賃貸住宅経営における賃料相場の正しい調べ方

【目次】

学生街？ファミリーが多いエリア？家賃相場は近隣リサーチが必須！

周辺エリアの家賃相場に合わせた賃料設定は大切です。しかし新築の場合は、周辺エリアの賃料の平均値をそのまま設定するのは現実的ではありません。この先近隣エリアの家賃相場がどう変動する可能性があるか、平均よりも高い家賃設定をできるストロングポイントがあるかなど、さまざまな要素が絡み合ってくるでしょう。
そこで、賃料相場をより詳細に知るため、周辺エリアにどのようなニーズがあるかを調査、分析しましょう。

・周辺環境を調べ、入居者ターゲットの絞り込みを行う 

はじめに、所有する土地の周辺環境を調査しましょう。駅が近く、利便性のある場所なのか。大型ショッピングセンターなどの商業施設がある地域なのか。あるいは学校などの教育機関や企業が集まった地域であるかなどを調べるとよいでしょう。エリア環境が分かれば、自ずと入居者のターゲットを絞りやすくなります。
また、将来的に学校や企業誘致などがあるのか、再開発などが予定されているのかなども、リサーチしておく必要があります。現在の状況とともに、先々を見据えて調査することで、ターゲットが絞りやすくなるだけではなく、戦略的に建築時期などを計画することが可能になります。

・入居者ターゲットの設定は競合物件を見つけやすくする

周辺エリアの調査ではフィールドワークも大切です。大型商業施設があり、教育機関も混在するような複合的な要素を持った地域などもたくさんあります。また、事前に収集した周辺環境情報から実際の状況が変化している可能性もあります。そのため、実際に現地を見聞するとより理解しやすいのではないでしょうか。
駅近ではなくても学生が多く、学生街のような状況の地域であればターゲットは自ずと決まります。経済的に余裕のある単身者が多いエリア、ファミリー層がメインのエリアなども然り。ターゲットを把握することで、建築すべきアパートの間取りや賃料の目安などをイメージすることができ、競合物件はどのような間取りや賃料なのかもわかるでしょう。

賃料相場をリサーチするにはどのような方法がある？

賃料相場を調べるための事前調査。それは、所有する土地にどういったアパートを建築すればよいかという答えにもつながります。具体的なアパートのイメージが見えてきたら、想定している間取りと似た部屋を中心に、インターネットでのエリア検索や不動産会社へ直接問い合わせを行ってみましょう。

・インターネットのポータルサイトで該当エリアを検索

住まい探しをする際に便利なのが不動産のポータルサイト。入居者が賃貸住宅を探す時に検索するだけではなく、賃貸住宅経営を考えているオーナー様にとっても有意義なサイトです。エリア別に検索ができ、指定したエリアの賃料相場を容易に調べられます。間取りや特長などアパートのイメージが明確であればあるほど、効率的に調べることができるでしょう。調べる際は、忘れずに築年数なども考慮してチェックしましょう。

・今後のパートナー候補となるハウスメーカーや不動産会社へのアプローチ

前述したように、近隣の賃料は不動産ポータルサイトなどで手軽に調べることもできますが、まずは現地の環境をよく知る大手ハウスメーカー、不動産管理会社に問い合わせることをおすすめします。
賃貸住宅経営を開始した場合、客付けをはじめ、協力してもらう可能性も高いので、近隣のハウスメーカーや不動産管理会社についても事前に調べておくことが必要です。
間取り、想定する家賃など、インターネット検索同様、想定している賃貸住宅が具体的であると、より良いでしょう。
現地に足を運ぶのが難しい、遠隔地の土地やアパートを相続した場合は、全国にネットワークを持つ大手ハウスメーカーや不動産管理会社に相談してみましょう。
大手ハウスメーカーや不動産管理会社への相談は、近隣の賃料相場を調べるだけではなく、今後の賃貸住宅経営について有益な情報が得られるかもしれません。インターネット検索に加え、不動産のプロへの相談も必須です。

賃料の最終決定はさまざまな角度から検討。不動産のプロの意見は重要

最終的に、実際の賃料を設定する必要があります。具体的な賃料設定をする場合、アパートローンや管理費用、将来必要になる修繕費なども加味しながら考えていかなければなりません。収益は賃料から経費を差し引いたもの。損益分岐点はいつ頃を目安とするのか、毎月のローン返済額を鑑みても収益が得られるかなどを考えながら、賃料を設定する必要があります。
　
もし競合物件より高めの家賃設定をしたいなら、間取りや広さ、設備の充実などプラスαの魅力を付加することを検討すると良いでしょう。他の類似物件に対して、ストロングポイントを考えることが大切です。
空室リスクを極力避けるため、賃料を相場程度に抑える方法も一案です。検討すべきさまざまな事柄を押し並べて賃料を考え、そしてパートナーとなるハウスメーカーや不動産会社の意見を聞き出すことがとても重要になります。

パートナーとなるハウスメーカーや不動産会社など、不動産のプロは、日々更新される最新情報を持っています。また、長年の経験から蓄積されたノウハウ、データ量は一個人の調査の比ではありません。周辺地域で再開発が行われる、大手企業の工場が誘致されるなど、社会情勢、環境の変化も見越したアドバイスをしてくれるかもしれません。また、設備などのトレンドにも詳しいので、競合と差別化するためのアイデアも提案してくれるでしょう。
そのため、やはり賃料の最終決定は、不動産のプロの意見を踏まえることが必須となります。

【まとめ】

賃貸住宅物件の賃料相場を知るためには、まずは周辺環境を調査し、ターゲットを絞る必要があります。ターゲットがわかれば、ニーズの把握にもつながり、アパートの間取りや設備などもイメージしやすくなるでしょう。その上で、インターネットのポータルサイトで検索してみたり、近隣の不動産会社に問い合わせたりすることが有効です。
ただし賃料相場はあくまでひとつの指標ですので、賃貸経営の収益をどう設定したいかを考え、パートナーとなる不動産のプロのアドバイスをもとに賃料を設定しましょう。