軽減措置もあり！アパート経営でかかる固定資産税について解説

【目次】

土地と建物に課税される固定資産税の仕組みについて理解しよう

1）アパートの根幹となる土地と建物にかかるのが固定資産税

アパート経営にかかる固定資産税とは、アパート経営のための土地と建物にかかる税金です。不動産を所有している場合、市区町村（東京23区は都）から課される固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者、すなわち市区町村の固定資産課税台帳に記載されている人が対象となります。アパート経営は長期にわたることが多く、土地と建物を所有して経営し続けている間は、固定資産税を毎年納める必要があります。

建物にかかる固定資産税の税額は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算定されます。固定資産税評価額とは、市区町村が算定した土地と建物の評価額のこと。固定資産税評価額は、3年に一度見直され、これを「評価替え」といいます。建物は年月が経過すると老朽化し、価値が下がるため、毎年、固定資産税の税額は少なくなります。
土地（宅地）の固定資産税評価額は、市街地宅地評価法（路線価方式）を使用して求められ、路線価の上昇などにより変動し、上がることもあります。

2）地域によっては都市計画税がかかる場合もある

また、所有している土地と建物が都市計画法で指定された市街化区域内にある場合は、都市計画税も納める必要があります。都市計画税は固定資産税と同じく、1月1日時点の所有者に対して市区町村から課税されます。固定資産税と都市計画税は、市区町村から毎年5月頃に送付される納税通知書によって年4回に分けて納めますが、一括納付も可能。重要なポイントとして、納めた固定資産税と都市計画税は、確定申告でアパート経営の必要経費に計上することができます。納税通知書と領収書は大切に保管しておきましょう。

固定資産税の計算方法を解説、基準となる「固定資産税評価額」とは？

1）固定資産税の基準となるのは固定資産税評価額。ほかにもさまざまな価格がある

アパートの土地にかかる固定資産税は固定資産税評価額から算定されますが、同じ土地に対して複数の価格（評価額）が存在することをご存知でしょうか？国や自治体が、土地の評価・価格設定を行う目的ごとにさまざまな設定があるので、順番に紹介していきます。

１．時価、または実勢価格
実際に市場で取引されている価格です。国土交通省のホームページで確認することが可能です。

２．公示地価
報道でもよく耳にする価格で、毎年３月に発表されます。国土交通省による一定の場所（標準値）の同年1月1日の時点の価格で、土地売買の指標となります。

３．基準地価
各都道府県により評価される、毎年7月1日時点での価格です。評価基準は公示地価とほぼ同じです。

４．路線価
相続税や贈与税の計算のために、国税庁により定められた価格です。市街地の道路（路線）ごとに評価された1月1日時点の1㎡あたりの価格で、毎年7月に発表されます。

５．固定資産税評価額
市区町村（東京23区は都）が管轄内の土地について評価した金額です。固定資産税だけでなく、登録免許税、不動産取得税などの計算にも使われます。

2）固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.４％」で計算する

固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けたものになります。固定資産税の税率は一般的に1.4％。土地と建物それぞれについて「固定資産税評価額×1.４％」で計算します。
また、所有している土地と建物が都市計画法で指定された市街化区域内にある場合は、都市計画税もかかり、税率は0.3％です。土地と建物それぞれについて「固定資産税評価額×0.3％」で計算します。

固定資産税の税率は市区町村によって異なる場合があるので、事前に確認しておくと安心。土地と建物の固定資産税評価額は納税通知書に記載されているほか、市区町村役場にある固定資産課税台帳でも確認することができます。

固定資産税の軽減措置が受けられるのがアパート経営の大きなメリット

1）アパート経営で認められる「小規模住宅用地」

固定資産税と都市計画税には、税額を少なくできるいくつかの特例措置が設けられています。住宅のある土地（住宅用地）に関しては、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）について固定資産税が1/6となる軽減措置があり、「固定資産税評価額×1/6×1.4％」で計算します。
都市計画税についても、同じく200㎡以下の小規模住宅用地について税が1/3になる軽減措置があり、「固定資産税評価額×1/3×0.3％」で計算します。

これはアパート経営の場合も適用される措置で、アパートの場合は200㎡×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。
200㎡を超えた部分については一般住宅用地となります。200㎡を超えた部分（一般住宅用地）については、固定資産税は「固定資産税評価額×1/3×1.4％」で計算され、税額は1/3となります。
また、都市計画税は「固定資産税評価額×2/3×0.3％」で計算され、税額は2/3に。小規模住宅用地と一般住宅用地では、軽減される割合が変わってきます。

2）新築でアパートを建てた場合の軽減措置

１）では土地に関する軽減措置をご紹介しましたが、固定資産税には建物に関する軽減措置も設けられています。新築の場合、当初の固定資産税の負担が大きいため、それを軽減するための措置で、適用期間は3年間。3階建て以上のマンションや、耐火・準耐火構造住宅の場合は適用期間が5年間です。
具体的な軽減割合は、アパートを新築で建てた場合（床面積が40㎡以上280㎡以下）、床面積120㎡までの部分の税額が1/2になります。

前述した「小規模住宅用地」の軽減措置や、新築住宅の軽減措置の適用の判断や計算については市区町村が行います。そのためオーナーさまが申請する必要はありません。市区町村によっては独自の軽減措置を設けている場合もあるため、市区町村のホームページや窓口で確認してみるのがおすすめです。

3）アパート経営は節税効果の高い土地活用

固定資産税は、アパートの土地と建物に対して毎年課されるものです。仮に土地の上に建物がない更地であったとしても、所有している間は固定資産税を納める必要があります。更地を所有している場合、その土地でアパート経営などを行うと、固定資産税の負担を軽減することが可能。アパート経営の場合はその土地が「小規模住宅用地」として認められるため、固定資産税の額が更地とくらべて大幅に軽減されるのです。
また、アパートを新築した場合も軽減措置も受けられます。さらにアパート経営の場合は、納めた固定資産税の金額を確定申告の際に全額経費に計上できることも大きなメリットといえるでしょう。

【まとめ】

アパートの土地と建物にかかる固定資産税は、市区町村からの通知により納付するものです。自身で計算して申告するものではありませんが、周辺状況の変化や取引相場の変動で税額は変化していきます。軽減措置も含め、固定資産税に関係する情報に常にアンテナを張っておくことは、アパート経営においてとても重要です。

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