初心者必見！土地活用で人気のアパート経営の仕組みを解説

【目次】

建築会社選びから入居まで、アパート経営を始めるまでの流れ

まずはアパート経営を始めるまでの流れを確認してみましょう。まず、アパートを建築する土地があることは大前提です。事業計画を立て実際にアパート経営をスタートさせるには、大きく分けて「アパート建築」と「入居者募集」の2つのプロセスがあり、それぞれについて解説します。

1）アパート建築の流れ

①建築会社の情報を集め依頼先を決定する
アパートの建築を依頼する会社の情報を集め検討します。ハウスメーカーや建築会社といっても手がける建物の種類や規模はさまざま。賃貸アパートの実績がある会社を中心にリサーチにするのが安心です。専門部門のある大手企業の中には、周辺の賃貸市場をリサーチし、資金計画を含めた事業計画の提案から行う会社もあります。また、建物を建築するだけでなく、アフターメンテナンスや定期点検など、長期的な目線で選ぶようにしましょう。

②アパートのプランニングを進める
ハウスメーカーや建築会社の担当者とともに建物の規模、間取り、外観などの詳細を決めていきます。アパートの規模や間取りは資金計画やターゲット（＝想定する入居者）に密接にかかわるため、理想とする事業計画から外れていないか、十分に検討して進める必要があります。建物の大枠が固まったあとには内装材や設備機器などの細部の選定を行います。

③建築確認の申請を行い、承認されたら着工する
アパートが建築基準法やその他条例に則しているかどうかの審査を受けるため、自治体または民間の指定機関に申請書を提出します。無事、建築確認済証が交付されたらハウスメーカーや建築会社と請負契約を結び、着工となります。

④アパートが完成したら完了検査の申請をする
アパートの完成後、完了検査の申請を行います。検査済証の交付を受けるとアパート建築が無事に完了したことになります。

以上がアパート建築の流れです。次に入居者募集の流れを確認しましょう。

2）入居者募集の流れ

①賃貸管理会社を選ぶ
賃貸管理業務をプロに任せる場合、できるだけ早めに契約する賃貸管理会社を選定します。実際に支店を訪ねるなどして、アパートを建てる地域の特徴や賃貸需要について詳しく、信頼できそうなスタッフを抱えている会社を見極めることが大切です。

②入居者募集を開始する
入居者の募集はアパートの完成前から開始するのが一般的です。間取りなどが決まった段階で賃貸管理会社に詳細を伝え、募集を開始してもらいます。特に家賃についてはあとから増額することは難しいため、事業計画に沿って慎重に設定しましょう。

③入居審査を行う
入居希望者が現れたらアパートの内見をしてもらい、入居を決めてくれた場合は入居申し込みの手続き後、オーナーさまと賃貸管理会社による入居審査を行います。入居審査とは、入居者と連帯保証人について家賃の支払い能力などの確認をすること。アパートがまだ建築中の場合は、仮押さえ（入居審査を先に行い、アパート完成後に内見してもらう）の形で受け付けます。

④賃貸借契約を結ぶ
物件の詳細や家賃、入居ルールなどを記載した賃貸借契約書を作成し、入居者の署名捺印と初期費用の支払いによって契約が完了します。

長く安定的に収益が得られるアパート経営ならではの仕組みとは？

1）家賃＋礼金から必要経費を差し引いた分が収益になる

アパート経営を始めるまでの流れを確認したところで、収益が出る仕組みについて考えてみましょう。アパート経営でオーナーさまが受け取る収入は、毎月の家賃と賃貸借契約時に支払われる礼金です。ここから必要経費（修繕費、管理費、保険料、各種税金など）を差し引いた分が収益になります。

アパート経営の大きなメリットとして、収益を得られる仕組みが途切れにくいことがあげられます。「入居者募集→入居審査→賃貸借契約→物件管理→入居者退去」という流れを繰り返すことがアパート経営の流れになりますが、入居者に長く住んでもらうこと、退去通知を受け取ったらすみやかに次の入居者募集を開始することで、長く安定的な収益を期待できます。

2）安定的な経営のため、入居者募集の際に意識したいこと

入居者については、あらかじめ賃貸管理会社と希望する人物像（年齢層や勤務先など）を打ち合わせ、条件などを共有しておくことで、オーナーさまの理想とする入居者を集め、長期契約を期待できます。また、新しい入居者の募集は、退去通知を受け取ったタイミングですぐに開始してもらいましょう。空室期間をできるだけ短くすることは、収益を途切れさせないことに必須です。

アパート経営で利益を出し続けるために覚えておきたい3つのポイント

【本文③】
ここまでアパート経営で収益が得られる仕組みを確認しました。アパート経営で利益を出し続けるためには、空室がなく、すべての部屋が入居している状態の「満室経営」をめざすことが非常に大切です。
最後に、入居者が途切れないアパートにするために特に心がけたい点を３つご紹介します。

1）入居者ニーズに合ったアパートを建てる

家賃が安いコンパクトなワンルーム物件を求めている人もいれば、家賃は多少高めでもゆったりとした1LDK物件を求めている人もいます。アパート経営を予定しているエリアで人気のある賃貸物件はどんな物件なのかを研究し、入居者ニーズに合ったアパートを建てることが「満室経営」につながる需要なポイント。「アパートのプランニングを進める」のプロセスで、しっかり検討することが不可欠です。ハウスメーカーや建築会社から、周辺の賃貸市場のリサーチに基づいたコンサルティングを受けるという選択肢もあります。

2）付加価値のあるアパートをめざす

アパート経営を行う際に気になるのはライバルの存在。同規模の近隣アパートにはない強み（＝付加価値）を持たせることも、「満室経営」の有効な戦略になります。付加価値とは、駅から近い、眺望が良いなど、もともとの立地に左右されるものばかりではありません。大きめのキッチンがある、収納スペースが充実している、ペットが飼えるなど、入居者に魅力的になるプランや条件を検討し、「選ばれる物件」をめざしましょう。

3）管理やメンテナンスに気を配る

入居者が長期契約してくれれば、アパート経営の安泰につながります。長く住み続けてもらうためには、条件のいい物件、居心地のいい物件と入居者に感じてもらう必要があります。そのためにはオーナーさまも賃貸管理会社とともに、共用部分の管理や専有部分のメンテナンスなどに気を配ることが大切です。

【まとめ】

アパート経営を始めるために必要なプロセスは、アパートの建築と入居者募集を計画的に進めること。魅力あるアパートを建てて、ていねいに入居者へのケアを行うことで「満室経営」が続けられれば、家賃収入も継続します。長く安定した収益を得られる仕組みが、アパート経営の大きな魅力と言えるでしょう。