の交換などです。
入居者の負担となるのは、不注意によって、あるいは故意につくった傷や故障のための修繕です。家具の移動で柱や床を傷つけてしまったり、壁に釘などを打ち込んだり、清掃を怠ってカビなどを大量に発生させてしまった場合の修理、清掃費用は入居者負担とされています。

入居時に預かる敷金の役割。契約時には原状回復と合わせて明文化

賃貸住宅を探す際に賃料と一緒に必ず目にする敷金。礼金などとセットで扱われることが多いのではないでしょうか。一般的に、賃料の1～2カ月分程度の金額を入居者がオーナー
様に敷金として預け、退去時の原状回復費用に充てられています。その他、敷金にはどのような役割があるのか、確認しておきましょう。

・理解しておきたい、入居者から預かる敷金の役割

入居者が部屋を借りる際の担保としてオーナー様が預かるのが敷金です。敷金には２つの役割があります。ひとつは前述した退去時の原状回復のための費用。もうひとつは賃料滞納時の精算金の役割です。敷金と一緒に扱われることの多い礼金ですが、近年は敷金・礼金ゼロの賃貸住宅も多くなりました。礼金はオーナー様への謝礼ですので、返金はありません。しかし、敷金は保証金ともいわれるように、賃料滞納や修繕費用の担保としての意味があり、あくまで入居者から預かっている資金ですので、使用しなかった分は原則として返金されます。

・原状回復費用に充当される敷金、契約時の明文化はリスク回避にも

退去後の敷金返還をめぐり、トラブルになるケースがあります。これは清掃や修繕について入居者とオーナー様双方の見立てに食い違いが生じることから起こるケースがほとんど。そのため、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、トラブル解消のための基準を示しています。国土交通省のサイトに掲載されていますので、チェックしておきましょう。
とはいえ、敷金に関するトラブルを起こさないようにするためには、事前に原状回復の具体的な規定を契約書などに盛り込んでおくことが大切です。原状回復費として敷金を充当する範囲、見積の有無などを「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に明文化しておけば、敷金の使われ方が明確になり、トラブル回避にもつながります。

敷金償却は敷金とどう違う？契約時の注意点

・敷金と敷金償却との違い

「敷金」と「敷金償却」は何が違うのでしょうか。
敷金は賃料滞納が起きた時に補填したり、原状回復費用としての目的で入居者から預かっている資金。敷金償却は、敷金の一部を原状回復のハウスクリーニング代などに使用することを前提に、返還しない資金です。賃貸契約を締結する際に、特約として記載されることが一般的です。
「返還しない」と聞くと、オーナー様の利益になる資金と考えてしまう方もいるかもしれません。しかし、原状回復費用などをあらかじめ敷金の中に割り当てていると考えれば、敷金返却時のトラブルを未然に防ぐための有効な手段と考えることができます。特に近年増えてきたペット可のアパートやマンションなどでは、その性質上、敷金償却の特約を設けておくのも一案です。

どちらが正しいわけではなく、入居者とオーナー様双方が納得することが大切です。契約時の取り決めがしっかり行われることが最善と言えるでしょう。

・契約時のポイント

可能であれば、賃貸契約を行う際、敷金または敷金償却についても明確にしておけると安心です。他にも具体的な条件を明示するようにしましょう。押さえておきたいポイントとして、入居者とオーナー様、両者が合意することです。退去時のリスク回避というだけではなく、入居中の借主・貸主双方の安心にもつながるのではないでしょうか。

【まとめ】

今回は原状回復や敷金、敷金償却について解説しました。
入居者退去の際に必ず行う原状回復。この時の修繕費用としては敷金から差し引かれることもあり、返還金額をめぐってトラブルになることも。入居者に原状回復義務があるものの、故意・過失がなければ、経年劣化や通常損耗は責任の範囲には当たらないところがその要因でしょう。そうした場合の対処として、原状回復の条件などを契約書に明記し、双方で確認しておくことができれば、無用なトラブルを回避できるかもしれません。さらに、返還しなくてもよい敷金償却を契約書に盛り込むなども検討されることをおすすめします。

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